[자취생 필독] "내 보증금은 안전할까?" 전세사기 예방 체크리스트 5단계 완벽 정리

들어가며: 피땀 흘려 모은 내 돈, 한순간에 날릴 순 없습니다

최근 뉴스 사회면을 가장 뜨겁게 달구는 키워드, 바로 **'전세사기'**와 **'깡통전세'**입니다. "나는 아니겠지", "부동산 사장님이 좋으신 분 같던데?"라는 안일한 생각은 이제 통하지 않는 시대가 되었습니다.

특히 사회 경험이 적은 대학생이나 사회초년생 자취러들은 사기꾼들의 가장 쉬운 먹잇감이 되곤 합니다. 평생 모은 돈, 혹은 부모님의 노후 자금이 걸린 전세 보증금. 계약서에 도장 찍기 전에 딱 5가지만 확인하면 지킬 수 있습니다.

오늘은 복잡한 법률 용어는 빼고, 실전에서 바로 써먹을 수 있는 **[전세사기 예방 체크리스트]**를 단계별로 알려드립니다. 이 글은 꼭 저장해 두시고 계약 당일 꺼내 보세요.

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1. [계약 전] 등기부등본 '을구'의 비밀 (근저당권 확인)

집을 보러 가서 마음에 든다면 가장 먼저 요구해야 할 서류가 바로 **'등기부등본'**입니다. 여기서 가장 눈여겨봐야 할 곳은 **[을구]**입니다.

• 갑구: 집주인이 누구인지 (소유권)
• 을구: 빚이 얼마나 있는지 (소유권 이외의 권리)

✅ 체크 포인트:

1. 근저당권(융자) 금액 확인: 집주인이 집을 담보로 은행에 빌린 돈입니다.
2. 70% 룰 기억하기: (내 전세보증금 + 등기부상 근저당 채권최고액)이 **집 시세의 70%**를 넘으면 위험한 집(깡통전세 후보)입니다. 되도록 융자가 없는 집, 혹은 아주 적은 집을 선택하세요.

 

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2. [집주인 확인] 세금 체납 여부와 신분증 대조

등기부등본상 집주인과 실제 나온 사람이 일치하는지 신분증을 확인하는 건 기본 중의 기본입니다. 하지만 요즘은 여기서 한 발 더 나아가야 합니다. 바로 '세금 체납' 확인입니다.

집주인이 국세나 지방세를 안 내서 집이 공매로 넘어가면, 내 보증금보다 국가 세금이 먼저(0순위) 빠져나갑니다.

✅ 체크 포인트:

• 국세/지방세 완납 증명서 요구: 계약 전 집주인에게 보여달라고 당당하게 요구하세요. (2023년 4월부터 임차인의 열람 권한이 강화되었습니다.)
• 만약 보여주기를 꺼린다면? 십중팔구 캥기는 것이 있는 집입니다. 뒤도 돌아보지 말고 나오세요.

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3. [계약서 작성] 나를 지켜주는 '마법의 특약 문구'

표준 임대차 계약서만 믿으면 안 됩니다. '특약 사항' 한 줄이 나중에 법정에서 나를 살립니다. 집주인이나 중개사가 "아유, 관례상 안 써도 돼요"라고 해도 무조건 넣어달라고 하세요.

✅ 필수 특약 3가지:

1. "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보물권(근저당 등)을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효로 하며 보증금 전액을 반환한다." (전입신고의 효력이 다음 날 0시부터 발생한다는 점을 악용해, 이사 당일 대출을 받는 사기를 막습니다.)
2. "전세보증금 반환보증 보험 가입이 불가능할 경우 본 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다."
3. "임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 만약 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지할 수 있다."

 

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4. [이사 당일] 전입신고 + 확정일자는 '미션 임파서블'처럼

잔금을 치르고 열쇠를 받았다면, 짐 정리는 나중입니다. 당장 주민센터로 달려가거나 정부24 앱을 켜세요.

• 전입신고: "나 여기 살아요"라고 국가에 등록하는 것 (대항력 확보)
• 확정일자: "이 날짜에 계약했어요"라고 도장 받는 것 (우선변제권 확보)

이 두 가지가 있어야 집이 경매로 넘어가도 내 돈을 돌려받을 수 있는 법적 힘(대항력)이 생깁니다. 반드시 이사 당일에 해야 합니다. 하루라도 미루면 그 사이에 다른 권리가 끼어들 수 있습니다.

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5. [최후의 보루] 전세보증금 반환보증 가입

 

위의 모든 단계를 거쳤어도 불안하다면, 마지막 안전장치인 **'전세보증보험'**에 가입해야 합니다. (HUG 주택도시보증공사, HF, SGI 등)

집주인이 돈이 없다고 배 째라고 나올 때, 보증 기관이 나에게 돈을 먼저 돌려주고 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 제도입니다.

✅ 가입 조건 체크:

• 전세금이 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하
• 선순위 채권 + 전세금 < 주택 가격의 90% (공시가 126% 룰 등 최신 기준 확인 필요)

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마치며: 꼼꼼함이 당신의 미래를 지킵니다

"깐깐하게 굴면 집주인이 싫어하지 않을까요?" 절대 걱정하지 마세요. 수천만 원, 수억 원이 오가는 거래에서 깐깐한 건 당연한 권리입니다. 오히려 얼렁뚱땅 넘어가려는 집주인과 중개사가 위험한 것입니다.

오늘 알려드린 [등기부등본 - 세금체납 - 특약 - 전입신고 - 보증보험] 5단계를 꼭 기억하셔서, 소중한 보증금을 안전하게 지키고 행복한 자취 생활을 시작하시길 바랍니다.

 

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