["부부 공동명의 변경 비용"] 취득세·증여세 vs 보유세 절세액 완벽 비교 (2026년 기준)

"요즘 종부세가 무서운데, 지금이라도 아내(남편) 명의로 반 넘겨야 할까요?" 부동산 상담 시 가장 많이 듣는 질문 중 하나입니다. 결론부터 말씀드리면 **"시점에 따라, 집값에 따라 정답이 완전히 다르다"**입니다.

공동명의는 보유세(종부세)와 양도세에서 강력한 절세 효과를 발휘하지만, 그 과정에서 발생하는 **'명의 변경 비용'**이 만만치 않기 때문입니다. 오늘은 배보다 배꼽이 더 커지지 않도록, 공동명의 전환의 실익을 따지는 손익 계산법을 완벽하게 정리해 드립니다.

---

1. 명의 변경 시 발생하는 비용 (투자금)

공동명의로 변경한다는 것은 법적으로 **'부부 간 증여'**에 해당합니다. 따라서 공짜가 아니며, 다음 두 가지 큰 비용이 발생합니다.

• 증여세 (Jeungyeose):
  • 부부간 증여는 10년 합산 6억 원까지 공제됩니다.
  • 즉, 증여하는 지분의 감정가(또는 기준시가)가 6억 원 이하라면 증여세는 **'0원'**입니다. (대부분 이 범위 내에서 진행합니다.)
• 취득세 (Chwideukse) - ★가장 큰 장벽:
  • 증여세가 없어도 취득세는 무조건 내야 합니다.
  • 매매 취득세(1~3%)보다 높은 **3.5% (지방교육세 등 포함 시 약 3.8~4.0%)**의 세율이 적용됩니다.
  • 조정대상지역 내 공시가 3억 원 이상 주택을 증여할 경우, 최대 12%까지 중과될 수 있었으나 현재는 완화 여부를 체크해야 합니다. (2026년 현재 일반 증여 취득세율 기준 적용)

[전문가의 계산] 만약 공시가격 10억 원인 아파트의 지분 50%(5억 원)를 배우자에게 넘긴다면? 증여세는 0원이지만, 취득세로만 약 1,900만 원 ~ 2,000만 원의 현금이 당장 필요합니다.

 

아래 이미지는 부부 공동명의 변경 시 가장 큰 걸림돌인 '취득세' 부담을 직관적으로 보여주는 인포그래픽입니다. 많은 분이 걱정하는 '증여세'는 부부간 공제(6억 원)로 면제될 수 있지만, '취득세'는 예외 없이 매매보다 높은 약 4%의 세율이 적용되어 즉시 큰 목돈이 필요하다는 점을 붉은색과 경고 아이콘으로 강조했습니다.

[그림 1] 공동명의 변경의 가장 큰 장벽, '취득세'. 증여세가 면제되더라도 시세의 약 4%에 달하는 수천만 원의 취득세를 즉시 현금으로 납부해야 합니다.

 

💰 "내 아파트, 공동명의 변경 시 취득세는 얼마?"

🔍 [부동산 증여 취득세 자동 계산기 바로가기]

---

2. 공동명의 변경 시 얻는 이득 (회수금)

비싼 취득세를 내고 바꿀 가치가 있을까요? 이를 판단하려면 매년 아끼는 세금(종부세)과 나중에 아낄 세금(양도세)을 합산해봐야 합니다.

1. 종합부동산세 (보유세) 절세:
   • 단독 명의: 1세대 1주택자 기본 공제 12억 원.
   • 공동 명의: 인당 9억 원씩, 부부 합산 총 18억 원 공제.
   • 결론: 공시가격이 12억 원을 초과하고 18억 원 이하인 구간에서 절세 효과가 극대화됩니다. 공시가 12억 원 이하라면 단독명의가 유리할 수 있습니다(고령자/장기보유 공제 때문).
2. 양도소득세 (매도 시) 절세:
   • 우리나라 소득세는 누진세 구조입니다. 차익을 반으로 나누면 낮은 세율 구간을 적용받아 세금이 대폭 줄어듭니다.
   • 기본 공제(연 250만 원)도 부부 각각 받아 총 500만 원을 공제받습니다.

