시공사 선정 총회나 계약 체결을 앞두고 계신가요? 시공사가 웃으며 내미는 계약서, 그 속에 수억 원의 독소조항이 숨어있을 수 있습니다.
"표준도급계약서대로 했습니다"라는 말만 믿고 도장을 찍었다가는, 1년 뒤 "물가 상승분 30%를 더 내라"는 내용증명을 받게 될지 모릅니다.
계약서는 '을'인 시공사가 작성해오지만, '갑'인 조합(건축주)은 '특약'으로 방어해야 합니다. 2026년 건설 분쟁 트렌드를 반영하여, 시공사의 꼼수를 원천 봉쇄하는 필수 특약 3가지를 전문가의 시선으로 짚어드립니다.
🏗️ "이 계약서, 그대로 사인해도 될까?"
🔍 [건설 전문 변호사 계약서 검토 서비스]
1. 첫 번째 특약 : "물가 변동(Escalation), 기준을 잠가라"
가장 많은 분쟁이 일어나는 지점입니다. 시공사는 "자재비가 올랐다"며 공사비를 올려달라고 합니다. 이때 **'어떤 기준'**으로 올릴지가 핵심입니다.
- 시공사의 꼼수: '건설공사비지수(CCI)' 적용을 고집합니다. 이 지수는 자재비 변동을 민감하게 반영하여 상승 폭이 매우 큽니다.
- 방어 특약: '소비자물가지수(CPI)' 적용을 명시하거나, **'착공 후 물가 변동으로 인한 증액 배제'**를 넣어야 합니다.
[필수 특약 문구 예시] "제XX조(물가 변동으로 인한 계약금액 조정) ① 착공일 이후에는 물가 변동으로 인한 공사비 증액을 하지 않는다. (단, 천재지변 등 불가항력적인 사유 제외)" (만약 증액을 허용해야 한다면) "단, 물가 변동률 산정은 통계청 발표 **'소비자물가지수'**와 '건설공사비지수' 중 낮은 수치를 적용한다."
아래 이미지는 공사비 증액 기준의 함정을 보여주는 비교 인포그래픽입니다. 왼쪽에는 '시공사 선호: 건설공사비지수(CCI)'를 가파르게 상승하는 빨간색 그래프와 경고 아이콘으로 표현하여 변동성이 크고 공사비 폭등 위험이 있음을 나타냈습니다. 오른쪽에는 '건축주 방어: 소비자물가지수(CPI)'를 완만하게 상승하는 파란색 그래프와 방패 아이콘으로 표현하여 상대적으로 안정적이고 리스크 관리에 유리함을 대비시켜 보여줍니다.
2. 두 번째 특약 : "설계 변경 = 시공사 마음대로? NO"
공사 도중 시공사가 "현장 여건상 자재를 바꿔야 한다"며 설계를 변경하고, 나중에 "고급 자재를 써서 비용이 늘었다"고 청구하는 수법입니다.
- 시공사의 꼼수: '설계 변경 시 단가는 변경 당시의 시세를 적용한다'는 조항을 넣습니다. (부르는 게 값이 됩니다.)
- 방어 특약: 설계 변경 시 단가는 **'최초 계약 내역서상의 단가'**를 기준으로 하고, 신규 품목만 협의 단가를 적용하도록 못 박아야 합니다.
[필수 특약 문구 예시] "제XX조(설계 변경으로 인한 계약금액 조정) ① 설계 변경으로 인한 증액분은 최초 계약 시 제출한 산출내역서의 단가에 낙찰률을 곱한 금액을 초과할 수 없다. 시공사의 귀책사유나 단순 편의를 위한 설계 변경은 공사비 증액 없이 시공사 부담으로 한다."
3. 세 번째 특약 : "지체상금(Delay Penalty), 확실하게"
"비가 와서 늦었다", "레미콘 파업이다"라며 공기를 연장하고, 입주가 늦어져도 책임을 지지 않으려 합니다.
- 시공사의 꼼수: 지체상금율을 공란으로 두거나, 면책 사유(불가항력)를 광범위하게 잡습니다.
