["같은 아파트인데 1억 차이?"] 로얄동 로얄층(RR)의 절대 기준 : 환금성의 비밀 (2026 Ver.)

부동산 앱을 켜보면 같은 단지, 같은 평수인데도 매매 호가가 1억 원에서 많게는 3억 원까지 차이 나는 것을 보셨을 겁니다.

부린이(부동산 초보)들은 "어? 이거 급매인가? 싸게 나왔네!" 하고 덜컥 1층이나 비선호 동을 계약합니다. 하지만 나중에 팔 때 깨닫게 됩니다. "싼 데는 다 이유가 있었구나."

아파트 투자의 핵심은 '살 때'가 아니라 '팔 때'입니다. 불황기에도 가격을 방어하고, 가장 먼저 팔리는 RR(로얄동 로얄층)의 절대 기준을 전문가의 시선으로 정리해 드립니다.

 

🏢 "우리 아파트 실거래가, RR과 비RR 차이는?"

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1. 로얄동(Royal Building)의 조건 : "무엇이 보이는가?"

과거에는 무조건 '지하철 가까운 동'이 로얄동이었습니다. 하지만 2026년 트렌드는 다릅니다.

1. 압도적 뷰(View): 한강, 호수, 대형 공원이 '영구적으로' 보이는 동은 부르는 게 값입니다. 앞 동에 가려 거실에서 '남의 집 벽'만 보이는 동과는 차원이 다릅니다.
2. 소음과 프라이버시: 대로변에 접해 차량 소음이 심하거나, 지나가는 사람과 눈이 마주치는 동은 비선호 동입니다. 단지 안쪽에 위치해 조용하고 아늑한 동(Main)이 선호됩니다.
3. 커뮤니티/학교 접근성: 초등학생 자녀가 있다면 학교와 가장 가까운 '초품아 동', 커뮤니티 센터(수영장, 헬스장)와 슬리퍼로 연결된 동이 로얄동 대접을 받습니다.

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2. 로얄층(Royal Floor)의 조건 : "황금 비율의 법칙"

"무조건 꼭대기 층이 좋은 거 아닌가요?" 반은 맞고 반은 틀립니다. 탑층은 층간 소음이 없어 선호되지만, 냉난방 효율 이슈(과거 대비 개선되었으나 여전히 존재)로 호불호가 갈립니다.

전문가들이 꼽는 **'국룰 RR층'**은 다음과 같습니다.

• 공식: 전체 층수의 2/3 지점 이상 ~ 탑층 바로 아래
  • (예: 30층 아파트라면? 20층 ~ 29층 사이가 골든존)
• 이유: 채광(일조량)이 확보되고, 뷰가 시원하며, 도로 소음과 먼지로부터 자유롭습니다.
• 저층의 반란: 1층이라도 '필로티' 구조이거나, 개인 정원을 쓸 수 있는 테라스 하우스라면 아이 키우는 집의 수요가 폭발하여 RR급 가격을 형성합니다.

아래 이미지는 30층 규모 아파트의 단면을 보여주는 인포그래픽입니다. 건물 상층부 2/3 지점에 해당하는 20~29층 구간이 황금색으로 밝게 빛나며 왕관 아이콘과 함께 **'RR Zone (Golden Zone)'**으로 명확히 표시되어 있습니다. 우측 상단에서 비추는 햇살이 이 구간을 강조하고 있으며, 1층의 필로티 구조는 초록색으로 하이라이트 되어 'Kids Zone'임을 보여줍니다.

▲ "아파트의 황금 허리." 너무 높지도 낮지도 않은 상층부 2/3 지점, 이곳이 바로 가격 방어의 핵심인 로얄층입니다.

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3. "1억 더 주고 RR 살까요? 그냥 싼 거 살까요?"

이것은 **'투자 성향'**과 **'보유 기간'**에 따라 답이 갈립니다.

✅ RR을 사야 하는 경우 (적극 추천)

• 자금 여유가 있음: 1억 더 주더라도, 나중에 2억 더 비싸게 팔립니다.
• 환금성 중시: 급하게 이사를 가야 할 때, RR은 불황기에도 유일하게 거래가 됩니다. (비선호 층은 몇 달째 집도 안 보러 옵니다.)
• 실거주 만족도: 매일 아침 창밖을 볼 때마다 스트레스 받느니, 돈을 더 내고 행복을 사는 것이 낫습니다.

✅ 가성비 매물을 노려야 하는 경우

• 영혼까지 끌어모은 매수: 대출 이자가 부담된다면 무리하지 마세요.
• 재건축/재개발 투자: 썩은 아파트(몸테크)를 살 때는 층/향보다 '대지지분'이 중요합니다. 나중에 허물고 새거 받을 때는 추첨이기 때문에, 굳이 비싼 RR을 살 필요가 없습니다.

아래 이미지는 동일한 단지 내 아파트 거실 뷰를 비교한 분할 사진입니다. 왼쪽 화면('15억 (RR)')은 넓은 통창을 통해 한강과 푸른 공원이 시원하게 펼쳐진 파노라마 조망을 보여주며, 밝고 쾌적한 분위기입니다. 반면 오른쪽 화면('14억 (비선호)')은 창문 바로 앞을 다른 아파트 건물의 회색 콘크리트 벽이 가로막고 있어 답답하고 어두운 느낌을 줍니다. 중앙에는 **'View Premium +1억'**이라는 문구와 화살표가 있어 두 매물의 가격 차이 원인이 조망권에 있음을 직관적으로 보여줍니다.

▲ "보이는 것이 곧 돈이다." 매일 아침 눈뜰 때 마주하는 풍경의 차이가 결국 억 단위의 자산 가치 차이를 만듭니다.

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4. 2026년, '국평'보다 중요한 'RR'

아파트 시장이 양극화되면서 '똘똘한 한 채' 현상은 더욱 심화되었습니다. 같은 단지 내에서도 RR은 신고가를 갱신하고, 못난이 매물(저층, 뷰 막힘)은 급매로만 거래됩니다.

부동산은 결국 **'누가 내 물건을 받아줄 것인가'**의 싸움입니다. 남들이 모두 갖고 싶어 하는 것을 선점하는 것, 그것이 실패하지 않는 부동산 투자의 기본입니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 사이드 집(갓집)은 춥다던데 사실인가요?

A. 2010년 이전에 지어진 구축 아파트는 결로와 외풍 문제가 확실히 있었습니다. 하지만 최근 지어지는 신축(2020년 이후)은 단열 기술이 발달해 큰 차이가 없습니다. 다만, 심리적인 요인 때문에 가운데 라인(속집)보다 시세가 소폭 낮게 형성되긴 합니다.

 

Q2. 1층은 무조건 나쁜가요?

A. 아닙니다. 요즘 신축 아파트 1층은 조경을 내 집 마당처럼 볼 수 있는 '정원 뷰' 특화 설계를 하거나, 층고를 높여 개방감을 줍니다. 특히 엘리베이터 기다릴 필요가 없고 층간 소음 가해자(?)가 될 걱정이 없어 어린 자녀가 있는 세대에게는 '귀한 몸'입니다.

 

Q3. 남향 vs 동향, 가격 차이가 큰가요?

A. 네, 큽니다. 한국인의 '남향 사랑'은 절대적입니다. 일조 시간이 긴 정남향이나 남서향은 동향/서향 대비 통상 5~10% 정도 비쌉니다.

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