["도장 찍는 순간 탈락입니다"] 사전청약 당첨 후 분양권 매수? 무주택 유지 조건 완벽 가이드 (2026 Ver.)

3기 신도시 등 사전청약에 당첨된 후, 본청약이 2~3년씩 밀리면서 '희망 고문'을 견디지 못하는 분들이 많습니다.

이때 가장 많이 하는 실수가 **"너무 오래 걸리니까 일단 다른 분양권(P 주고 사는 것)이라도 하나 사놓을까?"**라는 생각입니다. 결론부터 말씀드리면, 그 도장을 찍는 순간 선생님의 사전청약 당첨권은 휴지 조각이 됩니다.

본청약까지 절대 어겨서는 안 되는 **'무주택 유지 조건'**의 살얼음판 같은 룰을 명확히 정리해 드립니다.

 

🏠 "내 사전청약 단지, 본청약 언제쯤일까?"

🔍 [3기 신도시 본청약 지연 일정 확인]

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1. 무주택 유지 기간 : "언제까지 참아야 하나?"

정확히 기억하십시오. 사전청약 당첨자가 무주택 자격을 유지해야 하는 기간은 **[사전청약 입주자 모집공고일]**부터 [본청약 입주자 모집공고일] 전일까지입니다.

• 본청약 당일: 본청약 신청 시점에도 당연히 무주택이어야 합니다.
• 주의: 본청약 이후 입주 때까지도 무주택을 유지해야 하는지 묻는 분들이 계신데, 본청약에 당첨되고 계약까지 마쳤다면 그 이후에는 집을 사도 상관없습니다. (단, 입주 시점에 잔금 대출 등에서 유주택자 제한이 있을 수 있으니 주의)

아래 이미지는 사전청약부터 입주까지의 과정을 보여주는 타임라인 인포그래픽입니다. '사전청약 당첨'부터 '본청약 입주자 모집공고일'까지의 기간은 붉은색으로 표시하고 자물쇠 아이콘과 함께 "무주택 절대 유지 구간 (분양권 매수 금지!)"이라는 경고 문구를 넣었습니다. 반면, '본청약 입주자 모집공고일' 이후부터 '입주'까지는 녹색으로 표시하고 열린 자물쇠 아이콘과 함께 "주택 취득 가능 구간"임을 명확히 보여줍니다. 본청약 공고일이 중요한 기준점(Milestone)임을 시각적으로 잘 표현하고 있습니다.

▲ "결승선은 본청약 공고일입니다." 그때까지는 무주택 신분을 유지해야 안전합니다.

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2. 분양권도 주택인가? : "네, 주택입니다"

이게 가장 중요합니다. 2018년 12월 11일 이후, 청약 제도에서 **'분양권'은 그냥 '주택'**입니다.

• 상황: 사전청약 당첨 상태에서 다른 아파트의 분양권을 매수함 (전매 취득).
• 결과: 분양권 명의 이전 등기 접수일(또는 잔금 완납일) 기준으로 **'유주택자'**가 됩니다.
• 패널티: 사전청약 당첨 지위 부적격 취소. (재당첨 제한 등 추가 불이익 발생 가능)

💡 핵심 경고: "아직 건물도 안 지어졌는데 무슨 집이냐"라고 항변해도 소용없습니다. 분양권, 입주권을 사는 순간 사전청약 티켓은 날아갑니다.

 

아래 이미지는 사전청약 당첨자가 '분양권 매매 계약서'에 도장을 찍으려는 순간, 거대한 'STOP' 표지판이 가로막는 일러스트입니다. 표지판에는 "분양권도 주택입니다!"라는 경고 문구가 있고, 배경에는 '3기 신도시 사전청약 당첨증'이 부서져 내리는 효과가 있어, 매수 시 당첨이 취소됨을 강렬하게 암시합니다.

▲ "잠깐만요!" 분양권을 사는 순간, 어렵게 얻은 사전청약 당첨권은 사라집니다.

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3. 예외는 없을까? (숨통 트이는 구간)

무조건 안 되는 것은 아닙니다. 아주 좁은 문이지만 예외가 있습니다.

Case A. 상속으로 인한 취득

부모님의 갑작스러운 사망으로 주택이나 분양권의 지분을 상속받은 경우입니다.

• 대처: 본청약 부적격 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 해당 지분을 처분하면 **'처음부터 주택을 소유하지 않았던 것'**으로 봐줍니다.

Case B. 소형·저가 주택 (민영주택 일반공급만 해당)

2026년 현재 기준, 전용 60㎡ 이하이면서 수도권 공시가 1.6억 원 이하인 주택(분양권 포함)을 1채 소유한 경우입니다.

• 주의: 민영주택 일반공급 사전청약 당첨자에게만 적용됩니다. 공공분양이나 특별공급 당첨자는 해당 없습니다. (대부분의 사전청약은 공공분양임을 명심하세요!)

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4. 배우자가 사는 건 괜찮나요? (세대원 통합)

"저는 안 사고 아내 명의로 사면 되잖아요?" 절대 안 됩니다. 청약에서의 무주택 기준은 **'주민등록등본상 세대원 전원'**입니다.

• 배우자(분리세대 포함)
• 함께 사는 부모님 (단, 만 60세 이상은 예외 조항 있음)
• 함께 사는 자녀

이 중 누구라도 분양권을 사면, 사전청약 당첨자인 선생님도 유주택 세대가 되어 탈락합니다.

 

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5. 전략적 선택 : "기다릴까, 갈아탈까?"

본청약 분양가가 너무 오르고 일정이 기약 없이 밀린다면, 사전청약을 **'스스로 포기'**하고 다른 분양권을 사는 것이 나을 수도 있습니다.

1. 사전청약 유지: 입지가 확실하고(예: 하남 교산, 서울 동작구 수방사 등), 자금 여력이 충분하다면 버티세요.
2. 사전청약 포기: 본청약 예상 분양가가 주변 시세와 비슷해져 메리트가 없다면, 과감히 포기하고 지금 저평가된 급매 분양권을 잡는 게 2026년 시장에서 승자가 되는 길일 수 있습니다.

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6. 결론: "돌다리도 두드려보고 건너라"

사전청약 당첨 지위는 생각보다 연약합니다. 등기부등본에 '주택'으로 찍히는 모든 행위를 멈추셔야 합니다.

혹시라도 "이건 괜찮겠지?"라는 생각이 든다면, 매수 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 **국토부 콜센터(1599-0001)**나 사업 주체(LH/SH)에 문의하십시오. 전화 한 통이 수억 원의 가치를 지킵니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 오피스텔 분양권은 사도 되나요?

A. 네, 가능합니다. 주거용 오피스텔(아파텔)은 청약법상 '주택'으로 보지 않습니다. 따라서 오피스텔 분양권을 사거나 등기를 쳐도 사전청약 자격은 유지됩니다.

 

Q2. 본청약 신청하고 당첨자 발표 전에 집을 샀어요.

A. 이건 괜찮습니다. '본청약 입주자 모집공고일' 현재 무주택이면 됩니다. 그 이후에 집을 사는 것은 당첨 결과에 영향을 주지 않습니다. (단, 대출 규제는 별도 확인)

 

Q3. 다른 사전청약에 또 신청해도 되나요?

A. 사전청약 당첨자는 다른 사전청약에 중복 신청할 수 없습니다. 먼저 당첨된 것을 포기해야만 다른 사전청약 신청이 가능합니다. (단, 본청약 신청은 제한 없음)

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