- 방어 특약: **'책임 준공 기한'**을 날짜로 박고, 지체상금율(통상 1일당 1/1000)을 명시해야 합니다. 특히 입주 지연으로 인한 조합원/수분양자의 손해(이사 비용, 중도금 이자 등)까지 배상하도록 해야 합니다.
[필수 특약 문구 예시] "제XX조(지체상금) ① 시공사는 준공 기한(20XX년 X월 X일) 내에 공사를 완료하지 못할 경우, 매 지체일수마다 총 공사금액의 1,000분의 1에 해당하는 금액을 지체상금으로 납부해야 한다. ② 이와 별도로 입주 지연에 따른 수분양자의 민원 보상금 및 추가 금융 비용은 전액 시공사가 부담한다."
📉 "이미 계약했는데 수정 가능할까?"
📊 [공사 도급 변경 계약(증액) 체크리스트]
4. 2026년 트렌드 : "간접비(Indirect Cost) 주의보"
최근 2026년 공사비 분쟁의 새로운 화두는 **'간접비'**입니다. 자재비(직접비)는 눈에 보이지만, 현장 운영비, 안전 관리비, 복리후생비 같은 '간접비'는 시공사가 부풀리기 쉽습니다.
- 전문가의 팁: 계약 시 **'간접비 총액 한도(Cap)'**를 설정하십시오. "직접 공사비의 X%를 초과할 수 없다"는 조항 하나가 수십억 원을 아껴줍니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 시공사가 특약을 절대 안 받아주겠다고 하면요?
A. 그때가 '협상력'을 발휘할 때입니다.
모든 특약을 다 넣을 수는 없습니다. 하지만 이 3가지를 테이블에 올리는 것만으로도 시공사는 "이 조합(건축주)은 호락호락하지 않구나"라고 느껴 함부로 덤비지 못합니다. 3가지를 요구하고, 1~2가지를 관철시키는 것이 협상의 기술입니다.
Q2. 표준도급계약서만 쓰면 안 되나요?
A. 시공사에게 유리한 경우가 많습니다.
표준계약서는 '중립적'인 척하지만, 실제로는 시공사의 이익을 대변하는 협회 등의 입김이 반영된 조항이 많습니다. 반드시 **'특약 사항'**을 별첨으로 붙여 표준계약서보다 우선 적용되게 해야 합니다.
Q3. '책임 준공'이 뭔가요?
A. 천재지변이 아니면 무조건 끝내겠다는 약속입니다.
PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 일으킬 때 필수적인 확약입니다. "어떤 이유로든 시공사가 책임지고 건물을 완성하겠다"는 각서이므로, 건축주에게는 가장 강력한 안전장치입니다.
아래 이미지는 내 재산을 지키는 계약서 필수 특약 3가지를 방패 모양의 체크리스트로 정리한 인포그래픽입니다. 첫 번째 방패는 '물가 변동 기준 명확화', 두 번째는 '설계 변경 단가 고정', 세 번째는 '지체상금 및 손해배상 명시'를 각각의 핵심 내용과 아이콘으로 표현했습니다. 하단에는 '특약으로 시공사의 꼼수를 원천 봉쇄하세요!'라는 문구로 특약의 중요성을 강조합니다.
5. 결론 : "계약서는 수정하라고 있는 것이다"
많은 건축주와 조합이 시공사가 가져온 두꺼운 계약서에 압도되어 내용을 제대로 읽지 않고 도장을 찍습니다. 하지만 계약서의 잉크가 마르는 순간, 여러분은 '갑'에서 '을'이 됩니다.
2026년처럼 공사비 변동성이 큰 시기에는 ① 물가 변동 기준 ② 설계 변경 단가 ③ 지체상금 이 3가지만 확실히 잡아도 성공한 계약입니다.
📞 "계약서 독소조항, 찾기 어렵다면?"
🚀 [건설 분쟁 전문 변호사 1:1 계약서 검토]
🔗 함께 읽으면 좋은 글
📢 건축주와 조합이 꼭 알아야 할 지식
👉 ["2026년 정비사업 이슈"] : 공사비 갈등 해결책과 셧다운 예방.
👉 ["공사비 검증 제도 활용법"] : 시공사 견적서 팩트 체크.
👉 ["PF 대출 금리와 보증"] : 자금 조달의 핵심 포인트.
