"계약 전 1분만 투자하세요" 깡통전세 피하는 등기부등본 필승 독해법 (2026년 최신)

전세 계약을 앞두고 계신가요? 부동산 중개인이 "이 집 깨끗해요"라고 말해도 절대 100% 믿으시면 안 됩니다. 내 보증금을 지킬 수 있는 유일한 믿음은 오직 **선생님의 눈으로 직접 확인한 '등기부등본'**뿐입니다.

어렵게 모은 보증금이 공중분해 되는 '깡통전세'의 비극은 등기부등본만 제대로 볼 줄 알아도 90% 이상 예방할 수 있습니다. 법률 용어가 낯선 선생님을 위해, 계약 전 반드시 체크해야 할 3가지 독해 포인트를 전문가의 시선으로 아주 쉽게 풀어드립니다.

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1. [갑구] '진짜 집주인'이 맞는지 확인하셨나요?

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가장 기초적이지만 가장 많이 당하는 수법입니다. 계약하러 나온 사람이 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 신분증을 대조해야 합니다.

• 체크 포인트: '갑구'의 [권리자 및 기타사항] 맨 마지막 부분을 보세요. 여기에 적힌 이름과 주민등록번호 앞자리가, 내 눈앞에 있는 집주인의 신분증과 정확히 일치해야 합니다.
• 주의할 단어: 만약 소유자에 **'신탁(신탁회사)'**이라는 단어가 있다면 즉시 멈추세요. 이 경우 집주인은 사실상 껍데기일 뿐, 실제 소유권은 신탁회사에 있습니다. 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효이며, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

아래 이미지는 등기부등본의 '갑구'에서 실소유자를 확인하는 과정을 직관적으로 보여주는 인포그래픽입니다. 한 사람이 자신의 신분증(주민등록증)을 들고 있고, 그 옆에 '부동산등기부등본 (갑구)' 문서가 있습니다. 돋보기 아이콘이 신분증과 등기부등본상의 이름, 주민번호가 일치하는 것을 강조하며 보여줍니다. 또한, 우측 하단에는 '신탁등기 주의! (신탁원부 확인)'이라는 붉은색 경고 스탬프가 찍혀 있어, 신탁 등기 시의 위험성을 시각적으로 강력하게 경고합니다.

내 눈앞의 집주인이 진짜일까요? 신분증과 등기부등본의 '갑구'를 대조하는 것은 기본 중의 기본입니다. '신탁'이라는 두 글자가 보이면 일단 멈추세요!

 

소유자 확인은 전세 사기 예방의 첫 단추입니다. 안전한 계약을 위해 내 눈으로 직접 확인하는 습관을 들이세요.

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2. [을구] 내 돈보다 먼저 가져가는 '빚' 계산하기

'을구'는 이 집에 빚이 얼마나 있는지를 보여주는 핵심 위험 구역입니다. 여기서 '근저당권설정'을 찾아야 합니다.

• 채권최고액 확인: 은행이 집주인에게 돈을 빌려줄 때, 원금의 110~120%를 '채권최고액'으로 설정합니다. 이게 집주인이 갚아야 할 빚입니다.
• 70% 안전 공식: (채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 집 시세를 계산하세요. 이 값이 **70%**를 넘으면 위험한 '깡통전세'입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때, 집값이 떨어지면 내 돈을 다 돌려받지 못할 확률이 매우 높습니다.

아래 이미지는 등기부등본의 '을구'를 통해 깡통전세 위험을 계산하는 공식을 시각화한 인포그래픽입니다. 저울의 왼쪽 접시에는 '채권최고액(은행 빚)'과 '내 전세보증금'이라는 무거운 추가 올려져 있고, 오른쪽 접시에는 '집 시세(현재 가치)'라는 추가 올려져 있습니다. 왼쪽 접시가 훨씬 무거워 기울어진 모습으로 위험성을 표현하며, 하단에는 위험도를 나타내는 계기판 바늘이 '위험 (70% 초과)' 구간을 가리키고 있습니다. "깡통전세 위험 공식: (채권 + 보증금) > 시세의 70%"라는 문구로 핵심 공식을 명확히 전달합니다.

집값보다 빚(대출+내 보증금)이 더 무거우면 '깡통'입니다. 이 저울이 70% 넘게 기울어지면, 내 소중한 보증금이 위험하다는 신호입니다.

 

깡통전세 계산기를 두드려보셨나요? 1분 만에 안전한 매물인지 판별하고 소중한 보증금을 지키는 방법을 확인해 보세요.

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3. '말소기준권리'와 시간차 공격 방어하기

등기부등본은 계약 당일에 깨끗했더라도, 잔금 치르는 날 갑자기 빚이 생길 수도 있습니다. 이것이 사기꾼들의 전형적인 '시간차 공격'입니다.

• 계약 특약 넣기: "잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부등본 상태(권리 관계)를 유지한다. 이를 위반 시 계약을 무효로 하고 배액 배상한다"라는 특약을 반드시 계약서에 넣으세요.
• 확인 타이밍: 등기부등본은 총 3번 확인해야 합니다. ①가계약 전, ②본계약 당일, ③잔금 지급 당일(입금 직전). 인터넷 등기소 어플을 이용하면 현장에서도 700원이면 바로 열람 가능합니다.

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전문가의 요약

등기부등본은 집주인을 믿지 못해서 보는 게 아니라, 내 자산을 지키기 위해 보는 것입니다.

1. 갑구: 소유자와 계약자가 일치하는지, '신탁' 등기인지 확인하세요.
2. 을구: 집값 대비 빚(근저당+보증금)이 70%를 넘는지 계산하세요.
3. 시기: 계약 당일은 물론, 잔금 넣기 5분 전에도 반드시 다시 떼어보세요.

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 근저당권이 '0원'이면 무조건 안전한가요?

A. 아닙니다. 등기부등본에 나오지 않는 '숨은 빚'인 국세/지방세 체납이 있을 수 있습니다. 집주인이 세금을 안 내서 집이 압류되면, 세금이 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 계약 전 '국세·지방세 완납 증명서'를 꼭 요구하세요.

 

Q2. 확정일자는 언제 받아야 하나요?

A. 계약서를 작성한 당일에 바로 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 받으세요. 그리고 이사하는 날(잔금일)에 전입신고를 마치면, 그다음 날 0시부터 '대항력(내 돈을 지킬 권리)'이 생깁니다.

 

Q3. 융자(대출)가 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

A. 서울이나 수도권에서 융자가 하나도 없는 집을 찾기는 현실적으로 어렵습니다. 중요한 건 비율입니다. 융자가 있더라도 내 보증금과 합쳤을 때 시세의 70% 이하라면, 그리고 집주인의 신용이 확실하다면 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 융자 말소 조건으로 계약하는 것이 가장 안전합니다.

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