["전세퇴거자금 대출"] 세입자 내보낼 때 한도 늘리는 법 (DSR 우회 전략)

"세입자가 만기에 나간다고 합니다. 전세금이 5억인데, 지금 시세는 4억이라 1억을 어디서 구해야 할지 막막해요." 최근 부동산 시장의 조정기가 길어지며 가장 많이 접하는 상담 사례입니다. 설상가상으로 세입자가 나간 집에 내가 들어가 살려고 해도(실거주), 기존 세입자에게 내줄 보증금(퇴거 자금)이 대출로 나오지 않아 발을 동동 구르는 경우가 많습니다.

전세퇴거자금 대출은 일반 주택담보대출과 똑같은 규제(LTV, DSR)를 받기 때문입니다. 오늘은 이 까다로운 규제 속에서 단 1,000만 원이라도 한도를 더 끌어올릴 수 있는 3가지 핵심 전략을 공개합니다.

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1. 전세퇴거자금 대출의 기본 구조 (LTV vs DSR)

먼저 냉정한 현실을 파악해야 합니다. 은행은 집값이 비싸다고 돈을 많이 빌려주지 않습니다.

• LTV (담보 인정 비율): 집값의 최대 70~80% (지역/주택 수에 따라 상이). 이건 보통 넉넉합니다.
• DSR (총부채원리금상환비율): 여기가 문제입니다. 연 소득 대비 갚아야 할 원리금이 40%를 넘으면 대출이 거절됩니다.
• 결론: 아무리 집값이 20억 원이라도, 내 연봉이 적거나 기존 대출(신용대출 등)이 많다면 퇴거 자금은 턱없이 부족하게 나옵니다.

[전문가의 진단] 전세 보증금이 5억 원인데, 은행에서 "고객님 소득으로는 3억 원까지만 가능합니다"라고 통보받는 상황이 바로 DSR에 걸린 것입니다.

 

아래 이미지는 전세퇴거자금 대출 시 집값이 충분해도(LTV 넉넉함) 소득이 부족하면(DSR 빡빡함) 대출 한도가 제한되는 현실을 시각적으로 보여주는 인포그래픽입니다. LTV와 DSR 중 '더 낮은 금액'이 최종 대출 가능 금액이 된다는 점을 깔때기 모양으로 표현하여, DSR이 핵심적인 걸림돌임을 강조했습니다.

[그림 1] LTV는 넉넉해도 DSR에 막히는 현실. 아무리 집값이 비싸도 내 소득으로 갚을 수 있는 능력(DSR)이 부족하면 대출 한도는 쪼그라듭니다.

 

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2. 한도 늘리는 필승 전략 3가지

DSR 40%의 벽, 어떻게 넘어야 할까요? 불법적인 작업 대출이 아닌, 금융 시스템을 이용한 합법적 전략입니다.

① 대출 만기를 '초장기'로 설정하라 (30년 → 40년/50년) DSR은 '1년 동안 갚는 금액'을 봅니다. 갚는 기간을 늘리면 연간 부담액이 줄어들어 대출 한도가 늘어납니다.

• 전략: 은행 상담 시 **"가장 긴 만기 상품(40년 또는 50년)으로 설계해 주세요"**라고 요청하세요.
• 효과: 만기를 30년에서 40년으로 늘리면, 대출 한도가 약 15~20% 증가하는 효과가 있습니다. (단, 만 34세 이하 등 연령 제한 확인 필요)

② '추정 소득'을 적극 활용하라 (주부, 프리랜서 필독) 증빙 소득(원천징수)이 적거나 없는 경우, 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부 내역으로 소득을 환산(추정)할 수 있습니다.

• 전략: 연봉이 2천만 원인데 신용카드를 연 2,500만 원 이상 쓴다면? 추정 소득으로 약 5,000만 원을 인정받아 한도가 대폭 늘어날 수 있습니다. 본인 소득 서류를 내기 전, 은행원에게 "추정 소득으로 계산했을 때와 비교해 주세요"라고 반드시 물어보세요.

③ 2금융권(보험사)의 DSR 50%를 노려라 시중 은행(1금융권)은 DSR 40%가 철칙이지만, 보험사(2금융권)는 DSR 50%까지 허용됩니다.

• 전략: 1금융권에서 한도가 부족하다면, 보험사 주택담보대출(일명 '보담대')을 알아보세요. 금리 차이가 0.5%~1%p 정도 나지만, 한도는 수천만 원에서 억 단위까지 더 나올 수 있습니다. 급한 불을 끄고 나중에 금리가 내려가면 갈아타는 전략이 유효합니다.

아래 이미지는 DSR 규제를 합법적으로 우회하여 대출 한도를 늘릴 수 있는 세 가지 핵심 전략(만기 연장, 추정 소득 활용, 2금융권 공략)을 알기 쉽게 도식화한 인포그래픽입니다. 각 전략의 원리와 결과적으로 어떻게 한도가 증가하는지를 단계별로 명확하게 보여주어 독자가 바로 따라 할 수 있는 가이드를 제공합니다.

[그림 2] 꽉 막힌 한도를 뚫어주는 3가지 열쇠. 대출 만기를 늘려 월 상환액을 줄이거나, 신고된 소득 외의 추정 소득을 활용하고, DSR 규제가 덜한 2금융권을 공략하면 숨어있던 한도를 찾아낼 수 있습니다.

 

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3. 역전세 반환 대출 규제 완화 (특례 체크)

2026년 현재, 정부의 한시적 규제 완화 정책이 적용되는지 반드시 체크해야 합니다. (※ 시기에 따라 정책이 변동되므로 최신 공문 확인 필수)

• DSR 대신 DTI 60% 적용: 집주인이 전세금 반환 용도로만 대출을 받을 때, 까다로운 DSR(40%) 대신 비교적 널널한 **DTI(60%)**를 적용해 주는 특례가 시행 중인지 확인해야 합니다.
• 조건: 후속 세입자를 들이기로 되어 있거나, 집주인이 직접 입주하는 경우 등 요건이 붙습니다. 이 특례가 적용되면 연봉 5천만 원 기준 대출 한도가 1억 원 이상 늘어나는 효과가 있습니다.

[주의사항] 퇴거 자금 대출을 받으면 **'실거주 의무'**가 따라붙는 경우가 많습니다. 대출받고 세입자를 내보낸 뒤, 다시 다른 세입자를 들이거나 공실로 두면 대출이 회수될 수 있으니 약정 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 세입자가 나가는 날짜와 대출 실행일을 어떻게 맞춰야 하나요?

A. 대출금은 집주인 통장을 거치지 않고, 세입자 계좌로 직접 송금되는 것이 원칙입니다. 따라서 이사 당일(평일) 오전으로 시간을 맞춰야 하며, 은행 법무사가 현장에 방문하여 세입자의 퇴거를 확인한 후 자금을 집행합니다.

 

Q2. 전세가가 떨어져서 차액만큼만 대출받을 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 이를 '전세 보증금 차액 반환 대출'이라고 합니다. 다음 세입자를 구했는데 보증금이 낮아져서 차액을 돌려줘야 할 때 유용하며, 이때도 DSR 규제는 적용됩니다.

 

Q3. 1주택자인데 규제 지역 아파트도 대출이 나오나요?

A. 1주택자는 원칙적으로 가능합니다. 다만, 투기과열지구 등 규제 지역 내 9억 원 초과 고가 주택의 경우 LTV 한도가 줄어들 수 있으니, KB 시세 기준으로 가능 금액을 먼저 조회해야 합니다.

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