아파트를 매수하거나 전세 퇴거 자금 대출을 알아볼 때, 은행 직원이 가장 먼저 켜는 화면은 국토부 실거래가 사이트가 아닙니다. 바로 **'KB부동산 시세'**입니다.
"내가 10억 주고 샀으니 10억 기준으로 대출해 주겠지?"라고 생각하셨다면 오산입니다. 은행은 오직 KB시세를 기준으로 LTV(담보인정비율)를 적용합니다. 즉, KB시세를 모르면 남들보다 대출 한도에서 수천만 원에서 1억 원까지 손해를 볼 수 있습니다.
은행 창구에 가기 전 반드시 확인해야 할 **'KB시세 보는 법'**과, 시세를 내 편으로 만들어 대출 한도를 1억 더 늘리는 결정적 꿀팁을 금융 전문가의 시선으로 공개합니다.
은행이 보는 내 집 가격은 얼마일까?
🔍 [KB부동산(Liiv ON) 시세 조회 바로가기]
1. KB시세란 무엇인가? (실거래가와 다르다!)
KB국민은행이 전국의 중개업소와 연계하여 매주 발표하는 **'표준 시세'**입니다. 대한민국 1금융권 은행은 아파트 담보대출 시 **무조건 KB시세 중 '일반평균가'**를 기준으로 한도를 산정합니다.
- 실거래가: 실제 거래된 가격 (과거 데이터)
- 호가: 집주인이 부르는 가격 (희망 사항)
- KB시세: 은행이 대출해 줄 때 인정하는 가격 (현재 기준)
💡 Expert's Insight 실거래가가 아무리 높아도 KB시세가 낮으면 대출은 적게 나옵니다. 반대로 급매로 싸게 샀어도 KB시세가 높게 형성되어 있다면, 매수가 대비 높은 비율로 대출을 받을 수 있습니다. 이것이 **'무피 투자(갭투자)'**의 기본 원리이기도 합니다.
2. KB시세 조회 및 보는 법 (3단계)
PC나 모바일(KB부동산 앱)에서 누구나 무료로 확인 가능합니다.
- 단지 검색: 아파트 이름 검색.
- 면적 선택: 공급면적 기준(예: 110㎡) 선택.
- 시세 확인 (★중요): 하위평균가 / 일반평균가 / 상위평균가 중 어디에 해당하는지 확인.
3. 대출 한도 1억 더 받는 '핵심 꿀팁' 3가지
단순히 조회만 하지 마십시오. 아는 만큼 한도가 늘어납니다.
① '층수'에 따른 가격표를 확인하라 (1층 vs 2층)
은행은 층수에 따라 적용하는 시세가 다릅니다.
- 1층: 무조건 '하위평균가' 적용 (대출 한도가 가장 낮음)
- 2층 이상: 원칙적으로 '일반평균가' 적용
- Tip: 2층은 은행에 따라 '하위평균가'를 적용하기도 하지만, 최근 2026년 기준으로는 2층부터 '일반평균가'를 인정해 주는 상품이 많습니다. 2층 매수 예정이라면 이 부분을 반드시 은행에 체크해야 합니다.
- 탑층(최상층): 보통 **'일반평균가'**를 적용합니다. (다락방이 있어도 상위평균가는 잘 안 쳐줍니다.)
아래 이미지는 KB시세의 3단계 구조(상위/일반/하위평균가)와 아파트 층수에 따른 대출 기준 적용을 보여주는 도표입니다. 1층은 하위평균가가, 2층 이상은 일반평균가가 적용됨을 화살표로 연결하여 표현했으며, 일반평균가가 은행 대출의 기준임을 금고 아이콘으로 강조했습니다.
② 금요일의 법칙 : "KB시세는 매주 금요일에 바뀐다"
KB시세는 매주 금요일 오전에 업데이트됩니다. (조사 기준일은 그 주 월요일)
- 상승장일 때: 금요일까지 기다렸다가, 시세가 오른 것을 확인하고 대출 신청을 넣으십시오. 하루 차이로 한도가 수천만 원 늘어납니다.
