매년 이맘때면 국토교통부의 '공동주택 공시가격(안)' 발표(3월 예정)를 앞두고 긴장감이 감돕니다.
보유세(재산세+종합부동산세)는 6월 1일 소유자를 기준으로 부과되지만, 그 세금의 기준이 되는 가격은 곧 발표될 공시가격에 따라 결정되기 때문입니다. 2026년 정부의 보유세 개편 방향은 **"징벌적 과세의 정상화"**와 **"서민 주거 안정"**에 방점이 찍혀 있습니다.
올해 7월과 9월, 그리고 12월에 날아올 고지서가 어떻게 찍힐지, 2026년 보유세 개편안의 핵심과 시뮬레이션 결과를 세무 전문가의 시선으로 분석해 드립니다.
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1. 2026년 개편안 핵심 : "공정시장가액비율의 고정"
보유세 계산의 핵심 공식은 다음과 같습니다.
과세표준 = (공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율
올해 개편안의 핵심은 이 **'공정시장가액비율'**을 인위적으로 올리지 않고 유지한다는 점입니다.
- 재산세: 1주택자의 경우 43~45% (주택 가액별 차등) 특례 세율이 2026년에도 연장 적용됩니다. (공시가격 9억 원 이하 구간 혜택 집중)
- 종합부동산세(종부세): 공정시장가액비율을 **60%**로 유지합니다. (법정 상한은 80%지만 시행령으로 낮춤)
- 공시가격 현실화율 폐기: 문재인 정부 시절의 '시세의 90%까지 인상' 계획을 전면 폐기하고, 2020년 수준의 현실화율을 적용해 과세 표준 급등을 막았습니다.
2. 1세대 1주택자 : "세금 폭탄은 없다"
실거주 1주택자라면 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
- 종부세 공제 금액: 12억 원 (작년과 동일)
- 재산세 특례: 공시가격 9억 원 이하 주택은 세율 0.05%p 인하.
- 고령자/장기보유 공제: 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유 시, 종부세의 최대 **80%**까지 공제받습니다. (이게 핵심입니다. 은퇴자분들은 세금이 거의 안 나올 수 있습니다.)
💡 Expert's Insight 서울 마포/성동구의 전용 84㎡(시세 18억~20억) 한 채를 가지고 계신다면, 올해 보유세는 작년과 비슷하거나 공시가격 상승분만큼 소폭(3~5%) 오르는 데 그칠 전망입니다.
3. 다주택자 : "여전히 무거운 짐, 그러나..."
다주택자에 대한 중과세율 완화 논의가 있었으나, 2026년 현재 여소야대 국면으로 인해 '중과세율' 자체는 유지되고 있습니다.
- 조정대상지역 2주택 이상: 여전히 높은 종부세율 적용.
- 전략: 3주택 이상 보유자는 부담이 여전하므로, **'임대주택 등록'**이나 **'자녀 증여'**를 통한 명의 분산이 올해도 유효한 절세 전략입니다.
아래 이미지는 2026년 보유세 개편안의 핵심 내용을 1주택자와 다주택자로 나누어 비교한 인포그래픽입니다. 왼쪽(파란색)은 1주택자에게 재산세 특례 연장, 종부세 공제 12억 유지 등 혜택이 지속됨을 방패 아이콘으로 표현했고, 오른쪽(주황색)은 다주택자에게 조정지역 중과세율이 유지되어 여전히 부담이 큼을 저울 아이콘으로 표현했습니다. 중앙에는 징벌적 과세 완화 기조 속 차별적 적용이라는 메시지를 담았습니다.
4. 실전 시뮬레이션 (2026년 추정치)
가장 궁금해하실 실제 납부액을 계산해 보았습니다. (공시가격은 시세의 약 70% 반영 가정)
CASE A. 서울 마포구 래미안 (전용 84㎡) / 1주택자
- 시세: 19억 원
- 공시가격: 약 13.3억 원
- 재산세: 약 350만 원
- 종부세: 공제 12억 적용 시 과표 1.3억 ➔ 약 30만 원 (장기보유 공제 없을 시)
- 총 보유세: 약 380만 원
- 해석: 시세 20억에 육박해도 1주택자라면 월 30만 원 꼴입니다.
CASE B. 서울 강남구 은마 (전용 84㎡) / 1주택자
- 시세: 28억 원
- 공시가격: 약 19.6억 원
- 재산세: 약 620만 원
- 종부세: 약 210만 원
- 총 보유세: 약 830만 원
- 해석: 고가 주택은 종부세 부담이 있지만, 과거 몇천만 원 나오던 시절에 비하면 안정되었습니다.
아래 이미지는 서울 마포구(시세 19억)와 강남구(시세 28억)의 전용 84㎡ 아파트 1주택자를 가정한 2026년 보유세 시뮬레이션 결과 인포그래픽입니다. 왼쪽은 마포구 사례로 총 보유세 약 380만 원(월 30만 원 수준)을, 오른쪽은 강남구 사례로 총 보유세 약 830만 원(종부세 부담 존재)을 계산기 아이콘과 함께 보여줍니다. 중앙의 화살표는 시세에 따른 세금 부담의 차이를 나타냅니다.
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격이 너무 높게 나온 것 같아요. 어떻게 하죠?
A. '이의 신청 기간'을 놓치지 마세요.
3월 중순 공시가격(안)이 발표되면 약 20일간 이의 신청을 받습니다. 주변 시세보다 터무니없이 높거나, 층/향이 반영되지 않았다면 국토부나 구청에 적극적으로 의견을 제출해야 세금을 줄일 수 있습니다.
Q2. 부부 공동명의가 유리한가요?
A. 종부세 대상이라면 99% 유리합니다.
단독 명의는 12억 원 공제지만, 부부 공동명의는 인당 9억 원씩 총 18억 원까지 공제됩니다. 공시가격 18억 원(시세 약 25억) 이하라면 종부세가 '0원'이 됩니다.
Q3. 재산세는 언제 내나요?
A. 7월과 9월에 반반씩 냅니다.
재산세가 20만 원을 초과하면 지자체에서 부담을 줄여주기 위해 7월(1기분)과 9월(2기분)에 50%씩 나누어 고지서를 보냅니다. (종부세는 12월에 한 번에 냅니다.)
5. 결론 : "6월 1일, 운명의 날을 기억하라"
2026년 보유세는 '폭탄' 수준은 아닙니다. 하지만 매년 야금야금 오르는 세금은 가계 경제에 부담이 됩니다.
만약 올해 주택을 매수할 계획이라면 잔금을 6월 1일 이후에 치르시고, 매도할 계획이라면 6월 1일 이전에 등기를 넘겨야 올해치 보유세를 피할 수 있습니다. 단 하루 차이로 수백만 원이 오가니, 날짜를 반드시 체크하십시오.
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