[핵심 판단 기준] 시세 차익이 클 것으로 예상되어 양도세 절감이 확실시되거나, 공시가격이 높아 매년 종부세 부담이 큰 경우에만 변경을 추천합니다.

 

아래 이미지는 공동명의가 가져오는 '절세 효과'의 핵심 원리를 단독명의와 비교하여 보여주는 인포그래픽입니다. 왼쪽(단독)과 오른쪽(공동)을 대비시켜, 보유세인 '종부세' 공제 한도가 늘어나는 효과와 매도 시 '양도세'의 높은 누진세율이 완화되는 효과를 그래프와 도식으로 알기 쉽게 표현했습니다.

[그림 2] 공동명의의 강력한 절세 효과. 종부세 기본 공제가 부부 합산으로 늘어나고, 양도 차익을 나누어 낮은 세율 구간을 적용받음으로써 세금 부담이 크게 줄어듭니다.

 

📉 "우리 집 종부세, 공동명의로 바꾸면 얼마나 줄까?"

🔍 [2026년 종부세(단독 vs 공동) 모의 계산 비교]

---

3. 손익분기점 따져보기 (최종 결론)

무턱대고 바꾸지 마세요. 아래 공식을 대입해 보세요.

(예상 양도세 절감액 + 매년 줄어드는 종부세 × 보유 예정 기간) > (증여 취득세 + 법무사 비용 + 채권 할인 비용)

• 변경 추천: 앞으로 10년 이상 보유할 고가 주택, 혹은 당장 팔 계획인데 시세 차익이 5억 원 이상 난 경우.
• 변경 비추천: 공시가격 12억 원 이하 주택, 2~3년 내에 매도할 계획인 경우(취득세 본전도 못 뽑을 수 있음), 배우자가 소득이 없어 건보료 피부양자 자격 박탈이 우려되는 경우.

[전문가의 Tip] 가장 좋은 방법은 '애초에 집을 살 때' 공동명의로 하는 것입니다. 이때는 취득세가 매매 세율(1~3%)로 동일하므로 추가 비용 없이 절세 혜택만 누릴 수 있습니다. 중간에 바꾸는 것은 '비용'을 반드시 고려해야 합니다.

 

📊 "절세도 좋지만, 건보료 폭탄 맞으면 안 되니까"

🔍 [공동명의 시 건강보험료 피부양자 자격 박탈 기준 확인]

---

자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 대출이 있는 상태에서 증여하면 어떻게 되나요? (부담부 증여)

A. 채무(대출)까지 함께 넘기는 것을 '부담부 증여'라고 합니다. 채무 부분은 '양도'로 보아 양도세를 내고, 나머지 부분은 '증여'로 보아 증여세를 냅니다. 다주택자가 아니라면 양도세율이 증여세율보다 낮을 수 있어 유리할 수 있지만, 계산이 복잡하니 전문가 상담이 필수입니다.

 

Q2. 소득이 없는 배우자에게 넘기면 국세청 자금 출처 조사가 나오나요?

A. 10년 간 6억 원까지는 부부간 증여 공제가 되므로, 신고만 정확히 한다면 자금 출처 조사는 걱정하지 않으셔도 됩니다. 단, 취득세 등 제반 비용을 낼 돈까지 증여한다면 그 금액이 6억 원을 넘는지 확인해야 합니다.

 

Q3. 공동명의 한 명만 청약 통장이 있어도 되나요?

A. 청약은 '세대주' 또는 '세대원' 자격으로 신청하므로, 주택 소유 여부(유주택)만 따집니다. 공동명의자 중 한 명만 청약 통장을 사용해도 되지만, 유주택자로 분류되어 1순위 청약 제한이 있을 수 있습니다.

---

🔗 함께 읽으면 좋은 글

📢 부동산 세금, 아는 만큼 내 돈을 지킵니다

공동명의 고민과 함께 반드시 확인해야 할 자금 출처 및 보유세 관련 알짜 정보들입니다.

👉 ["청약통장 증여 방법"] : 자녀에게 집 사주기 전, 청약 점수부터 물려주는 합법적 전략.

👉 ["자금조달계획서 작성법"] : 부부간 자금 이체, 잘못하면 증여세 폭탄? 세무 조사 피하는 법.

👉 [재산세 납부 조회] : 7월과 9월, 잊지 말고 챙겨야 할 재산세 절세 포인트.

반응형