["세금 폭탄 피하려면?"] 공시가격 vs 실거래가 완벽 정리 : 부동산 초보 필수 상식 (2026 Ver.)

부동산 뉴스를 보면 "집값은 떨어졌는데 공시가격은 올랐다"거나, "실거래가보다 공시가격이 높아서 난리다"라는 기사를 종종 보게 됩니다.

부동산 초보(부린이)들이 가장 헷갈려 하는 것이 바로 **'가격의 종류'**입니다.

내 집의 가격은 하나가 아닙니다. 세금 낼 때 가격과 팔 때 가격, 그리고 대출받을 때 가격이 모두 다릅니다.

이것을 구분하지 못하면, 나중에 세금 고지서를 받고 기절하거나 대출 한도가 부족해 계약금을 날릴 수도 있습니다. 부동산 투자의 기본 중의 기본, 공시가격과 실거래가의 차이를 전문가의 시선으로 명쾌하게 정리해 드립니다.

 

🏠 "우리 집 공시가격, 올해 얼마나 올랐을까?"

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1. 실거래가 (Actual Transaction Price) : "진짜 매매 가격"

• 정의: 시장에서 실제 사고팔 때 계약서에 찍히는 금액입니다.
• 결정 주체: 매도인(파는 사람)과 매수인(사는 사람).
• 용도:
  • 양도소득세: 내가 산 가격보다 비싸게 팔았을 때 내는 세금의 기준.
  • 취득세: 집을 살 때 내는 세금의 기준. (단, 신고가액이 시가표준액보다 낮으면 시가표준액 기준일 수 있음)
• 확인 방법: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 아실, 호갱노노 등 앱에서 실시간 확인 가능.

💡 핵심: "내가 손에 쥐는 돈" 혹은 "내가 지불해야 할 돈"은 무조건 실거래가입니다.

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2. 공시가격 (Official Price) : "세금의 기준점"

• 정의: 정부(국토교통부)가 조사·평가하여 매년 발표하는 '적정 가격'입니다. 통상 실거래가보다 낮게 책정됩니다.
• 결정 주체: 정부 (국토교통부 장관).
• 용도:
  • 보유세: 재산세, 종합부동산세 등 집을 가지고 있을 때 내는 세금.
  • 건강보험료: 지역가입자의 건보료 산정 기준.
  • 기초연금 등: 각종 복지 혜택 대상자 선정 기준.
• 발표 시기: 아파트(공동주택)의 경우 보통 매년 3월에 안이 나오고, 4월 말에 확정 공시됩니다.

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3. 왜 가격이 두 개일까? (현실화율의 비밀)

"그냥 실거래가로 세금 매기면 편하지 않나요?"

실거래가는 하루에도 몇 번씩 변할 수 있고, 거래가 없는 집은 가격을 알 수 없기 때문입니다. 그래서 정부는 전국의 모든 주택 가격을 표준화해서 1년에 딱 한 번 가격을 매깁니다.

• 공시가 현실화율: 실거래가 대비 공시가격의 비율입니다.
  • 예: 실거래가 10억, 공시가격 7억 = 현실화율 70%
• 2026년 트렌드: 과거 정부는 이 비율을 90%까지 올리려 했으나, 집값 하락기와 맞물려 세금 폭탄 논란이 생기자 속도 조절 중입니다. 현재는 보통 시세의 60~70% 선에서 형성됩니다.

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4. 잠깐, 'KB시세'는 또 뭔가요? (대출의 기준)

부린이들이 가장 많이 놓치는 제3의 가격입니다.

• KB시세 (KB부동산 시세): 국민은행이 조사한 시세입니다.
• 용도: 주택담보대출(LTV)의 기준.
  • 은행은 실거래가나 공시가격이 아니라, **KB시세의 몇 %**를 대출해 줍니다.
  • Tip: 실거래가가 10억이어도 KB시세가 9억이면, 대출 한도는 9억 기준으로 나옵니다.

📉 "내 아파트 KB시세, 대출 얼마나 나올까?"

📊 [KB부동산 시세 조회하기]

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5. 요약 비교표 (저장 필수)

아래 이미지는 부동산 가격의 세 가지 종류(실거래가, KB시세, 공시가격)를 저울을 이용해 비교하는 인포그래픽입니다. 가장 무거운 쪽에는 '실거래가(Market Price)'가 돈다발 아이콘과 함께 '매매/양도세' 태그로 표시되어 있고, 중간에는 'KB시세(Bank Price)'가 은행 아이콘과 함께 '대출 기준' 태그로, 가장 가벼운 쪽에는 '공시가격(Official Price)'이 세금 고지서 아이콘과 함께 '보유세/건보료' 태그로 표시되어 있어 가격의 높낮이와 용도를 한눈에 알 수 있습니다.

▲ "가격에도 계급이 있다." 통상적으로 실거래가가 가장 높고, 공시가격이 가장 낮게 형성됩니다.

구분	실거래가	공시가격	KB시세
누가 정하나	매수자 & 매도자	국토교통부	KB국민은행
주요 목적	매매, 양도세, 취득세	재산세, 종부세, 건보료	대출(LTV)
가격 수준	시장 상황따라 변동	실거래가의 60~70%	실거래가와 비슷하거나 약간 후행
확인처	국토부/아실/호갱노노	부동산공시가격알리미	KB부동산/은행앱

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6. 결론: "목적에 따라 보는 가격이 다르다"

• 집을 사고팔 때: 실거래가 흐름을 보세요.
• 6월, 12월 세금 걱정될 때: 공시가격을 확인하세요.
• 은행 가서 돈 빌릴 때: KB시세를 체크하세요.

이 세 가지만 구분해도 여러분은 이미 '부동산 초보' 딱지를 뗀 것입니다.

 

아래 이미지는 어떤 상황에서 어떤 가격을 확인해야 하는지 알려주는 플로우차트 인포그래픽입니다. 왼쪽에는 '집 팔 때(Selling)', '세금 낼 때(Tax)', '대출 받을 때(Loan)'를 나타내는 아이콘이 있고, 화살표를 따라 오른쪽에는 각각에 맞는 가격인 '실거래가', '공시가격', 'KB시세' 아이콘이 연결되어 있습니다. 이를 통해 사용자가 목적에 맞는 가격을 쉽게 찾을 수 있도록 안내합니다.

▲ "어디에 쓸 건가요?" 목적에 맞는 가격을 확인해야 낭패를 보지 않습니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공시가격이 실거래가보다 높을 수도 있나요?

A. 네, 있습니다. 이를 '역전 현상'이라고 합니다. 집값이 급락하는 시기에는 실거래가는 뚝 떨어졌는데, 공시가격은 작년 기준으로 매겨져 있어서 더 높은 경우가 발생합니다. (이럴 때 이의 신청이 폭주합니다.)

 

Q2. 공시가격에 이의가 있으면 어떻게 하나요?

A. 매년 3월 말~4월 초 '열람 및 의견 제출 기간'이 있습니다. 이때 "우리 집 가격이 너무 높게 책정되었다"고 낮춰달라고 요청할 수 있습니다. (받아들여질 확률은 낮지만 시도는 해봐야 합니다.)

 

Q3. 분양권도 공시가격이 있나요?

A. 없습니다. 공시가격은 준공 후 등기가 난 주택에 매겨집니다. 분양권 상태에서는 실거래가(분양가+프리미엄)만 존재합니다.

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