["세금 폭탄 피하기"] 2026년 취득세 중과세율표 완벽 정리 : 2주택자 vs 3주택자 계산법

"지방에 집 하나 있는데, 서울에 하나 더 사면 취득세가 8%인가요?"

"3주택부터는 무조건 12%인가요?"

취득세는 부동산 등기를 칠 때 가장 먼저 만나는 '입장료'입니다. 그런데 이 입장료가 누구에게는 **1%**고, 누구에게는 **12%**입니다. 10억짜리 집이라면 세금 차이만 1억 1천만 원입니다.

내가 사려는 집이 **'조정대상지역'**인지, 그리고 내가 가진 집이 **'몇 채'**인지에 따라 이 세율은 완전히 달라집니다. 2026년 최신 기준, 한눈에 확인해 보세요.

 

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1. [핵심] 2026년 주택 유상 취득세율표

가장 중요한 표입니다. 스마트폰에 저장해 두시고 집 보러 다닐 때마다 꺼내보세요.

보유 주택 수 (신규 취득 포함)	비조정대상지역 (일반 지역)	조정대상지역 (규제 지역)
1주택 (생애최초 등)	1% ~ 3%	1% ~ 3%
2주택	1% ~ 3% (일반세율)	8% (중과세)
3주택	8% (중과세)	12% (최고세율)
4주택 이상 / 법인	12%	12%

• 참고: 1%~3% 일반세율 구간은 주택 가격에 따라 다릅니다. (6억 이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억 초과 3%)
• 농어촌특별세 및 지방교육세 별도: 위 표는 순수 취득세이며, 부가세를 합치면 8%는 9.0%, 12%는 **13.4%**까지 올라갑니다.

아래 이미지는 2026년 주택 유상 취득세율을 '보유 주택 수'와 '지역(비조정/조정)'에 따라 정리한 표입니다. 1주택자와 비조정지역 2주택자는 파란색(1~3%)으로, 조정지역 2주택자와 3주택 이상은 빨간색(8%, 12%)으로 강조하여 중과세 위험 구간을 직관적으로 보여줍니다.

▲ "표 하나로 종결." 2주택자라도 비규제지역을 사면 일반세율(1~3%)입니다. 규제지역 진입 시 8% 중과를 주의하세요.

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2. 2주택자의 딜레마: "어디를 사느냐가 핵심"

표를 보시면 '2주택자' 구간이 가장 중요합니다.

• Case A (비규제지역 매수): 기존에 집이 1채 있고, **'비조정지역'**에 2번째 집을 산다면?
  • 👉 1% ~ 3% (일반세율) 적용.
  • 전략: 2주택 포지션을 잡을 때 비규제지역을 공략하면 취득세 부담 없이 투자가 가능합니다.
• Case B (규제지역 매수): 기존에 집이 1채 있고, **'서울 강남3구+용산 등 조정지역'**에 2번째 집을 산다면?
  • 👉 8% (중과세) 적용.
  • 주의: 다만, '일시적 2주택' 요건(3년 내 종전 주택 처분)을 갖춘다면 예외적으로 1~3%를 적용받을 수 있습니다.

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3. 3주택자의 경고: "8%와 12%의 갈림길"

3번째 집부터는 세금이 무거워집니다.

• 비규제지역 3번째 주택: 8% 중과.
• 규제지역 3번째 주택: 12% 최고 세율 중과.
• 전략: 3주택자가 되려는 순간, 취득세만 수천만 원~억 단위가 깨집니다. 이 비용을 상쇄할 만큼의 시세 차익이 확실하지 않다면 신중해야 합니다.

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4. 중과세를 피하는 예외 (전문가 팁)

무조건 중과세가 적용되는 건 아닙니다. 틈새는 있습니다.

1. 공시가격 1억 원 이하 주택:
   • 재개발 구역 등으로 지정되지 않은 공시가 1억 이하 주택은 주택 수 상관없이 **취득세 1.1%**입니다. (단, 2026년 현재 매물 찾기가 쉽지 않습니다.)
2. 오피스텔 (주거용):
   • 오피스텔은 살 때는 주택이 아닌 '건축물'로 보아 4.6% 고정 세율입니다. 다주택자가 오피스텔을 살 때 유리한 이유입니다. (단, 보유할 때는 주택 수 포함 가능성 있음)
3. 상속 주택:
   • 상속으로 취득한 주택은 5년 동안 주택 수 산정에서 제외됩니다.

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5. 결론: "순서가 돈이다"

아래 이미지는 "내 취득세는 얼마일까?"라는 질문에 대한 답을 찾아가는 흐름도입니다. 현재 주택 수, 신규 주택 지역, 일시적 2주택 처분 여부 등의 질문에 Yes/No로 답하면 최종적으로 '일반세율(1~3%)'인지 '중과세(8~12%)'인지 결과를 알려주는 자가 진단 차트입니다.

▲ "따라가면 답이 보인다." 내가 낼 세금이 일반세율인지 중과세인지 흐름도를 통해 자가 진단해보세요.

 

취득세는 **'새로 사는 집'**의 위치가 중요합니다.

1. 내가 이미 집이 있다면, 두 번째 집이 조정지역인지 확인하십시오.
2. 조정지역이라면 '일시적 2주택' 비과세 전략(처분 조건부)을 쓸 수 있는지 체크하십시오.
3. 그게 아니라면 **취득세 8%~12%**를 매수 원가에 포함해서 수익률을 다시 계산해야 합니다.

세금은 모르면 '벌금'이고, 알면 '비용'입니다. 2026년, 현명한 매수 전략을 세우시길 바랍니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 일시적 2주택으로 샀는데, 3년 안에 종전 주택을 못 팔면 어떻게 되나요?

A. 감면받았던 세금을 토해내야 합니다. 부족하게 낸 세액(8% - 1~3%)에 더해 **가산세(이자)**까지 붙어서 추징당하므로 기한 엄수가 생명입니다.

 

Q2. 분양권도 취득세 내나요?

A. 분양권 자체를 살 때는 취득세를 내지 않습니다. 아파트가 완공되어 **'잔금'**을 치르고 등기할 때 취득세를 냅니다. 단, 세율은 분양권 취득일(계약일) 당시의 주택 수를 기준으로 산정합니다.

 

Q3. 부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

A. 종부세나 양도세는 줄어들 수 있지만, 취득세는 동일합니다. 세대 기준으로 주택 수를 계산하기 때문에 부부가 나눠 가져도 세율은 변하지 않습니다.

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