- 하락장일 때: 금요일이 되기 전, 목요일까지 대출 접수를 완료하십시오. 금요일에 시세가 떨어지면 한도도 같이 줄어듭니다.
③ "시세가 너무 낮아요" ➔ '시세 의견 등록' 활용
가장 강력한 방법입니다. 우리 단지 실거래가는 10억인데 KB시세가 9억이라 대출이 부족하다면? KB부동산 사이트 내 [시세 의견 등록] 메뉴를 이용하거나, 단지 내 **'KB시세 모니터링 공인중개사'**에게 자료(최근 실거래 내역, 매매 계약서)를 들고 찾아가십시오. *"실거래가 이렇게 떴으니 시세 좀 올려주세요"*라고 요청하면, 타당성 검토 후 다음 주 금요일에 시세가 즉각 반영될 수 있습니다.
⚠️ 주의: 턱없이 높은 호가를 반영해 달라는 것은 거절당합니다. 반드시 '실거래 근거'가 있어야 합니다.
아래 이미지는 KB시세가 너무 낮을 때, '시세 의견 등록'을 통해 시세를 올려 대출 한도를 늘리는 4단계 프로세스를 보여주는 흐름도입니다. '실거래가 발생 → 중개업소에 요청 → 금요일 시세 갱신 → 대출 한도 증가'의 과정을 아이콘으로 쉽게 표현했습니다.
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4. 2026년 트렌드 : "빌라/오피스텔도 KB시세가 뜬다?"
과거에는 아파트만 KB시세가 있었지만, 2026년 현재는 대단지 오피스텔과 일부 신축 빌라까지 KB시세 제공 범위가 확대되었습니다. 빌라 대출은 원래 감정평가(비용 발생/시간 소요)를 해야 해서 번거로웠지만, KB시세가 조회되는 빌라라면 아파트처럼 쉽고 빠르게, 그리고 감정가보다 더 후하게 대출을 받을 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. KB시세가 없는 '나홀로 아파트'는 대출 어떻게 받나요?
A. '감정평가'를 받아야 합니다.
이 경우 은행이 지정한 감정평가법인을 통해 가격을 산정합니다. 통상 KB시세보다는 보수적(낮게)으로 나오는 경향이 있으며, 감정 비용은 은행이 부담하는 경우가 많습니다.
Q2. 분양권 상태인 신축 아파트는요?
A. 입주 지정 기간 전에는 KB시세가 없습니다.
이때는 '분양가' 혹은 은행들이 집단대출을 위해 산정한 '감정가' 중 낮은 금액을 기준으로 하거나, 은행 협약 조건에 따릅니다. 등기 후 KB시세가 등재되면 그때부터 시세를 따릅니다.
Q3. 1주택자인데 상위평균가를 받을 순 없나요?
A. 거의 불가능합니다.
상위평균가는 보통 대형 평수 로열동/로열층의 매매 거래가 아주 활발할 때 참고용으로 쓰이며, 은행 대출 기준으로는 대부분 **'일반평균가'**가 MAX라고 보시면 됩니다.
5. 결론 : "KB시세는 정해진 것이 아니라, 만들어가는 것이다"
대출 한도 1억 차이는 집을 사느냐 마느냐를 결정짓는 큰 금액입니다. 단순히 은행 직원이 "한도가 이것밖에 안 나옵니다"라고 할 때 포기하지 마십시오.
- 우리 집 층수가 2층 이상인지 확인하고 (일반평균가 주장)
- 상승기라면 금요일 업데이트를 노리며
- 시세가 낮다면 중개사님을 통해 적극적으로 시세 반영을 요청하십시오.
이 작은 차이가 여러분의 자금 계획을 완벽하게 만들어 줄 것입니다.
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