"신통기획이 빨라요, 모아타운이 빨라요?"
상담 때 가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면 **속도는 '모아타운', 규모는 '신통기획'**입니다.
하지만 우리 같은 투자자에게 더 중요한 건 **'진입 장벽'**입니다. 신통기획이 '대기업 공채'라면, 모아타운은 '알짜 중견기업 특채'와 같습니다. 경쟁률과 필요한 스펙(자금)이 완전히 다르죠.
오늘은 2026년 현재 시점에서 두 사업의 결정적 차이와, 왜 소액 투자에는 모아타운이 유리한지 명확히 짚어드리겠습니다.
🏗️ "우리 동네, 모아타운 선정됐을까?"
🔍 [서울시 모아타운 대상지 실시간 조회]
1. 한눈에 보는 비교 : "체급 자체가 다릅니다"
두 사업은 근거 법령부터 다릅니다. 이 차이가 사업 속도와 난이도를 결정합니다.
| 구분 | 신속통합기획 (신통기획) | 모아타운 (소규모주택정비) |
| 근거 법령 | 도정법 (도시 및 주거환경정비법) | 빈집법 (소규모주택정비 특례법) |
| 사업 방식 | 민간 재개발 (서울시 가이드 지원) | 가로주택정비사업 등을 '모아' 진행 |
| 규모 | 대규모 (구역 전체를 한 번에) | 중규모 (블록별로 따로 또 같이) |
| 동의율 | 토지등소유자 75% 이상 | 토지등소유자 80% 이상 (각 구역별) |
| 규제 | 토지거래허가구역 지정 (실거주 필수) | 상대적으로 자유로움 (갭투자 가능) |
| 속도 | 평균 5~7년 (통합심의로 단축) | 평균 3~5년 (절차 대폭 생략) |
💡 Expert's Insight
신통기획은 서울시가 '기획'을 도와줄 뿐, 본질은 절차가 복잡한 '일반 재개발'입니다. 반면 모아타운은 '특례법'을 적용받아 정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분인가 등의 복잡한 절차를 생략하거나 통합합니다. 속도전에서 모아타운이 압승할 수밖에 없는 구조입니다.
아래 이미지는 신속통합기획과 모아타운의 사업 속도와 규제 강도를 트럭과 스포츠카의 경주로 비유한 인포그래픽입니다. 왼쪽의 '신통기획'은 복잡한 절차와 실거주 규제(토지거래허가구역)라는 장애물이 많은 구불구불한 길을 느리게 가는 트럭으로 표현했고, 오른쪽의 '모아타운'은 절차 간소화와 갭투자 가능이라는 장점을 가진 직선의 패스트트랙을 빠르게 질주하는 스포츠카로 표현하여 모아타운의 속도 경쟁력을 강조했습니다.
2. 왜 소액 투자는 '모아타운'인가?
현금 10억 이상 보유한 실거주자라면 신통기획으로 가십시오. 하지만 투자 목적이고 자금이 한정적이라면 모아타운을 봐야 합니다.
① '갭투자'가 가능한 유일한 탈출구
신통기획 후보지로 선정되면 원칙적으로 **'토지거래허가구역'**으로 묶입니다. 즉, 집을 살 때 구청장 허가를 받아야 하고, 반드시 2년 이상 실거주해야 합니다. 전세를 끼고 사는 '갭투자'가 원천 봉쇄됩니다.
반면, 모아타운은 관리계획 수립 전까지는 갭투자가 가능한 곳이 많습니다. (단, 2026년 현재 투기 차단을 위해 구역 지정 시점에 따라 규제가 강화되었으니 '권리산정기준일' 확인은 필수입니다.)
② 사업 무산 리스크의 분산
신통기획은 구역 내 반대파가 많아 동의율 75%를 못 채우면 구역 전체가 엎어집니다.
하지만 모아타운은 여러 개의 가로주택정비구역을 묶은 개념입니다. 예를 들어 1~4구역이 있는데 3구역이 반대한다면? 3구역만 빼고 1, 2, 4구역만 진행하면 됩니다. '알박기'나 '비대위' 리스크에서 훨씬 자유롭습니다.
