전세 계약 시 특약사항, '이 문구' 안 넣으면 보증금 날립니다 (부동산 전문가의 필수 특약 5가지)

안녕하세요. 안전한 부동산 거래의 기준을 제시하는 부동산 전문가(Real Estate Expert) 매오로시입니다.

"등기부등본 깨끗한 거 확인하셨죠? 그럼 계약하시죠." 중개사의 이 말만 믿고 덜컥 도장을 찍었다가, 몇 달 뒤 집이 경매로 넘어가 보증금을 전부 날리는 '전세 사기' 피해 사례가 끊이지 않고 있습니다.

등기부등본은 **'현재'**의 상태만 보여줄 뿐, **'미래'**의 안전까지 보장하지 않습니다. 내 전 재산이나 다름없는 보증금을 지키는 최후의 보루는 바로 계약서 하단에 적히는 **'특약사항(Special Terms)'**입니다.

오늘은 부동산 실무 경험을 바탕으로, 전세 계약서에 반드시 넣어야 할 필수 특약 문구 5가지와 그 법적 효력을 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

---

1. 1순위 필수 특약: "잔금일 익일까지 근저당 설정 금지"

가장 중요합니다. 별표 다섯 개(★★★★★)를 쳐도 모자랍니다. 주택임대차보호법상 세입자의 대항력(권리)은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 반면, 집주인이 은행에서 대출을 받으면 근저당권의 효력은 당일 낮에 즉시 발생합니다.

악성 임대인들은 이 **'시간차'**를 악용합니다. 여러분이 이사하고 짐을 푸는 그 순간, 몰래 대출을 받아버리면 은행이 1순위, 여러분이 2순위가 되어 보증금을 떼이게 됩니다.

아래 이미지는 특약사항이 없을 때 발생할 수 있는 최악의 상황을 경고하고 있습니다.

특약사항이 없을 때 발생할 수 있는 최악의 상황

 

✅ 계약서에 넣을 문구

"임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 주택에 대하여 저당권 등 일체의 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 위약금을 포함하여 보증금 전액을 즉시 반환한다."

• 포인트: 단순히 "대출 안 받는다"가 아니라, **'다음 날까지'**라는 기간과 **'위반 시 즉시 반환'**이라는 페널티를 명시해야 합니다.

"우리 집 시세와 적정 전세가가 궁금하신가요?" 깡통전세를 피하려면 계약 전, 주변 매매가와 전세가율을 확인하는 것이 필수입니다. 국토부 실거래가 공개시스템에서 정확한 시세를 조회해 보세요.

 

---

2. 전세보증금 반환보증 가입 관련 특약

요즘 전세 계약에서 '보증보험' 가입은 선택이 아닌 필수입니다. 하지만 계약 후 막상 가입하려고 보니 "건물에 위반 사항이 있어 가입이 거절되었습니다"라는 통보를 받는 경우가 허다합니다. 이때 특약이 없다면 계약을 무를 수도 없고 꼼짝없이 위험한 집에 살아야 합니다.

✅ 계약서에 넣을 문구

"임대인 및 임차 목적물의 하자로 인하여 전세보증금 반환보증 가입이 불가능할 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."

• 포인트: 임차인의 단순 변심이 아니라, **'건물이나 집주인의 문제'**로 가입이 안 될 때를 대비한 안전장치입니다.

---

3. 세금 체납 확인 특약 (국세/지방세)

집주인이 세금(종부세, 재산세 등)을 안 냈다면? 이 집이 경매(공매)로 넘어갈 경우, 국가가 가져가는 세금이 여러분의 보증금보다 **'0순위'**입니다. 이를 **'조세채권 우선 원칙'**이라고 합니다. 등기부등본에는 압류 전까지 세금 체납 사실이 나오지 않기 때문에 반드시 특약으로 걸어야 합니다.

✅ 계약서에 넣을 문구

"임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 만약 잔금일 이전에 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환한다."

• 팁: 잔금 치르기 전, 임대인에게 **'국세·지방세 완납 증명서'**를 요구하여 눈으로 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

---

4. 매매 계약 시 고지 의무 특약 (집주인 변경)

전세 살고 있는데 갑자기 집주인이 바뀌었다는 문자를 받아보신 적 있나요? 새로운 집주인이 돈 한 푼 없는 '바지 사장'이거나, 갭투기꾼이라면 만기 때 보증금을 돌려받기 매우 힘들어집니다. 이를 방지하기 위해 **'임대인 변경 시 거부권'**을 확보해야 합니다.

 

"혹시 악성 임대인 리스트에 내 집주인이?" HUG(주택도시보증공사)에서는 상습적으로 보증금을 돌려주지 않는 '악성 임대인' 명단을 공개하고 있습니다. 계약 전 반드시 조회해 보세요.

 

반응형

✅ 계약서에 넣을 문구

"임대인은 계약 기간 중 매매 계약을 체결할 경우, 사전에 임차인에게 통보해야 한다. 임차인이 신규 임대인의 지위 승계를 거부할 경우, 임대차 계약을 해지하고 기존 임대인이 보증금을 반환한다."

• 포인트: 대법원 판례에 따르면 세입자는 집주인이 바뀌는 것을 거부하고 계약을 해지할 권리가 있습니다. 이를 특약으로 명문화해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

---

5. 법률 전문가의 조언: 특약은 '구체적'일수록 강합니다

"임대인은 협조한다", "노력한다" 같은 애매한 표현은 법적 효력이 약합니다. 반드시 "~한다", "~즉시 반환한다", "~무효로 한다" 처럼 단정적인 표현을 써야 합니다.

집주인이나 중개사가 "아유, 뭐 이렇게까지 깐깐하게 해요? 요즘 세상에 누가 사기 칩니까?"라고 핀잔을 줄 수도 있습니다. 그럴 때는 웃으며 이렇게 말씀하세요. "서로 확실하게 해두는 게 사장님께도 좋잖아요. 이 문구 안 넣어주시면 계약 못 합니다."

아래 이미지는 필수 특약사항을 모두 넣고 안전하게 계약을 완료했을 때의 모습을 보여줍니다.

필수 특약사항을 모두 넣고 안전하게 계약을 완료했을 때의 모습

 

여러분의 소중한 자산, 꼼꼼한 특약 한 줄이 지켜줍니다.

---

[함께 읽으면 좋은 글]

• 이사 후 전입신고 안 하면 과태료? 확정일자 받는 법 총정리
• 묵시적 갱신 후 이사 통보, 중개수수료는 누가 낼까? (법적 기준)