["같은 분양가, 시세는 5억 차이"] 로얄동·로얄층(RR) 당첨 확률 높이는 법 : 펜트하우스는 누구 것인가?

아파트 청약 시장에서 당첨만큼이나 중요한 것이 바로 **'동·호수 추첨'**입니다.

같은 단지, 같은 평형이라도 한강이 보이는 30층(RR)과 앞 동 벽만 보이는 1층의 시세 차이는 최소 억 단위에서 많게는 2배까지 벌어집니다.

많은 분들이 "동·호수는 100% 뺑뺑이(운) 아니냐?"라고 묻습니다. 맞습니다. 시스템은 무작위입니다. 하지만 '어떤 타입'에 배팅하느냐에 따라 로얄동에 걸릴 확률을 수학적으로 높일 수는 있습니다.

오늘은 그 확률 싸움의 비밀과, 모두의 로망인 펜트하우스의 주인이 되는 법을 전문가의 시선으로 분석해 드립니다.

 

아래 이미지는 같은 아파트 단지 내에서 조망권에 따른 로얄동(RR)과 일반동의 가치 차이를 극명하게 비교한 인포그래픽입니다. 왼쪽은 앞 건물 벽과 도로가 보이는 답답한 저층 세대로 '시세 기준점'임을 보여주고, 오른쪽은 탁 트인 강과 공원이 내려다보이는 고층 세대로 '+5억 이상 프리미엄'이 붙는다는 것을 시각적으로 강조합니다.

▲ "뷰(View)가 곧 부(富)입니다." 같은 날 당첨된 같은 평형이라도, 어떤 동·호수를 뽑느냐에 따라 자산 가치는 억 단위로 벌어집니다.

 

🏙️ "우리 단지, 어디가 로얄동일까?"

🔍 [전국 아파트 배치도 & 조망 시뮬레이션]

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1. RR의 기준 : "무조건 높다고 좋은 게 아니다"

과거에는 단순히 '가운데 동, 고층'을 선호했지만, 지금은 기준이 다릅니다.

• View (조망): 한강, 공원, 산, 호수 등 '영구 조망'이 나오는 라인이 0순위입니다. 북향이라도 뷰가 좋으면 RR입니다.
• Silence (소음): 대로변과 멀리 떨어진 안쪽 동을 선호합니다. (도로 소음과 분진 이슈)
• Access (접근성): 초등학교(초품아)나 지하철역과 가장 가까운 동이 RR 대접을 받기도 합니다.

[Tip] 단지 배치도를 볼 때, 앞 동에 가려지지 않고 시야가 뚫려있는 **'V자 라인'**의 날개 부분을 주목하세요.

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2. 동·호수 배정의 원리 : "사람이 뽑지 않습니다"

"조합장한테 말하면 좋은 층 빼주나요?" 아직도 이런 질문을 하시는 분들이 계십니다. 결론부터 말씀드리면 불가능합니다.

2026년 현재, 모든 청약 당첨과 동·호수 배정은 한국부동산원 '청약홈'의 전산 시스템이 무작위(Random Seed) 방식으로 결정합니다. 경찰 입회 하에 난수를 발생시켜 돌리기 때문에 조작이 불가능합니다.

하지만, **'전략'**은 세울 수 있습니다.

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3. 확률을 높이는 전략 : "타워형의 반란"

시스템은 조작할 수 없지만, 내가 들어갈 **'모집군(Type)'**은 선택할 수 있습니다.

① 주력 평면(84A)을 피하라

보통 판상형 4베이인 84A 타입은 조합원들이 이미 로얄층을 다 가져갔거나, 경쟁률이 치열합니다. 반면 **타워형(84B, 84C)**은 구조가 조금 낯설다는 이유로 조합원들이 덜 가져가는 경우가 많습니다.

• 전략: 단지 배치도를 펴놓고 84B 타입이 로얄동 고층에 얼마나 남아있는지 세어보십시오. 비율이 높다면 과감하게 B타입을 노리는 것이 RR 확률을 높입니다.

② 층수별 물량 확인

입주자 모집 공고문을 보면 타입별로 층수 배정 물량이 나옵니다. 어떤 타입은 5층 이상 물량이 10세대뿐이고, 어떤 타입은 50세대일 수 있습니다. 당연히 물량이 많은 쪽을 택해야 고층 당첨 확률이 올라갑니다.

 

아래 이미지는 한국부동산원 청약홈의 전산 추첨 시스템을 도식화하여, 경쟁이 치열한 '레드오션(주력 타입)'과 상대적으로 덜한 '블루오션(틈새 타입)'을 비교한 인포그래픽입니다. 전략적으로 경쟁이 덜한 타입에 지원할 때 로얄동·로얄층(RR) 당첨 확률이 높아진다는 것을 시각적으로 표현했습니다.

▲ "운도 전략이 필요합니다." 시스템은 무작위이지만, 경쟁이 덜한 '블루오션' 타입에 배팅함으로써 로얄동 당첨 확률을 수학적으로 높일 수 있습니다.

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4. 펜트하우스 : "누가 그곳에 사는가?"

꼭대기 층, 테라스, 독보적인 뷰. 펜트하우스는 부의 상징입니다. 이곳은 누가 가져갈까요?

• 그들만의 리그 (별도 모집): 펜트하우스는 보통 '130P', '150P' 처럼 별도 타입으로 모집합니다.
• 만점 통장의 격전지: 세대수가 극히 적기(2~5세대) 때문에 가점제에서는 **청약 가점 만점자(84점)**들이 주로 가져갑니다.
• 추첨제의 기회: 규제지역이 아니라면 전용 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 뽑기도 합니다. 즉, 가점이 낮아도 '돈'만 있다면 운으로 당첨될 수 있는 유일한 로얄 구역이기도 합니다.

📉 "내 청약 가점으로 펜트하우스 가능할까?"

📊 [청약 가점 계산기 & 당첨 커트라인 확인]

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 당첨됐는데 1층이에요. 다른 사람과 바꿀 수 있나요?

A. 절대 불가능합니다.

당첨된 동·호수는 변경할 수 없습니다. 마음에 들지 않아 계약을 포기하면, 당첨된 통장은 재사용할 수 없으며(효력 상실), 투기과열지구 등에서는 최대 10년까지 재당첨이 제한됩니다. 신중하게 고민하셔야 합니다.

 

Q2. 저층(1~3층)은 무조건 안 좋은가요?

A. 꼭 그렇지는 않습니다.

요즘 신축 아파트는 조경이 워낙 훌륭합니다. **'내 집 앞 정원 뷰'**를 선호하는 수요층이 탄탄하며, 특히 필로티가 있는 2층이나 테라스가 딸린 저층은 아이 키우는 집에서 선호하여 오히려 높은 프리미엄이 붙기도 합니다.

 

Q3. 예비 당첨자인데, 로얄층이 남을까요?

A. 의외로 기회가 옵니다.

부적격 당첨자(조건 미달로 취소된 물량)나 자금 부족으로 포기한 물량이 예비 당첨자에게 넘어옵니다. 이때 나오는 물건들은 층수가 섞여 있습니다. 예비 순번이 앞쪽이라면 100% 랜덤 추첨(동·호수 추첨)에 참여하게 되므로, 정당 당첨자와 똑같은 확률로 로얄층을 뽑을 기회가 생깁니다.

 

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