3월이 되면 국토부에서 **'2026년 공동주택 공시가격(예정안)'**을 발표합니다. 이 가격이 확정되면 우리의 1년 치 세금(재산세+종부세)이 결정됩니다.
"올해 집값이 조금 올랐는데, 세금이 많이 나올까요?"
"종부세 공제 금액이 바뀌었나요?"
2026년 현재, 정부는 부동산 시장 안정을 위해 공시가격 현실화율을 조절하고, 공정시장가액비율을 탄력적으로 운영하고 있습니다. 하지만 '다주택자'를 향한 징벌적 세율 구조는 여전히 남아 있습니다.
오늘 글에서는 2026년 달라진 세법 환경을 반영하여, 올해 보유세 부담이 어떻게 될지 전문가의 시선으로 완벽하게 정리해 드립니다.
🏗️ "우리 집 공시가격, 작년과 얼마나 다를까?"
🔍 [부동산 공시가격 알리미 바로가기]
1. 보유세의 D-Day : "6월 1일을 기억하세요"
모든 보유세(재산세+종합부동산세)의 주인은 매년 6월 1일에 결정됩니다.
- 매도 계획이 있다면? 👉 6월 1일 전에 잔금을 치러야(등기를 넘겨야) 올해 세금을 안 냅니다.
- 매수 계획이 있다면? 👉 6월 1일 후에 잔금을 치러야 올해 세금을 피합니다.
[납부 일정]
- 7월: 재산세 (주택분 1/2)
- 9월: 재산세 (주택분 1/2)
- 12월: 종합부동산세 (대상자만)
아래 이미지는 부동산 보유세의 과세 기준일인 6월 1일의 중요성을 강조하는 3D 타임라인 인포그래픽입니다. 중앙의 붉은색 선이 '6월 1일 - 과세 기준일'을 나타내며, 왼쪽 파란색 화살표(매도)는 6월 1일 이전에 팔면 '세금 없음'을, 오른쪽 빨간색 화살표(보유)는 6월 1일 이후까지 보유하면 '세금 부과'가 됨을 직관적으로 보여줍니다.
2. 재산세 : "모든 집주인의 기본 의무"
재산세는 집값(공시가격)에 비례해서 나옵니다. 2026년에도 1세대 1주택자에게는 **'특례 세율'**이 적용되어 세 부담이 덜합니다.
[1세대 1주택자 특례 세율표 (공시가격 9억 이하)]
| 과세표준 (공시가격 × 60%) | 일반 세율 | 특례 세율 (1주택) |
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 1.5억 원 이하 | 0.15% | 0.10% |
| 3억 원 이하 | 0.25% | 0.20% |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 0.35% |
- Point: 공시가격 9억 원 이하 1주택자는 일반 세율보다 0.05%p 낮게 적용받습니다.
3. 종합부동산세(종부세) : "부자세의 기준은?"
종부세는 '공제 금액(Base Line)'을 넘는 사람만 냅니다. 2026년 현재 공제 금액은 다음과 같습니다.
① 기본 공제 금액 (비과세 기준)
- 1세대 1주택자: 12억 원 (공시가격 기준)
- 실거래가로 치면 약 16~17억 원 수준까지는 종부세 '0원'입니다.
- 다주택자: 9억 원 (합산 공시가격)
② 세율 구조 (일반 vs 중과)
여전히 '조정대상지역'과 '주택 수'에 따라 세율이 갈립니다.
| 과세표준 | 일반 세율 (2주택 이하) | 중과 세율 (3주택 이상) |
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과~ | 1.3% ~ 2.7% | 2.0% ~ 5.0% |
[핵심] 2026년 현재 강남 3구와 용산을 제외하고는 대부분 규제가 풀렸지만, 3주택 이상 보유자는 여전히 높은 중과세율(최대 5.0%)을 적용받습니다.
아래 이미지는 1세대 1주택자와 다주택자의 종합부동산세 공제 금액 및 세율 차이를 비교한 3D 인포그래픽입니다. 왼쪽은 1주택자가 '공제 12억'이라는 큰 파란색 방패의 보호를 받으며 '특례세율'이 적용되는 안정적인 모습을, 오른쪽은 다주택자가 '공제 9억'이라는 작은 빨간색 방패 뒤에서 무거운 세금 추에 짓눌리며 '중과세율' 가능성이 있음을 대비시켜 보여줍니다.
📉 "내 세금, 얼마나 나올지 10초 만에 확인!"
📊 [2026년 보유세 계산기 실행]
4. 시뮬레이션 : "실제로 계산해 봅시다"
Case A. 서울 마포구 아파트 1채 (공시가격 11억 원)
- 재산세: 냅니다. (특례세율 적용 불가, 9억 초과라 일반세율)
- 종부세: 0원!
- 이유: 1주택자 공제액인 12억 원보다 공시가격(11억)이 낮기 때문입니다.
Case B. 강남구 A아파트(15억) + 송파구 B아파트(10억) = 2채 (합산 25억)
- 재산세: 각각 냅니다.
- 종부세: 세금 발생!
- 공제액: 9억 원 (다주택자 기준)
- 과세 대상: 25억 - 9억 = 16억 원
- 여기에 공정시장가액비율(60% 가정)을 곱해 세율을 적용하면 수천만 원 단위의 세금이 나옵니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부부 공동명의가 유리한가요?
A. 대체로 유리합니다. (공제액 18억 효과)
단독명의 1주택자는 12억 원까지 공제되지만, 부부 공동명의는 인당 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제됩니다. 따라서 공시가격이 12억~18억 원 사이인 고가 주택은 공동명의가 절대적으로 유리합니다. (단, 고령자/장기보유 공제 혜택과는 비교해 봐야 합니다.)
Q2. 6월 1일에 계약금만 받았습니다. 누가 세금을 내나요?
A. 매도인(파는 사람)이 냅니다.
세법상 소유권 변동일은 '잔금 청산일' 또는 '등기 접수일' 중 빠른 날입니다. 계약금만 받았다면 아직 소유권이 안 넘어갔으므로, 6월 1일 현재 주인인 매도인이 1년 치 세금을 다 냅니다.
Q3. 올해 공시가격이 내리면 세금도 무조건 줄어드나요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다.
공시가격이 내려도 정부가 **'공정시장가액비율(과세표준을 정하는 비율)'**을 올려버리면 세금은 그대로거나 늘어날 수 있습니다. 3월 발표되는 공시가격과 4월 발표되는 공정시장가액비율을 함께 봐야 정확합니다.
5. 결론 : "3월, 고지서가 날아오기 전에 대비하라"
보유세는 피할 수 없는 비용이지만, **명의 분산(공동명의)**이나 6월 1일 전 매도 전략을 통해 줄일 수 있는 여지는 있습니다.
다가오는 3월, 공시가격이 발표되면 즉시 계산기를 두드려보십시오. 만약 감당하기 힘든 수준이라면, 5월 말까지 매도하거나 증여하는 결단이 필요할 수 있습니다.
📞 "다주택자 종부세 절세 전략, 전문가와 상의하세요."
🚀 [부동산 전문 세무사 상담 연결]
🔗 함께 읽으면 좋은 글
📢 세금 아끼는 부동산 전략
👉 ["2026년 양도세율표"] : 팔 때 내는 세금 미리 계산하기.
👉 ["공동명의 vs 단독명의"] : 종부세 18억 공제의 마법.
👉 ["조정대상지역 해제 현황"] : 내 아파트 규제 풀렸을까?
