"2026년이 진짜 기회다" 3기 신도시 본청약 일정 총정리 & 예상 분양가 분석

"사전청약은 잊으세요. 이제는 본게임입니다."

2021년부터 진행된 사전청약 당첨자들이 이탈하면서, 본청약에서 일반 물량이 예상보다 많이 나오고 있습니다. 이는 사전청약을 놓쳤던 분들에게는 오히려 호재입니다.

특히 2026년은 서울 접근성이 가장 뛰어난 '하남 교산'과 GTX 호재가 있는 '고양 창릉'의 물량이 집중되는 해입니다. 청약 통장을 아껴두셨다면, 바로 지금이 쓸 때입니다.

 

📅 "내 청약 가점은 몇 점?" 당첨 안정권 점수 미리 계산하기

---

1. 2026년 주요 지역별 본청약 일정 (캘린더 박제 필수)

아래 이미지는 서울을 중심으로 2026년에 본청약이 예정된 주요 3기 신도시(하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 인천 계양)의 위치를 표시한 지도 인포그래픽입니다. 각 지역의 핵심 교통 호재(GTX-A, 3호선 연장 등)가 아이콘과 함께 강조되어 있습니다.

▲ "서울 출퇴근, 어디가 제일 빠를까?" 2026년 본청약이 진행되는 주요 3기 신도시의 위치와 핵심 교통망입니다. 나의 생활권에 맞는 지역을 선점하는 것이 중요합니다.

올해 공급되는 물량은 **'뉴:홈(공공분양)'**과 민간분양이 섞여 있습니다. 가장 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 TOP 3 지역의 일정입니다.

① 하남 교산 (The King)

• 예상 시기: 2026년 상반기 (3~5월)
• 특징: 3기 신도시 중 강남 접근성 1위. 3호선 연장선이 예정되어 있어 판교급 위상을 가질 곳입니다.
• 예상 분양가: 전용 84㎡ 기준 7억 후반 ~ 8억 중반 (주변 감일/미사 시세 대비 3~4억 저렴)

② 고양 창릉 (GTX-A 수혜)

• 예상 시기: 2026년 하반기 (9~10월)
• 특징: 이미 개통된 GTX-A 창릉역을 이용하면 삼성역까지 10분대 진입이 가능합니다. 서울 서북부 거주자들의 1순위 타깃입니다.
• 예상 분양가: 전용 84㎡ 기준 7억 초반 ~ 7억 후반

③ 남양주 왕숙 & 인천 계양

• 예상 시기: 연중 수시 공급
• 특징: 남양주 왕숙은 물량(6.6만 호)이 가장 많아 당첨 확률이 높습니다. 인천 계양은 3기 신도시 중 속도가 가장 빨라 2026년 말부터 최초 입주가 시작됩니다.

---

2. 분양가 분석: "비싸졌다는데 괜찮을까?"

팩트부터 말씀드리면, "올랐지만 여전히 쌉니다."

자재비와 인건비 상승으로 2021년 사전청약 당시 예고했던 추정 분양가보다는 약 10~15% 상승했습니다. 하지만 **'분양가 상한제'**가 적용되기 때문에, 주변 신축 아파트 시세와 비교하면 여전히 **안전마진(Safety Margin)**이 확실합니다.

• 하남 교산 8억대 분양 ➡️ 입주 시(2029년) 최소 12억~13억 예상
• 고양 창릉 7억대 분양 ➡️ 입주 시 10억 이상 예상

아래 이미지는 3기 신도시 중 가장 인기가 높은 '하남 교산(84㎡)'의 2026년 예상 분양가와 2029년 입주 시 예상 시세를 비교한 막대그래프입니다. 분양가 대비 입주 시세가 월등히 높아 최소 4~5억 원의 안전마진(시세 차익)이 기대됨을 시각적으로 보여줍니다.

