"청약은 끝났다"고 말하는 사람도 있지만, 여전히 주변 시세 대비 수억 원 저렴한 **'로또 청약'**은 존재합니다.
특히 2026년에는 공사비 상승으로 분양가가 올랐음에도, 신축 아파트에 대한 선호도가 역대 최고조에 달해 경쟁이 치열합니다. 이때 가장 중요한 무기는 바로 **'1순위 자격'**입니다.
단순히 통장만 가지고 있다고 1순위가 아닙니다. 국민주택인지 민영주택인지, 그리고 규제지역(강남 등)인지 비규제지역인지에 따라 조건은 천차만별입니다. 다음 집을 위한 필승 전략, 2026년 기준 주택청약 1순위 조건을 전문가의 시선으로 정리해 드립니다.
🏠 "내 청약 가점은 몇 점일까?"
🧮 [청약 가점 계산기 및 1순위 자가 진단]
1. 국민주택 vs 민영주택 : "게임의 룰이 다릅니다"
가장 먼저 구분해야 할 것은 내가 넣으려는 아파트의 종류입니다.
① 국민주택 (LH, SH 등 공공분양)
- 핵심: 오직 **'무주택 세대 구성원'**만 가능합니다. (유주택자는 신청 불가)
- 1순위 조건:
- 가입 기간: 1년 경과 (수도권 외 6개월)
- 납입 횟수: 12회 이상 납입 (수도권 외 6개월)
- 당첨자 선정: **'저축 총액'**이 많은 순서 (40㎡ 초과 기준).
- ★ 2026년 핵심 팁: 월 인정 금액 한도가 10만 원에서 25만 원으로 상향되었습니다. 매달 10만 원씩 넣던 분들은 지금이라도 25만 원으로 증액해야 경쟁력을 갖출 수 있습니다.
② 민영주택 (자이, 래미안, 힐스테이트 등 민간분양)
- 핵심: 유주택자도 1순위가 될 수 있습니다. (추첨제 활용)
- 1순위 조건:
- 가입 기간: 1년 경과 (수도권 외 6개월)
- 예치금: 지역별/면적별 예치금 기준 충족.
아래 이미지는 주택청약 1순위 조건을 '국민주택(공공)'과 '민영주택(민간)'으로 나누어 비교한 인포그래픽입니다. 왼쪽 국민주택은 '납입 횟수'와 '저축 총액(월 25만 원 인정)'이 중요함을 파란색으로, 오른쪽 민영주택은 '가입 기간'과 '지역별 예치금'이 충족되어야 함을 주황색으로 구분하여 핵심 요건을 한눈에 보여줍니다.
2. "지역"이 깡패다 : 규제지역 1순위의 벽
서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 등 **'투기과열지구/청약과열지역'**에 청약을 넣는다면, 조건이 훨씬 까다로워집니다. 여기서 대부분 탈락합니다.
- 세대주 요건: 반드시 세대주여야 합니다. (세대원 불가)
- 무주택/1주택: 2주택 이상 소유한 세대는 1순위에서 제외됩니다.
- 과거 당첨 이력: 세대원 전원이 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 합니다.
- 가입 기간: 통장 가입 후 2년이 지나야 합니다. (비규제지역은 1년)
💡 Expert's Strategy
서울 비규제지역(마포, 성동, 동작 등)은 세대원도 청약이 가능하고 재당첨 제한도 없습니다. 하지만 강남권 로또 청약을 노린다면 무조건 세대주 조건을 유지하고 5년 내 당첨 이력을 관리해야 합니다.
3. 민영주택 예치금 기준표 (2026년)
입주자 모집 공고일 전날까지 통장에 이 금액이 들어있어야 합니다. (당일 입금 불가)
| 전용 면적 | 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 |
| 85㎡ 이하 | 300만 원 | 250만 원 | 200만 원 |
| 102㎡ 이하 | 600만 원 | 400만 원 | 300만 원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만 원 | 700만 원 | 400만 원 |
| 모든 면적 | 1,500만 원 | 1,000만 원 | 500만 원 |
꿀팁: 여유가 된다면 '모든 면적' 금액(서울 1,500만 원)을 넣어두는 것이 속 편합니다. 면적을 고민하다가 예치금 부족으로 기회를 놓치는 것을 방지합니다.
4. 당첨 전략 : 가점제 vs 추첨제
"점수가 낮은데 포기해야 할까요?"
아닙니다. 2026년 청약 제도는 '추첨제' 비율이 상당히 높습니다.
- 가점제 (점수 싸움): 무주택 기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 통장 가입 기간(17점) = 84점 만점.
- *
- 추첨제 (운 싸움): 점수와 상관없이 뺑뺑이.
- 비규제지역 85㎡ 이하: 가점 40% + 추첨 60%. (점수 낮아도 당첨 확률 높음)
- 비규제지역 85㎡ 초과: 추첨 100%. (1주택자 갈아타기의 성지)
- 규제지역(강남 등): 2024년 개편으로 85㎡ 이하에도 추첨제(30~60%)가 생겼습니다. 2030 세대에게도 기회가 열린 셈입니다.
아래 이미지는 2026년 기준, 비규제지역 민영주택의 당첨 방식(가점제 vs 추첨제) 비율을 시각화한 인포그래픽입니다. 85㎡ 이하에서는 추첨제가 60%를 차지하여 점수가 낮은 사람도 당첨 기회가 높다는 것을 파이 차트로 보여주고, 85㎡ 초과에서는 100% 추첨제로 1주택자도 당첨 가능하다는 점을 강조했습니다.
📉 "내 점수로 서울 청약 당첨 가능할까?"
📊 [전년도 주요 단지 당첨 가점 커트라인]
5. 결론 : "준비된 자만이 로또를 잡는다"
청약은 운인 것 같지만, 철저한 **'전략'**입니다.
- 통장 리모델링: 월 납입금 25만 원으로 상향, 예치금 미리 채우기.
- 세대주 변경: 규제지역을 노린다면 미리 세대주로 변경해 두기.
- 틈새 공략: 가점이 낮다면 비규제지역의 추첨제 물량이나 중대형 평형을 노리기.
청약 통장을 장롱 속에만 두지 마십시오. 조건만 맞춘다면 그것은 수억 원의 가치를 가진 황금 티켓이 됩니다.
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 만 30세 미만 미혼인데 무주택 기간은?
A. 0점입니다.
무주택 기간 산정은 '만 30세' 부터 시작됩니다. (단, 그전에 결혼했다면 혼인 신고일부터 인정). 따라서 20대 미혼은 가점제보다 추첨제나 특별공급(청년 특공 등)을 노려야 합니다.
Q2. 부모님 집에서 같이 사는데 1순위 가능한가요?
A. 부모님 나이와 주택 소유 여부에 따라 다릅니다.
- 만 60세 이상 유주택 부모님과 동거: 자녀는 무주택자로 간주되어 1순위 가능 (민영주택 일반공급).
- 만 60세 미만 유주택 부모님과 동거: 자녀도 유주택자로 간주.
Q3. 예치금은 언제 넣어야 하나요?
A. 입주자 모집 공고일 '전날'까지입니다.
공고일 당일에 넣으면 인정되지 않습니다. 청약 계획이 있다면 오늘 당장 이체해 두는 것이 안전합니다.
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