["평당 700만 원의 함정"] 평당 공사비의 진실 : 전용면적 vs 계약면적 계산법 완전 정복 (2026년판)

건축 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 있습니다. "평당 얼마예요?"

이 질문은 반은 맞고 반은 틀렸습니다. 시공사 A는 "평당 700만 원"을 부르고, 시공사 B는 "평당 900만 원"을 부릅니다. A가 더 저렴할까요? 계약서 도장을 찍고 나면 A가 더 비싼 경우를 수없이 봅니다.

비밀은 '평(3.3㎡)'을 계산하는 분모(면적)가 다르기 때문입니다. '전용면적'으로 나누느냐, '계약면적(연면적)'으로 나누느냐에 따라 공사비는 수억 원이 왔다 갔다 합니다. 건축주가 반드시 알아야 할 평당 공사비의 고무줄 계산법과 진실을 파헤쳐 드립니다.

 

🏗️ "우리 집, 진짜 공사비는 얼마일까?"

🧮 [건축 면적별 예상 공사비 자동 계산기]

---

1. 용어부터 정리합시다 : "어디까지가 공사비인가?"

공사비 견적을 비교하려면 기준이 같아야 합니다.

• 전용면적 (Exclusive Area): 현관 문을 열고 들어가서 우리가 실제로 쓰는 방, 거실, 주방, 화장실 등 '실내 공간'입니다.
• 공용면적 (Common Area): 복도, 계단, 엘리베이터 홀 등 입주민이 함께 쓰는 공간입니다.
• 서비스면적 (Service Area): 발코니(베란다)처럼 덤으로 주는 면적입니다. (등기부등본에 안 나옴)
• 계약면적 (Contract Area) / 연면적: [전용 + 공용 + 주차장 + 기타 기계실] 등 뚜껑 덮인 모든 공간의 합입니다.

💡 핵심: 시공사가 말하는 '평당 공사비'는 대부분 '계약면적(연면적)' 기준입니다. 우리가 실제로 짓는 총 콘크리트 덩어리의 크기이기 때문입니다.

---

2. 시공사의 마술 : "분모를 키우면 싸 보인다"

여기 10억 원짜리 공사가 있습니다. 시공사가 견적을 내는 두 가지 방법을 비교해 보십시오.

[상황] 총 공사비 : 10억 원

• A사 (계약면적 기준):
  • 전용 50평 + 주차장/공용 50평 = 총 100평으로 계산.
  • 10억 ÷ 100평 = 평당 1,000만 원.
  • ➔ "싸 보인다!"
• B사 (전용면적 기준):
  • 실사용 면적 50평으로 계산.
  • 10억 ÷ 50평 = 평당 2,000만 원.
  • ➔ "비싸 보인다!"

[진실] 두 회사의 총 공사비는 10억 원으로 똑같습니다. 하지만 건축주는 **"평당 1,000만 원"**이라고 말하는 A사와 계약하고 싶어 합니다. 이것이 평당 단가의 착시입니다.

 

아래 이미지는 동일한 총 공사비(10억 원)를 두고, 면적 계산 방식에 따라 평당 단가가 어떻게 달라지는지 보여주는 인포그래픽입니다. 왼쪽은 넓은 주차장을 포함한 '계약면적(100평)'으로 나누어 '평당 1,000만 원(싸다!)'으로, 오른쪽은 실제 거주 공간인 '전용면적(50평)'으로 나누어 '평당 2,000만 원'으로 계산된 결과를 비교합니다. 중앙 하단에는 "총액은 같다"는 점을 강조하여 평당 단가의 착시를 경고합니다.

▲ "평당 단가는 '고무줄'입니다." 총 공사비가 같아도, 분모(면적)를 주차장까지 포함한 '계약면적'으로 잡으면 평당 단가가 절반으로 뚝 떨어져 보이는 착시가 발생합니다.

---

3. 숨은 복병 : "지하층과 발코니"

2026년 건축 트렌드에서 가장 주의해야 할 곳이 바로 **'지하'**와 **'발코니'**입니다.

① 지하 주차장 및 기계실

지하 공사는 지상 공사보다 평당 공사비가 1.5배 이상 비쌉니다. (토목 흙막이 공사, 방수 비용 등)

• 견적서에 지하 면적이 포함되어 평당 단가를 낮춰 보이게 했지만, 실제로는 **'토목 공사비 별도'**라고 적혀 있다면? 나중에 수억 원이 추가됩니다.

