"서울 재개발·재건축, 지금 들어가도 될까?" 2026년 구역별 현황 총정리 (돈 되는 곳은 따로 있다)

서울의 정비사업 시장은 '속도전'과 '양극화'라는 두 단어로 요약됩니다. 공사비 상승으로 멈춰 선 곳이 있는가 하면, 서울시의 파격적인 규제 완화(신속통합기획, 모아타운 등)를 등에 업고 사업시행인가를 향해 질주하는 곳도 있습니다.

오늘은 혼란스러운 시장 속에서 옥석을 가려낼 수 있도록, 권역별·유형별 서울 재개발·재건축의 핵심 현황을 전문가의 시선으로 낱낱이 파헤쳐 드립니다.

 

아래 이미지는 서울 지도 위에 주요 재개발·재건축 구역을 시각화한 인포그래픽입니다. 파란색으로 표시된 한강변의 여의도, 압구정, 성수는 '50층+ 랜드마크' 아이콘으로 초고층 개발을 강조했고, 노란색의 한남, 노량진 뉴타운은 대규모 아파트 단지 아이콘과 '이주/철거 중' 상태를 표시했습니다. 강북 외곽 지역은 초록색으로 '모아타운'과 '속도전'을 나타내어 지역별 특성을 명확히 구분했습니다.

2026년, 서울의 지도가 다시 그려지고 있습니다. 한강변의 초고층 스카이라인부터 강북의 대규모 뉴타운, 속도전의 모아타운까지 각 구역의 특징을 지도 한 장으로 확인하세요.

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1. 한강변의 부활: 압구정·여의도·성수 (재건축 & 전략정비)

서울의 스카이라인을 바꿀 '3대장'입니다. 이곳은 단순한 주거지를 넘어 대한민국 부의 지도를 다시 그리는 곳입니다.

• 압구정 & 여의도: 서울시의 '신속통합기획'을 통해 50층~70층 초고층 랜드마크 건립이 확정되었습니다. 특히 여의도는 금융특구와 연계된 종상향 혜택으로 사업 속도가 가장 빠릅니다. 재초환(재건축초과이익환수제) 부담이 있지만, 입지 가치로 이를 상쇄하고도 남습니다.
• 성수 전략정비구역: 오랫동안 멈춰있던 시계가 다시 돌아가고 있습니다. 1~4지구 모두 50층 이상 건립이 가능해졌으며, 강북에서 유일하게 평지이자 한강 남향 뷰를 가진 '부촌'으로 자리매김하고 있습니다.

"한강 뷰, 그림의 떡일까?" 주요 한강변 재건축 단지의 현재 시세와 조합원 예상 분담금 시뮬레이션 결과를 확인하고 현실적인 진입 전략을 세워보세요.

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2. 강북의 대반격: 한남뉴타운 & 노량진뉴타운 (재개발)

"강북의 반포"를 꿈꾸는 뉴타운 대장주들의 움직임이 심상치 않습니다. 이미 관리처분인가를 마치고 이주/철거 중인 구역이 많아, 불확실성이 제거된 '안전한 투자처'를 찾는 분들에게 적합합니다.

• 한남뉴타운: 3구역의 이주가 거의 마무리 단계이며, 2, 4, 5구역도 시공사 선정을 마치고 속도를 내고 있습니다. 용산공원, 국제업무지구 개발과 맞물려 서울 최상급지로 도약 중입니다.
• 노량진뉴타운: 여의도의 배후 주거지로 급부상했습니다. 1~8구역이 모두 완성되면 약 9천 세대의 미니 신도시가 됩니다. 서부선 경전철 호재까지 더해져 '동작구의 대장'이 될 준비를 마쳤습니다.

"뉴타운, 프리미엄은 얼마?" 한남·노량진 등 주요 뉴타운 구역별 진행 단계(사업시행인가, 관리처분 등)와 급매물 리스트를 실시간으로 비교해 보세요.

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3. 틈새시장의 기회: 모아타운 & 역세권 활성화 (소규모 정비)

대규모 재개발이 불가능한 노후 저층 주거지는 '모아타운'이 정답입니다. 오세훈표 정비사업의 핵심으로, 번거로운 절차를 대폭 줄여 **'속도'**에 승부를 건 방식입니다.

• 모아타운(소규모주택정비): 강북구 번동, 중랑구 면목동 등 시범사업지들이 착공에 들어가며 성과를 증명하고 있습니다. 대단지는 아니지만, 아파트와 동일한 커뮤니티 시설과 지하 주차장을 갖춘 브랜드 타운으로 변모합니다.
• 특징: 재개발보다 진입 장벽(초기 투자금)이 낮습니다. 하지만 주민 동의율 확보가 관건이므로, 동의서 징구율이 높은 구역을 선별하는 안목이 필수적입니다.

아래 이미지는 재개발·재건축 사업의 4단계(조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공/이주)를 흐름도로 보여주는 인포그래픽입니다. 각 단계별로 발생할 수 있는 '핵심 리스크'(예: 동의율 미달, 공사비 갈등)는 빨간색 X 아이콘으로, 투자자가 확인해야 할 '체크포인트'(예: 주민 단합도, 비례율 분석)는 초록색 체크 아이콘으로 명확하게 대비시켜 투자 시 유의사항을 직관적으로 전달합니다.

재개발·재건축 투자는 시간과의 싸움입니다. 각 단계별로 도사리고 있는 리스크를 파악하고, 꼭 확인해야 할 체크포인트를 점검하여 성공적인 투자의 발판을 마련하세요.

 

"내 돈 1억으로 서울 등기?" 소액으로 투자가 가능한 서울 시내 모아타운 선정 지역 지도와 구역별 예상 수익률 분석 보고서를 확인해 보세요.

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전문가의 요약: 2026년은 '옥석 가리기'의 해

모든 재개발 구역이 황금알을 낳는 거위는 아닙니다. 공사비 급등으로 인해 조합원 분담금이 예상보다 늘어날 수 있습니다.

1. 속도: 주민 갈등 없이 인허가가 빠르게 진행되는 곳.
2. 사업성: 일반 분양 물량이 많아 분담금을 줄일 수 있는 곳. 이 두 가지 조건을 충족하는 구역에 집중하십시오. 지금의 선택이 10년 뒤 자산의 앞자리를 바꿉니다.

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 공사비가 올랐다는데, 재건축 투자는 위험하지 않나요?

A. 공사비 상승은 조합원 분담금 증가로 이어져 수익성을 떨어뜨리는 요인이 맞습니다. 따라서 현재 시점에서는 **'일반 분양가'**를 높게 받을 수 있는 상급지(강남, 용산 등)나, 이미 공사비 협상을 마친 '관리처분인가 이후' 단지를 눈여겨보는 것이 안전합니다.

 

Q2. 신속통합기획(신통기획) 구역은 무조건 빠른가요?

A. 서울시가 인허가 기간을 단축해 주는 것은 맞지만, 결국 사업의 주체는 '조합'입니다. 신통기획으로 선정되었더라도 주민 간의 이견으로 동의율을 채우지 못하면 구역 지정이 취소될 수 있습니다. 반드시 현장 부동산을 방문하여 **'주민 단합도'**를 체크해야 합니다.

 

Q3. 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 투자가 불가능한가요?

A. 불가능하지 않습니다. 다만, **'실거주 의무(2년)'**가 있어 갭투자(전세 끼고 매수)가 불가능합니다. 자금 여력이 충분하고 실거주까지 고려하는 분들에게는 오히려 경쟁자가 적은 블루오션이 될 수 있습니다. 압구정, 여의도, 목동, 성수 등이 대표적입니다.

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