["DSR 40% 계산법"] 연봉 5천만 원, 대출 얼마까지 나올까? (연봉별 한도 완벽 정리)

"은행에 갔더니 연봉은 충분한데 대출이 안 나온대요."

최근 상담 시 가장 많이 듣는 하소연입니다. 범인은 바로 **DSR(Debt Service Ratio)**입니다. 과거에는 집값만 담보로 잡히면 대출을 해줬지만(LTV), 지금은 **"당신의 소득으로 갚을 수 있는 능력만큼만 빌려주겠다"**는 것이 금융 당국의 확고한 원칙입니다.

특히 2026년 현재, 미래 금리 인상분까지 반영하는 **'스트레스 DSR'**이 적용되면서 한도는 더 빡빡해졌습니다. 내 연봉으로 서울 아파트 매수가 가능한지, 현실적인 계산기를 두드려 드리겠습니다.

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1. DSR 40%의 숨은 공식 (원리 이해)

DSR 40%란, 내가 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 내 연 소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 뜻입니다.

• 연봉 5,000만 원 직장인: 5,000만 원 × 40% = 연간 2,000만 원
• 의미: 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부금, 카드론 등을 모두 합쳐서 1년에 갚는 돈이 2,000만 원(월 약 166만 원)을 넘으면 대출이 거절됩니다.

[핵심 변수]

많은 분이 놓치는 것이 **'만기(기간)'**와 **'금리'**입니다. DSR은 갚는 금액(원리금)을 기준으로 하므로, 대출 기간을 30년에서 40년, 50년으로 길게 늘릴수록 1년에 갚는 부담이 줄어들어 대출 한도가 늘어나는 효과가 있습니다.

 

아래 이미지는 연봉 5,000만 원을 기준으로 DSR 40%가 실제로 어떻게 적용되는지를 알기 쉽게 시각화한 인포그래픽입니다. 전체 소득의 40%인 2,000만 원까지만 모든 대출의 연간 원리금 상환에 사용할 수 있음을 파이 차트와 흐름도로 명확하게 보여주어, 독자가 DSR의 기본 개념을 직관적으로 이해할 수 있도록 돕습니다.

[그림 1] 연봉 5천만 원 직장인의 DSR 40% 적용 예시. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 빚의 연간 상환액 합계가 연소득의 40%(2천만 원)를 넘을 수 없습니다.

 

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2. 연봉별 대출 가능 금액 (시뮬레이션)

가장 궁금해하실 '실전 금액'입니다. 금리 4.5%, 만기 40년, 원리금 균등 상환을 기준으로, 다른 부채가 전혀 없다고 가정했을 때의 주택담보대출 최대 한도입니다. (※ 스트레스 DSR 적용 전 단순 계산 기준이며, 실제로는 이보다 5~10% 줄어들 수 있습니다.)

연 소득 (세전)	연간 상환 가능액 (DSR 40%)	대출 가능 최대 한도 (예상)
3,000만 원	1,200만 원	약 2억 2,000만 원
4,000만 원	1,600만 원	약 3억 원
5,000만 원	2,000만 원	약 3억 7,000만 원
7,000만 원	2,800만 원	약 5억 2,000만 원
1억 원	4,000만 원	약 7억 4,000만 원

 

[전문가의 분석]

연봉 5천만 원인 분이 서울의 9억 원짜리 아파트를 사려면, LTV(담보 인정 비율)로는 가능할지 몰라도 DSR 때문에 대출은 3억 7천만 원밖에 나오지 않습니다. 나머지 5억 3천만 원은 현금으로 있어야 한다는 뜻입니다. 이것이 바로 **'소득이 깡패'**라고 불리는 이유입니다.

 

아래 이미지는 본문 표에 제시된 연봉별 대출 한도를 상승하는 막대그래프로 표현하여, 소득 증가에 따른 한도 증가폭을 한눈에 비교할 수 있도록 만든 차트입니다. 특정 조건(금리 4.5%, 만기 40년)을 명시하고, DSR 40%가 대출의 '상한선' 역할을 한다는 점을 붉은 점선으로 강조하여 정보의 정확성과 가독성을 높였습니다.

[그림 2] 연봉별 주택담보대출 최대 예상 한도. 소득이 높을수록 DSR 한도가 늘어나 대출 가능 금액도 비례해서 증가하는 것을 확인할 수 있습니다. (※스트레스 DSR 미적용 기준)

 

📉 "스트레스 DSR 적용 시, 내 한도는 얼마나 깎일까?"

🔍 [2026년 스트레스 DSR 단계별 한도 축소액 비교표]

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3. 한도를 높이는 3가지 기술 (합법적 우회)

DSR 40%의 벽이 너무 높다면, 포기하기 전에 아래 방법들을 체크해 보시기 바랍니다.

1. 만기를 최대로 늘려라: 30년 만기보다 40년, 50년 만기를 선택하면 월 상환액이 줄어들어 한도가 수천만 원 늘어납니다. (단, 50년 만기는 만 34세 이하 등 나이 제한 확인 필수)
2. 마이너스 통장을 없애라: 신용대출(마이너스 통장)은 DSR 산정 시 만기를 5년으로 짧게 계산하기 때문에 한도를 엄청나게 잡아먹습니다. 주담대를 받기 전에는 무조건 신용대출부터 상환해야 합니다.
3. 부부 합산 소득 활용: 배우자가 소득이 있다면 반드시 합산하세요. 소득 파이 자체가 커지면 40%의 절대 금액도 커집니다. (증빙 소득이 없다면 추정 소득 활용 가능 여부 은행 문의)

[주의사항]

2026년부터는 전세 대출 이자도 DSR에 포함하려는 논의가 있으니, 금융 정책 변화를 예의주시해야 합니다. 현재는 전세 대출은 DSR 계산에서 제외(일부 제외)되고 있습니다.

 

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. DSR 40%는 모든 금융사에 적용되나요?

A. 아닙니다. 1금융권(시중 은행)은 40%가 적용되지만, **2금융권(보험사, 저축은행 등)은 50%**까지 적용됩니다. 1금융권에서 한도가 부족하다면 보험사 주담대를 알아보는 것도 전략입니다. (단, 금리는 다소 높을 수 있음)

 

Q2. 전세 퇴거 자금 대출도 DSR을 보나요?

A. 네, 봅니다. 세입자를 내보내기 위한 보증금 반환 대출도 차주(집주인)의 DSR 범위 내에서만 가능합니다. 이 때문에 역전세난 때 많은 집주인이 곤란을 겪었습니다. (단, 한시적 완화 정책 여부는 시기별 확인 필요)

 

Q3. 신용카드 사용액도 부채로 잡히나요?

A. 일시불이나 단기 결제는 부채로 잡히지 않습니다. 하지만 카드론(장기카드대출)과 현금서비스, 그리고 할부금(일부)은 DSR 산정 시 부채로 포함되어 한도를 깎아먹는 주범이 되므로 대출 실행 전에는 절대 사용을 자제해야 합니다.

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