③ 높은 용적률 인센티브 (종상향)
모아타운으로 지정되면 2종 일반주거지역(7층 이하)이 3종으로 종상향되거나, 용적률 완화 혜택을 받아 최고 35층 이상 고층 아파트 건립이 가능해집니다. 이는 곧 **사업성 개선(=분담금 감소)**으로 이어져 투자 수익률을 높여줍니다.
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3. 2026년 투자 주의사항 : "이것 모르면 현금청산"
모아타운이 좋다고 무턱대고 썩은 빌라를 사면 안 됩니다. 2026년 현재, 서울시는 투기 세력 차단을 위해 칼을 빼 들었습니다.
- 권리산정기준일 확인 (★가장 중요):
- 해당 날짜 이후에 지어진 신축 빌라나, 지분 쪼개기 한 매물을 사면 입주권이 안 나옵니다. 현금청산(감정평가액만 받고 쫓겨남) 당합니다. 반드시 해당 구역의 기준일을 구청에 문의하세요.
- 노후도 조건:
- 모아타운은 전체 구역 노후도가 50% 이상이어야 합니다. 너무 신축 빌라가 많은 동네는 지정 자체가 불가능합니다.
- 조합설립인가 유무:
- 가장 안전한 투자는 이미 '조합설립인가'가 난 구역에 들어가는 것입니다. 프리미엄(P)은 좀 붙었겠지만, 사업이 굴러가고 있다는 확실한 증거니까요
아래 이미지는 성공적인 모아타운 투자를 위한 2단계 로드맵을 보여주는 인포그래픽입니다. 'STEP 1. 리스크 관리'에서는 권리산정기준일 확인과 신축 지분쪼개기 금지를 통해 현금청산 위험을 피하는 방법을 보여주고, 'STEP 2. 소액으로 브랜드 아파트'에서는 소액 투자금이 래미안, 힐스테이트, 자이 등 1군 건설사의 대단지 브랜드 아파트로 변모하는 성공적인 결과를 시각화했습니다.
4. 결론 : "계란을 한 바구니에 담지 마라"
신통기획은 'High Risk, High Return'도 아닌, **'High Capital, High Quality'**입니다. 돈 많고 시간 많은 분들의 리그입니다.
모아타운은 **'Small Capital, Fast Track'**입니다.
1억~2억 원대의 소액으로 서울 신축 아파트 입주권을 노릴 수 있는 거의 마지막 사다리입니다.
특히 2026년은 모아타운 시범 사업지들이 완공되는 시기입니다. 눈으로 결과물이 확인되면, 아직 저평가된 모아타운 예정지의 가치는 재평가받을 것입니다. 지금이 바로 옥석 가리기에 들어갈 타이밍입니다.
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 권리산정기준일 이후에 지어진 '신축 빌라'를 사면 어떻게 되나요?
A. 아파트 못 받고 현금만 받고 쫓겨납니다.
이게 가장 무서운 **'현금청산'**입니다. 서울시는 지분 쪼개기(투기)를 막기 위해 권리산정기준일을 엄격하게 적용합니다. 공인중개사가 "준공 떨어져서 괜찮아요"라고 해도 믿지 마시고, 반드시 구청 주택과에 해당 번지수가 입주권 대상인지 확인해야 합니다.
Q2. 모아타운은 '나홀로 아파트'처럼 브랜드가 없지 않나요?
A. 2026년은 다릅니다.
사업 초창기에는 중소 건설사가 많았지만, 지금은 삼성 래미안, 현대 힐스테이트, GS 자이 등 1군 건설사들이 모아타운 수주전에 뛰어들고 있습니다. 여러 구역을 모아서 짓기 때문에 1,000세대급 대단지 브랜드 타운 형성이 가능해졌습니다.
Q3. 전세 끼고 사는 '갭투자', 신통기획은 아예 불가능한가요?
A. 네, 원칙적으로 불가능합니다.
신통기획 후보지로 선정되면 **'토지거래허가구역'**으로 지정됩니다. 이는 집을 살 때 "내가 들어가서 살겠다"는 허가를 받아야 한다는 뜻이므로, 전세를 끼고 사는 갭투자가 차단됩니다. 반면 모아타운은 아직 규제에서 상대적으로 자유로워 갭투자가 가능합니다.
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