② 발코니 확장 (서비스 면적)

발코니는 '서비스' 면적이지만, 공사는 '공짜'가 아닙니다. 바닥 난방 깔고, 창호(샷시) 달고, 단열해야 합니다.

• 주의: "평당 공사비에 발코니 포함인가요?"를 꼭 물어야 합니다. 대부분 **'확장비 별도'**로 청구합니다.

아래 이미지는 건물의 단면도를 통해 평당 공사비를 높이는 주요 원인인 '지하층'과 '발코니'를 하이라이트한 인포그래픽입니다. 지하층은 "평당 공사비 1.5배 비쌈!"과 "토목비 별도 주의"를, 발코니(서비스면적)는 "공짜 아님!"과 "창호/난방 확장비 별도"를 붉은색 경고 메시지로 강조하여 추가 비용의 위험성을 시각적으로 보여줍니다.

▲ "눈에 안 보이는 곳에 돈이 숨어있습니다." 서비스 면적인 '발코니'와 땅속의 '지하층'은 일반 평당 단가보다 훨씬 비싸거나 별도 견적인 경우가 많아, 최종 공사비를 높이는 주범입니다.

 

📉 "평당 단가만 믿고 계약했다가 소송까지?"

📊 [공사비 분쟁 사례 : 추가 공사비의 함정]

---

4. 제대로 비교하는 법 : "총액으로 물어보세요"

전문가로서 제안합니다. 이제부터 시공사와 상담할 때는 질문을 바꾸십시오.

❌ 나쁜 질문: "평당 얼마에요?" ⭕ 좋은 질문: "이 도면대로 지을 때, **총 공사비(Total Cost)**는 얼마이며, 거기에 포함되지 않은 **별도 공사(VAT, 인입비, 조경 등)**는 무엇입니까?"

1. 연면적(계약면적) 확인: 견적서상의 총면적이 내 건축 허가 면적과 일치하는지 확인하십시오.
2. 내역서 비교: 평당 단가가 아니라, '철근 콘크리트 공사 총액', '마감 공사 총액'을 비교해야 합니다.
3. 포함 범위 체크: 가구, 시스템 에어컨, 데크, 조경, 철거비가 포함인지 별도인지 체크리스트를 만드십시오.

---

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 다가구주택(원룸)은 평당 공사비가 더 싼가요?

A. 네, 상대적으로 저렴해 보입니다.

다가구주택은 방 쪼개기를 많이 하므로 벽체와 화장실이 많아 실제 투입 비용은 높지만, 1층 필로티 주차장 면적이 넓게 잡혀서 '평당 단가'로 나누면 싸게 보이는 착시가 있습니다. 절대 속지 마십시오.

 

Q2. 상가주택 상가와 주택의 공사비가 다른가요?

A. 다릅니다. 상가(저층부)는 골조와 유리만 하면 되니 싸고, 주택(상층부)은 난방, 단열, 인테리어를 해야 하니 비쌉니다. 이걸 퉁쳐서 평균을 내는 것이 전체 평당 단가입니다.

 

Q3. 2026년 서울 기준 적정 평당 공사비는?

A. 중급 자재 기준 950만~1,050만 원 선입니다.

(계약면적 기준) 불과 3~4년 전 600만 원 하던 시절은 지났습니다. 만약 2026년에 누군가 **"평당 700에 해드립니다"**라고 한다면, 부실시공이거나 나중에 추가금을 요구할 확률이 99%입니다.

---

5. 결론 : "건축은 쇼핑이 아닙니다"

마트에서 우유를 고르듯 가격표만 보고 시공사를 고르면, 그 우유는 상한 우유일 수 있습니다.

평당 공사비는 '예산 수립을 위한 가이드'일 뿐, '계약의 기준'이 되어서는 안 됩니다. 전용면적이 아닌 **계약면적(총지어지는 면적)**을 기준으로 꼼꼼히 따져보고, 총액으로 계약하는 지혜가 필요합니다.

 

📞 "견적서 받으셨나요? 거품인지 봐드립니다."

🚀 [건축 전문가 견적서 상세 분석 및 시공사 검증]

---

🔗 함께 읽으면 좋은 글

📢 건축주가 꼭 알아야 할 돈 이야기

👉 ["2026년 표준도급계약서 특약"] : 추가 공사비 막는 법.

👉 ["설계비 아끼지 마라"] : 좋은 도면이 공사비 1억 아낀다.

👉 ["건축 자금 조달 가이드"] : PF 대출과 에쿼티 비율.

반응형