["건물 보고 사면 망합니다"] 재건축 승패 가르는 '평균 대지지분' 계산법 : 등기부등본 보는 법 A to Z (2026 Ver.)

"34평 아파트인데, 내 땅은 10평밖에 안 된다고요?"

등기부등본을 처음 떼본 분들이 가장 많이 당황하는 순간입니다.

아파트 평수(전용면적)가 아무리 넓어도, **'대지지분(Land Share)'**이 작으면 그 아파트는 빛 좋은 개살구입니다. 특히 2026년처럼 공사비가 비싼 시기에는 대지지분 1평 차이가 분담금 1억 원의 차이를 만듭니다.

오늘은 부동산 초보가 반드시 알아야 할 등기부등본 속 대지지분 찾는 법과, 고수들만 쓴다는 평균 대지지분 계산법을 공개합니다.

 

🏗️ "내가 관심 있는 아파트, 재건축 될까?"

🔍 [전국 아파트 대지지분 조회하기]

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1. 대지지분이란? (건물이 아니라 땅을 사라)

아파트는 '공중'에 떠 있는 집입니다. 하지만 그 집을 소유하기 위해서는 땅에 대한 권리가 필요합니다.

• 대지권(대지지분): 아파트 단지 전체 땅 면적 중에서, 내가 가진 집이 차지하는 땅의 면적입니다.
• 왜 중요한가?: 아파트가 낡아서 무너뜨리면(멸실), 남는 것은 땅뿐입니다. 재건축 때 새 아파트를 짓고 일반분양을 해서 돈을 벌려면, 내 몫의 땅이 넓어야 합니다.

💡 공식: 대지지분이 클수록 = 일반분양 물량이 많아짐 = 내 분담금이 줄어듦 (수익성 UP)

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2. 등기부등본 보는 법 : "어디를 봐야 하나요?"

대법원 인터넷등기소에서 700원이면 열람 가능합니다. 딱 한 곳만 보시면 됩니다.

1. [표제부] (1동의 건물의 표시) 찾기:
   • 문서 앞부분에 있습니다. 아파트 단지 전체에 대한 정보입니다.
   • 여기서 '대지권의 목적인 토지의 표시' → **'면적'**을 봅니다. (이게 단지 전체 땅 면적입니다.)
2. [표제부] (전유부분의 건물의 표시) 하단 찾기:
   • 조금 더 아래로 내려가면 **'대지권의 표시'**라는 항목이 나옵니다.
   • 대지권 비율: 여기에 12345.6 분의 50.4 같은 숫자가 적혀 있습니다.

🧮 내 대지지분 계산법:

• 뒤에 있는 숫자(50.4)가 바로 내 대지지분($m^2$)입니다.
• 이것을 평으로 환산하려면: $50.4 \times 0.3025 = 15.2평$

 

아래 이미지는 집합건물 등기부등본 표제부를 확대한 인포그래픽입니다. 돋보기 아이콘이 '대지권의 표시' 항목을 비추고 있고, 그 아래 '대지권 비율'에 해당하는 숫자(예: 12345.6 분의 50.4)가 노란색 형광펜으로 강조되어 있습니다. 오른쪽에는 "이 숫자가 바로 돈입니다!"라는 말풍선이 있어, 이 부분이 핵심임을 직관적으로 알려줍니다.

▲ "여기를 보세요." 표제부 하단의 '대지권 비율'이 내가 산 땅의 진짜 크기입니다.

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3. 고수의 영역 : '평균 대지지분' 계산법

내 집 지분만 안다고 끝이 아닙니다. 재건축은 '단지 전체'가 하는 사업입니다. 따라서 **'단지 전체의 평균 대지지분'**을 알아야 사업성이 보입니다.

Step 1. 총 대지면적 확인

• 등기부등본 표제부 상단 or 네이버 부동산 '단지 정보'에서 확인 가능.

Step 2. 총 세대수 확인

• 현재 살고 있는 전체 가구 수.

Step 3. 나누기 (핵심)

$$\text{평균 대지지분} = \frac{\text{아파트 총 대지면적}}{\text{총 세대수}}$$

[2026년 기준 사업성 판단 가이드]

• 15평 이상: 사업성 좋음 (일반분양 꽤 나옴)
• 20평 이상: 사업성 매우 좋음 (흔치 않은 로또 단지, 저층 주공 등)
• 12평 미만: 사업성 나쁨 (1:1 재건축이나 리모델링 고려해야 함)

 

아래 이미지는 황금색 저울을 이용한 인포그래픽입니다. 왼쪽 접시에는 '평균 대지지분 15평 이상'이라고 적힌 무거운 금괴 더미가 올려져 있고 저울이 내려가 있으며, 오른쪽 접시에는 '평균 대지지분 10평'이라고 적힌 가벼운 돌멩이 더미가 올려져 있고 저울이 올라가 있습니다. 배경에는 공사 현장 실루엣과 함께 "15평 = 사업성 합격"이라는 도장이 찍혀 있어 대지지분이 높을수록 사업성이 좋다는 것을 시각적으로 보여줍니다.

▲ "15평의 법칙." 평균 대지지분이 15평은 넘어야 추가 분담금 걱정 없이 재건축을 기대할 수 있습니다.

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4. 주의사항 : "함정에 빠지지 마세요"

1. 용적률과의 관계:
   • 현재 용적률이 낮을수록(저층일수록), 평균 대지지분은 높습니다. 용적률 250% 넘는 고층 아파트는 재건축이 사실상 불가능한 이유입니다.
2. 상가 지분 쪼개기:
   • 등기부등본의 총 대지면적에서 상가 소유분의 땅은 빠져 있을 수 있습니다. 정확한 계산을 위해선 토지대장을 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

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5. 결론: "부동산은 계산기 두드리는 사람이 이깁니다"

"옆 단지 재건축한다는데 우리도 하겠지?"라는 생각은 버리세요.

등기부등본을 떼서 **'대지권 비율'**을 확인하고, 계산기를 두드려 **'평균 대지지분 15평'**이 넘는지 체크하십시오.

이 숫자 하나가 여러분의 10년 뒤 자산을 결정합니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본에 대지권 비율이 없어요.

A. '대지권 미등기' 아파트일 수 있습니다. 신축 아파트 입주 직후나, 재개발 조합 청산 문제로 등기가 늦어지는 경우입니다. 이 경우 매매 계약 시 각별한 주의가 필요합니다.

 

Q2. 전용 84㎡(34평)이면 대지지분은 보통 얼마인가요?

A. 아파트마다 천차만별입니다. 용적률이 낮은 저층 주공아파트는 20평이 넘기도 하고, 용적률이 높은 주상복합은 5평도 안 될 수 있습니다. 반드시 등본을 확인해야 합니다.

 

Q3. 평균 대지지분이 높으면 무조건 좋은가요?

A. 기본적으로는 그렇습니다. 하지만 '종상향' 가능성, '기부채납' 비율, '공사비' 등에 따라 수익성은 달라질 수 있으므로 종합적인 판단이 필요합니다.

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