▲ "당첨 즉시 4억 번다?" 분양가 상한제가 적용되는 3기 신도시는 주변 시세 대비 저렴하게 공급되어 확실한 '안전마진'을 기대할 수 있습니다. (하남 교산 예시)

 

💰 "주변 시세와 얼마나 차이 날까?" 지역별 안전마진 분석표 보기

---

3. 당첨 확률 높이는 3가지 필승 전략

청약은 운이 아니라 전략입니다. 2026년 달라진 제도를 활용하세요.

① '해당 지역 거주자' 우선 공급을 노려라 3기 신도시는 **해당 지역 거주자에게 30%**를 우선 배정합니다. (경기도 20%, 수도권 50%).

• 전략: 하남 교산이 목표라면, 지금이라도 하남시로 이사 가서 거주 요건(2년)을 채우는 것이 유리합니다. (본청약 공고일까지 거주 기간을 충족해야 하는 경우가 많으므로 공고문을 꼼꼼히 확인하세요.)

② '특별공급' 유형을 파고들어라 전체 물량의 80%가 특별공급(신혼부부, 생애최초, 다자녀 등)입니다.

• 신생아 특공: 2026년 가장 강력한 무기입니다. 2세 이하 자녀(임신 포함)가 있다면 경쟁률이 확 낮아집니다.
• 추첨제 물량: 가점이 낮은 2030세대는 일반공급의 '추첨제(20~60%)' 물량을 노리세요.

③ 비인기 타입(B/C타입) 역발상 모두가 판상형(4Bay)인 A타입에 몰립니다. 당첨이 간절하다면 타워형 구조인 B, C타입을 선택하세요. 커트라인이 3~4점 이상 낮습니다.

---

4. 주의사항: "입주는 언제인가요?"

이것이 유일한 리스크입니다. 3기 신도시는 보상 지연과 문화재 발굴 이슈로 일정이 계속 밀려왔습니다.

• 본청약 후 입주까지: 통상 3년이 걸립니다. 2026년에 본청약을 하면 빠르면 2029년, 늦으면 2030년 입주입니다.
• 자금 계획: 계약금(10~20%)은 당장 필요하지만, 잔금 대출은 입주 시점에 발생합니다. 입주가 늦어지는 만큼 자금을 모을 시간은 벌 수 있지만, 그 기간 동안의 거주 계획(전월세)을 철저히 세워야 합니다.

📢 "놓치면 후회하는 알짜 정보" 3기 신도시 청약 알림 신청하기

반응형

---

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 사전청약 당첨자인데 본청약 때 포기하면 불이익이 있나요?

A. 사전청약 당첨 지위를 포기하더라도 청약 통장은 살아있으며, 다른 단지에 청약할 수 있습니다. 하지만 본청약 계약을 체결하지 않으면 당첨자 지위는 상실됩니다.

 

Q2. 서울 사람도 경기도 3기 신도시 청약 가능한가요?

A. 네, 가능합니다. 전체 물량의 50%가 '수도권(서울/인천/경기) 거주자'에게 배정됩니다. 다만 해당 시/군 거주자(30%)와 경기도 거주자(20%) 경합에서 떨어진 물량을 두고 경쟁하므로 경쟁률은 더 높습니다.

 

Q3. 전매 제한과 실거주 의무는요?

A. 3기 신도시는 분양가 상한제 적용 지역이므로 전매 제한 3년, 실거주 의무 3~5년이 적용될 가능성이 매우 높습니다. 투자 목적보다는 '실거주' 목적으로 접근해야 합니다.

---

🔗 함께 읽으면 좋은 글

📢 청약 당첨을 위한 자금 조달 가이드

👉 ["신생아 특례대출 조건 2026"] : 1%대 금리로 집 살 수 있는 마지막 기회.

👉 ["청약 가점 계산기 활용법"] : 무주택 기간, 부양가족 점수 헷갈린다면?

👉 ["3기 신도시 교통 호재 총정리"] : 지하철 들어오는 시기와 입주 시기 비교.