부동산 취득세 중과나 대출 규제만큼이나 무서운 것이 바로 **'자금출처 조사'**입니다.
2026년 현재, 국세청의 **PCI 시스템(소득-지출 분석 시스템)**은 AI 기반으로 더욱 정교해졌습니다. 내가 신고한 소득보다 비싼 집을 샀는데, 자금 출처가 명확하지 않다면? 예외 없이 **'소명 안내문'**이 날아옵니다.
집을 사는 기쁨을 세무조사의 공포로 바꾸지 않기 위해, 전문가들이 현장에서 강조하는 **[자금 조달 계획서 작성의 정석]**을 알려드립니다.
💰 "부모님께 빌린 돈, 증여세 나올까?" 🧮 [증여세 비과세 한도 & 모의 계산]
아래 이미지는 자금 조달 계획서를 작성할 때 반드시 지켜야 할 3가지 핵심 원칙을 아이콘과 함께 표현한 인포그래픽입니다. 왼쪽부터 '현금 기재 금지', '증빙 서류 필수', '이자 지급 및 차용증 작성'의 중요성을 시각적으로 강조하여 독자가 한눈에 파악할 수 있도록 했습니다.
1. '현금' 칸은 비워두는 것이 상책이다
많은 분이 실수하는 항목이 바로 **'현금 등 그 밖의 자금'**입니다. *"집에 모아둔 현금이 좀 있어서..."*라며 덜컥 몇천만 원을 적는 순간, 국세청의 의심 1순위가 됩니다.
- 이유: 요즘 같은 세상에 거액의 현금을 집에 두는 사람은 드뭅니다. 국세청은 이를 **'부모에게 몰래 받은 돈(증여)'**이거나 **'탈세한 소득'**으로 간주할 확률이 매우 높습니다.
- 해결책: 통장에 들어있는 돈만 적으세요. 부득이하게 현금을 입금했다면, 언제 어디서 인출한 돈인지 입증할 수표 사본이나 인출 기록을 반드시 준비해야 합니다.
2. 부모님 찬스? '차용증' 없으면 100% 증여다
부모님께 돈을 빌려서 집을 사는 경우, '그 밖의 차입금' 란에 기재합니다. 이때 가장 중요한 것은 **"이것은 증여가 아니라 빌린 돈(빚)"**임을 증명하는 것입니다.
- 필수 요건:
- 차용증 작성: 법적 효력이 있는 양식으로 작성.
- 이자 지급: 매달 이자를 드린 계좌 이체 내역이 있어야 합니다. (현금 지급 인정 X)
- 적정 이자율: 법정 이자율(연 4.6%) 준수 권장. (금액이 적을 경우 무이자도 가능하나 전문가 상담 필수)
- 주의: 차용증만 쓰고 이자를 안 주거나, 원금 상환 계획이 현실성 없다면(예: 사회초년생이 5억을 3년 안에 갚겠다) 증여로 봅니다.
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3. 소득 대비 '말이 되는' 집을 사야 한다
국세청 PCI 시스템은 귀신의 눈을 가졌습니다.
- 신고 소득: 연봉 4,000만 원 (최근 5년 합계 2억)
- 매수 아파트: 10억 원
- 대출: 4억 원
- 갭(차액): 4억 원
소득을 한 푼도 안 쓰고 모아도 2억인데, 나머지 2억은 어디서 났을까요? 이 **'자금 부족분'**이 발생하면 100% 소명 대상입니다. 신용대출, 주식 매도 대금, 전세 보증금 등 모든 자산을 끌어모아도 부족하다면, 매수를 다시 고려하거나 증여세 신고를 먼저 해야 합니다.
아래 이미지는 국세청의 PCI(소득-지출 분석) 시스템 작동 원리를 저울로 표현한 개념도입니다. 신고된 소득과 대출금(왼쪽)보다 고가의 아파트 매수 금액(오른쪽)이 더 무거워 균형이 깨지자, '자금 출처 조사 대상'이라는 경고등이 켜지는 모습을 통해 자금 소명의 위험성을 직관적으로 보여줍니다.
4. 증빙 서류, 미리 챙겨야 당황하지 않는다
계약금 치르고 잔금 치를 때 허둥지둥하면 늦습니다. 계획서에 적은 숫자는 반드시 **'종이'**로 증명돼야 합니다.
- 예금액: 예금 잔액 증명서
- 주식 매각 대금: 주식 거래 내역서 (잔고 증명서 X, 매도 후 입금 내역 O)
- 증여/상속: 증여세/상속세 신고서 및 납부 영수증
- 현금영수증/소득금액증명원: 내 소득을 증빙하는 기본 자료
5. 결론: "솔직함이 최고의 절세다"
자금 조달 계획서를 쓸 때 *"조금 거짓말해도 모르겠지?"*라는 생각은 버려야 합니다. 2026년의 국세청 전산망은 계좌 이체 내역, 카드 사용 내역, 소득 신고 내역을 통합 분석합니다.
설명되지 않는 자금이 있다면, 차라리 자진해서 증여세를 신고하고 납부하는 것이 나중에 가산세 폭탄(최대 40%)을 맞는 것보다 훨씬 싸게 먹힙니다.
📞 "내 계획서, 이대로 제출해도 될까?" 🔍 [전문가 자금출처 조사 위험도 진단]
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 자금 조달 계획서는 언제 제출하나요?
A. 보통 부동산 거래 신고 시(계약 체결일로부터 30일 이내) 함께 제출합니다. 중개사를 통해 거래했다면 중개사에게 자료를 넘겨주면 대리 제출해 줍니다.
Q2. 신용대출을 받아서 보태도 되나요?
A. 가능합니다. 단, 주택담보대출을 받을 때 신용대출이 있으면 한도(DSR)가 줄어들 수 있고, 규제 지역에 따라 신용대출 사용이 제한될 수 있으니 미리 은행에 확인해야 합니다.
Q3. 부모님 카드로 생활비를 썼는데 문제가 되나요?
A. 생활비를 지원받아 내 월급을 100% 저축해서 집을 샀다면? 이것도 원칙적으로는 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. (우회 증여로 간주)
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