묵시적 갱신 후 이사 통보, 중개수수료는 누가 낼까? (법적 기준 총정리)

안녕하세요. 부동산 분쟁 없는 세상을 만드는 **부동산 전문가(Real Estate Expert)**입니다.

"집주인에게 이사 간다고 했더니, 계약 기간 안 지켰으니 복비(중개수수료)를 저보고 내라는데요?"

전세나 월세 계약이 나도 모르게 자동으로 연장된 '묵시적 갱신' 상태에서, 갑작스러운 이사 문제로 집주인과 얼굴을 붉히는 경우가 정말 많습니다. 특히 수십만 원에서 많게는 수백만 원에 달하는 중개수수료 부담 주체를 놓고 팽팽한 줄다리기가 이어지곤 하는데요.

결론부터 말씀드리면, 묵시적 갱신 상태에서는 원칙적으로 '집주인(임대인)'이 중개수수료를 부담해야 합니다. 하지만 여기에는 **'3개월'**이라는 중요한 법적 단서 조항이 붙습니다.

오늘은 부동산 실무 전문가의 시선으로, 묵시적 갱신 후 이사 통보 시 복비 분쟁을 깔끔하게 해결하는 법적 기준과 절차를 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

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1. 묵시적 갱신이란? (정확한 상황 판단)

먼저 현재 내 계약 상태가 묵시적 갱신이 맞는지부터 확인해야 합니다. **'주택임대차보호법'**에 따르면, 임대인(집주인)이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인(세입자)에게 "나가달라"거나 "조건을 변경하겠다"는 통지를 하지 않으면, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장된 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

"혹시 내가 묵시적 갱신 상태인지 헷갈리시나요?" 계약서를 다시 꺼내볼 필요 없이, 임대차 신고 내역을 통해 현재 나의 확정일자와 계약 상태를 바로 조회해보세요.

 

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2. 핵심 쟁점: 중개수수료는 누가 내는가? (국토부 유권해석)

집주인들은 보통 "계약이 2년 연장된 건데 중간에 나가니까 세입자가 내야지!"라고 주장합니다. 하지만 이는 법적으로 틀린 말입니다.

✅ 원칙: 임대인(집주인) 부담

판례와 국토교통부 유권해석에 따르면, 묵시적 갱신 중 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 정상적인 계약 종료 절차를 밟은 것으로 간주하기 때문에 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.

✅ 단서 조항: '3개월'의 법칙

단, 세입자가 "나 나갈래요"라고 말한다고 해서 바로 효력이 생기는 것은 아닙니다.

• 주택임대차보호법 제6조의2: 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 '3개월'이 지나면 효력이 발생한다.

즉, 여러분이 이사 통보를 하고 3개월이 지나면, 법적으로 계약은 정상 종료됩니다. 따라서 이때 새로운 세입자를 구하는 복비는 당연히 집주인이 내야 합니다.

아래 이미지는 묵시적 갱신 후 이사 통보 시점에 따른 중개수수료 부담 주체와 타임라인을 알기 쉽게 보여줍니다.

묵시적 갱신 후 이사 통보 시점에 따른 중개수수료 부담 주체와 타임라인을 알기 쉽게 보여줍니다.

 

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3. 예외 상황: 세입자가 내야 하는 경우는?

법이 세입자 편이라고 해서 방심하면 안 됩니다. 현실적인 협상이 필요한 순간이 있습니다.

① 통보 후 3개월 이내에 급하게 이사할 때

법적으로 보증금 반환 의무는 통보 3개월 뒤에 생깁니다. 만약 여러분이 당장 다음 달에 이사를 가야 해서 집주인에게 "보증금 좀 빨리 빼주세요"라고 요청한다면? 이때 집주인은 **"3개월 뒤에 줄 건데, 일찍 받고 싶으면 복비는 당신이 내시오"**라고 협상을 걸어올 수 있습니다. 이는 법적 의무는 아니지만, 빠른 보증금 회수를 위한 '합의' 차원에서 세입자가 부담하는 경우가 많습니다.

② 특약 사항에 별도 문구가 있을 때

계약서 특약에 *"묵시적 갱신 중 해지 시 중개수수료는 임차인이 부담한다"*라는 문구를 명시했다면, 사적 자치 원칙에 따라 세입자가 부담해야 할 수도 있습니다. (단, 이 조항이 임차인에게 현저히 불리하다고 판단되면 무효가 될 수도 있습니다.)

 

"이사 갈 집의 대출 한도가 부족해서 고민이신가요?" 보증금을 받기 전이라도, 나의 신용점수와 소득만으로 가능한 '전세 퇴거 자금 대출'이나 '전세 자금 대출' 한도를 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.

 

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4. 현명한 대처법: '증거'를 남기세요

말로만 "저 나갈게요"라고 하면 나중에 집주인이 "나는 그런 말 들은 적 없다"라고 발뺌할 수 있습니다. 3개월 카운트다운의 시작점을 명확히 해야 합니다.

1. 문자/카카오톡: "000호 세입자입니다. 묵시적 갱신 상태에서 계약 해지를 통보합니다. 오늘(202X.XX.XX)로부터 3개월 뒤인 XX월 XX일에 보증금 반환 부탁드립니다."라고 보내고 답장을 받으세요.
2. 내용증명: 집주인이 연락을 피한다면 우체국을 통해 '내용증명'을 보내는 것이 가장 확실한 법적 효력을 갖습니다.
3. 녹음: 통화 시 녹음은 필수입니다. (본인이 참여한 대화 녹음은 합법입니다.)

아래 이미지는 집주인에게 보낼 문자 메시지 예시와 절차를 체크리스트 형태로 요약해 줍니다.

집주인에게 보낼 문자 메시지 예시와 절차를 체크리스트 형태로 요약해 줍니다.

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[마무리하며] 감정 싸움 대신 '법'대로 하세요

묵시적 갱신 후 이사 통보는 세입자의 정당한 권리입니다. 집주인이 막무가내로 중개수수료를 요구한다면, 오늘 알려드린 **'주택임대차보호법 제6조의2'**와 **'국토부 유권해석'**을 근거로 차분하게 설명하시기 바랍니다.

단, 급하게 이사를 가야 한다면 3개월이라는 기간을 무기로 집주인과 원만하게 협의(복비 반반 부담 등)하는 유연함도 필요합니다.

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