"20년 보유했는데, 전세 주고 살아서 거주는 2년밖에 안 했어요. 80% 공제 되나요?"
안타깝지만 안 됩니다. 이 경우 공제율은 **28%**에 불과합니다. (보유 40% + 거주 8%가 아니라, 일반 공제표 적용)
2026년 현재, 1세대 1주택자 양도세 계산의 핵심은 **'보유 기간'**과 **'거주 기간'**을 따로 계산해서 합치는 것입니다. 이를 놓치면 나중에 세금 고지서를 받고 땅을 치고 후회하게 됩니다.
오늘 이 글 하나로 장기보유특별공제의 모든 것을 정리해 드립니다.
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1. 장기보유특별공제란? (Why?)
부동산은 오래 가지고 있을수록 물가 상승분에 의한 명목 소득이 늘어납니다. 정부는 장기간 집을 보유한 사람에게 "그동안 물가 오른 건 빼줄게"라는 취지로 세금을 깎아줍니다.
- 대상: 3년 이상 보유한 토지 및 건물
- 제외: 미등기 자산, 조정대상지역 다주택자(한시적 배제 기간 외)
2. [핵심] 1세대 1주택자 공제표 (최대 80%)
아래 이미지는 장기보유특별공제 최대 80%를 받기 위한 조건을 직관적으로 보여주는 3D 인포그래픽입니다. 왼쪽에는 파란색 퍼즐 조각(시계 아이콘, 텍스트: "보유 10년 (Max 40%)")이, 오른쪽에는 초록색 퍼즐 조각(집과 사람 아이콘, 텍스트: "거주 10년 (Max 40%)")이 있습니다. 이 두 조각이 중앙에서 완벽하게 맞물리며 황금색 방패 모양의 완성된 퍼즐(텍스트: "합계 80% 공제 달성!")을 형성합니다. 배경은 깔끔한 금융 데이터 그리드로 처리되어 전문적인 느낌을 줍니다.
1세대 1주택자가 12억 원(비과세 기준)을 넘는 고가 주택을 팔 때 적용되는 표입니다. 이를 **'표2 공제'**라고 합니다.
💡 '4 + 4' 공식
- 보유 기간: 1년당 4% (최대 40%)
- 거주 기간: 1년당 4% (최대 40%)
- 합계: 최대 80%
즉, 10년 보유하고 10년 거주해야 80%를 다 받을 수 있습니다.
📊 [장기보유특별공제율표 - 1세대 1주택자]
| 기간 (년) | 보유 공제율 (4%) | 거주 공제율 (4%) | 합계 (최대) |
| 3년 이상 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 이상 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 이상 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 이상 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 이상 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 이상 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 이상 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
(※ 주의: 거주 기간이 2년 미만이면 이 표를 못 쓰고, 아래의 일반 공제표(최대 30%)로 넘어갑니다.)
3. 다주택자 및 거주요건 미충족자 표 (최대 30%)
1주택자라도 2년 거주를 못 했거나, 다주택자인 경우에는 혜택이 확 줄어듭니다. 이를 **'표1 공제'**라고 합니다.
💡 연 2% 공식
- 보유 기간만 따짐 (거주 기간 상관없음)
- 1년당 2% 적용
- 15년 이상 보유해야 최대 30%
📊 [일반 장기보유특별공제율표]
| 보유 기간 | 공제율 (연 2%) |
| 3년 이상 | 6% |
| 5년 이상 | 10% |
| 10년 이상 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (Max) |
📉 "나는 표1일까, 표2일까? 헷갈린다면"
📊 [내 상황별 공제율 1분 진단]
4. 세금 차이 시뮬레이션 : "거주의 힘"
아래 이미지는 동일하게 10년을 보유했을 때 거주 여부에 따라 달라지는 공제율 차이를 비교한 3D 막대그래프입니다. 왼쪽의 'Case A: 10년 거주' 막대는 녹색으로 매우 높게 솟아 있으며 상단에 "80% 공제 (세금 ↓)" 텍스트와 웃는 이모티콘이 있습니다. 오른쪽의 'Case B: 거주 안 함(2년 미만)' 막대는 붉은색으로 매우 낮게 표시되어 있으며 상단에 "24%~30% 공제 (세금 폭탄 ↑)" 텍스트와 우는 이모티콘, 그리고 경고 표시가 있습니다. 두 막대 사이에는 "공제율 격차 3배 이상!"이라는 강조 화살표가 있습니다.
[가정] 양도차익 10억 원 아파트 (보유기간 10년)
- Case A (10년 보유 + 10년 거주):
- 공제율: 80% (40% + 40%)
- 과세 대상 차익: 2억 원
- 세금: 매우 적음
- Case B (10년 보유 + 1년 거주):
- 공제율: 20% (표1 적용, 10년 × 2%)
- 과세 대상 차익: 8억 원
- 세금: 폭탄
[전문가 코멘트]
똑같이 10년을 가지고 있었는데, 거주를 안 했다는 이유만으로 공제율이 **80% → 20%**로 추락합니다. 이것이 바로 '몸테크(입주해서 사는 것)'가 선택이 아닌 필수인 이유입니다.
5. 자주 묻는 함정 (FAQ)
Q1. 보유 기간은 언제부터 세나요?
A. 해당 주택의 **취득일(등기접수일)**부터 양도일(잔금일)까지입니다. (단, 일시적 2주택자가 아닌 일반 다주택자가 1주택이 된 경우, '최종 1주택이 된 날'부터 리셋되던 규정은 폐지되었습니다. 최초 취득일부터 인정해 줍니다. 2026년 기준)
Q2. 거주 기간 중간에 이사 갔다 오면요?
A. 통산합니다. 쭉 이어서 살 필요 없습니다. 예전에 3년 살고, 전세 줬다가, 다시 들어와서 2년 살면 총 5년 거주로 인정됩니다.
Q3. 상속받은 주택은요?
A. 상속주택은 상속개시일(사망일)이 취득일입니다. 아버지께서 20년 사셨어도, 내가 상속받고 나서부터 보유/거주 기간을 새로 카운트해야 합니다. (단, 세율 적용 시에는 피상속인 기간 합산 등 예외 있음, 장특공은 별개)
6. 결론: "세금 줄이는 게 수익률이다"
부동산 투자의 수익률은 매도 가격이 아니라 **'세후 수익'**으로 결정됩니다.
특히 똘똘한 한 채를 가진 분들은 집값이 오르는 것보다, **'거주 기간 1년'**을 더 채워서 공제율 4%를 올리는 것이 수천만 원을 버는 길일 수 있습니다.
매도 계획이 있다면, 반드시 내 거주 기간이 몇 년 몇 개월인지 일수까지 따져보고, 공제율 구간(매년)이 바뀌는 시점을 기다렸다가 파시길 추천합니다.
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