"84점 만점의 비밀?" 2026년 청약 가점 계산기 실전 활용법 & 부적격 피하는 꿀팁 (청약홈 기준)

안녕하세요. 부동산 청약 전략가 매오로시입니다.

"나 정도면 60점은 넘겠지?"라고 막연하게 생각하고 청약에 도전했다가는 큰코다치기 십상입니다. 2026년 현재, 서울 주요 단지의 당첨 안정권은 60점대 후반에서 70점대에 형성되어 있습니다.

내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해서는 정확한 계산이 필수입니다. 오늘은 [청약홈] 시스템을 활용한 정확한 가점 계산법과, 초보자들이 가장 많이 틀리는 **'무주택 기간 산정의 함정'**을 완벽하게 파헤쳐 드리겠습니다.

 

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1. 청약 가점제, 3가지 핵심 요소 (총 84점)

청약 가점은 크게 세 가지 항목으로 구성됩니다. 이 구조를 먼저 이해해야 전략을 짤 수 있습니다.

1. 무주택 기간 (32점): 15년 이상 유지 시 만점. (가장 중요!)
2. 부양가족 수 (35점): 6명 이상 시 만점. (가장 점수 올리기 힘든 항목)
3. 청약통장 가입 기간 (17점): 15년 이상 시 만점.

대부분 통장 가입 기간은 꽉 채우지만, 승부는 **'무주택 기간'**과 **'부양가족'**에서 갈립니다.

 

아래 이미지는 청약 가점제의 3대 구성 요소인 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)을 원형 차트로 시각화한 인포그래픽입니다. 각 항목의 배점과 만점 기준(예: 무주택 15년 이상 만점)을 아이콘과 함께 명확하게 보여주어, 독자가 가점 구조를 한눈에 파악할 수 있습니다.

▲ "승부는 어디서 갈릴까?" 청약 가점은 총 84점 만점이며, 무주택 기간과 부양가족 수에서 대부분의 점수 차이가 발생합니다.

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2. 가장 많이 틀리는 함정: "무주택 기간" 계산법

많은 분이 "나 태어날 때부터 집 없었으니까 내 나이만큼 무주택 아니야?"라고 생각하십니다. 절대 아닙니다. 여기서 계산 실수가 가장 많이 나옵니다.

• 원칙: 만 30세가 되는 날부터 계산합니다.
• 예외 (조기 결혼): 만 30세 이전에 결혼했다면, 혼인 신고일부터 계산합니다.
• 유주택자였던 경우: 집을 팔아서 무주택자가 된 날과 만 30세(또는 혼인일) 중 늦은 날부터 계산합니다.

⚠️ 전문가의 주의사항: 만약 아내(세대원)가 결혼 전에 집을 팔았더라도, 청약 신청자(남편)의 무주택 기간에는 영향을 주지 않습니다. 하지만 결혼 후 같은 세대일 때 집을 보유했다면 그 기간은 무주택 기간에서 제외됩니다.

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3. 부양가족 수: 부모님을 모신다면?

부양가족 1명당 5점이 올라갑니다. 자녀는 당연히 포함되지만, 부모님(직계존속)을 포함할 때는 조건이 까다롭습니다.

• 주민등록 등본상 3년 이상 등재: 부모님이 나와 같은 등본에 3년 연속으로 함께 올라와 있어야 합니다. 중간에 잠시라도 전출했다가 돌아오면 리셋됩니다.
• 부모님의 주택 소유 여부: 부모님이 주택을 소유하고 계시다면 부양가족 점수에서 제외됩니다. (단, 부모님이 만 60세 이상이고 소형·저가 주택 등의 요건을 갖춘 경우 무주택으로 인정받는 특례가 있으나, 이는 가점제 부양가족 수 산정에서는 제외되는 경우가 많으므로 공고문을 꼼꼼히 봐야 합니다.)

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4. 실전! [청약홈] 계산기 활용 가이드

머리로 계산하지 마세요. 한국부동산원에서 운영하는 **'청약홈(Apply Home)'**의 '청약가점 계산기'를 쓰는 것이 가장 정확합니다.

1. 청약홈 접속: 메뉴에서 [모집공고단지 청약연습] -> [청약가점 계산기] 선택.
2. 무주택 기간 선택: 본인의 생년월일과 혼인 여부, 주택 소유 이력을 입력하면 자동으로 계산해 줍니다.
3. 부양가족 입력: 배우자, 자녀, 부모님 수를 입력합니다.
4. 통장 가입일 입력: 청약통장 가입일만 넣으면 기간 점수는 자동 산출됩니다.

아래 이미지는 한국부동산원 '청약홈' 웹사이트의 '청약가점 계산기' 실제 사용 화면을 보여주는 일러스트입니다. 사용자가 무주택 기간 기준일, 혼인 여부, 부양가족 수, 청약통장 가입일 등을 입력하고 '가점 계산하기' 버튼을 누르면, 최종 점수(예: 68점)가 팝업으로 계산되어 나오는 과정을 시각적으로 보여줍니다.

▲ "실수 없이, 정확하게." 청약홈 계산기를 활용하면 복잡한 조건을 따질 필요 없이 입력만으로 정확한 내 가점을 확인할 수 있습니다.

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5. 전문가의 조언: "가점이 낮다면?"

계산해 보니 40~50점대라 좌절하셨나요? 2026년 청약 시장에는 '추첨제' 물량도 상당합니다.

• 규제 지역(강남 3구 등): 전용 85㎡ 이하도 추첨제 물량이 있습니다(단, 경쟁 치열).
• 비규제 지역: 전용 85㎡ 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 뽑는 경우가 많습니다.
• 전략: 가점이 낮다면 애매한 점수로 가점제에 매달리기보다, **특별공급(신혼, 생애최초)**이나 추첨제 물량이 많은 중대형 평형을 노리는 것이 현명합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

A. 일반적인 청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 오피스텔을 소유하고 있어도 무주택 기간 점수를 받을 수 있습니다. (단, 도시형 생활주택은 포함됨)

 

Q2. 배우자가 결혼 전에 집이 있었는데, 제 가점에 영향이 있나요?

A. 청약 신청자 본인의 무주택 기간만 따지므로, 배우자의 결혼 전 주택 소유 이력은 영향을 주지 않습니다. 다만, 현재(청약 시점)는 무주택 세대 구성원이어야 합니다.

 

Q3. 가점을 잘못 입력해서 당첨되면 어떻게 되나요?

A. 서류 검수 과정에서 부적격 처리되어 당첨이 취소됩니다. 또한 수도권 기준 최대 1년간 청약 신청이 제한되는 페널티를 받으므로, 헷갈릴 때는 **점수를 낮게 입력(보수적 계산)**하는 것이 안전합니다.

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