["대출 한도, 왜 이것밖에 안 돼요?"] LTV, DTI, DSR 완벽 정리 : 은행 가기 전 필독 (2026년 스트레스 DSR 반영)

은행 창구에 앉아 상담을 받다가 *"고객님, DSR 때문에 한도가 안 나오시네요"*라는 말을 듣고 당황하는 분들이 여전히 많습니다.

2026년 현재, 대출 시장의 최종 보스는 단연 **'스트레스 DSR(Stress DSR)'**입니다. 과거에는 집값만 비싸면(LTV) 대출이 나왔지만, 이제는 **'내 소득'**이 받쳐주지 않으면 1원도 빌릴 수 없는 시대가 되었습니다.

은행 가기 전, 이 3가지 용어만 확실히 알아도 헛걸음하지 않습니다. 대출 한도를 결정짓는 3대장을 완벽하게 정리해 드립니다.

 

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1. LTV (Loan To Value) : 담보 인정 비율

"집값 대비 얼마까지 빌려줄게?"

가장 기초가 되는 개념입니다. 내 소득과 상관없이, **'집의 가치'**만을 봅니다.

• 공식: 주택담보가치 × LTV 비율
• 예시: 10억짜리 아파트, LTV 50% 적용 시
  • 10억 × 0.5 = 5억 원까지 대출 가능.
• 2026년 현황:
  • 무주택자/1주택자 처분 조건: 보통 70% (규제지역 50%).
  • 다주택자: 30% 또는 대출 불가 (지역별 상이).

💡 전문가 Tip:

LTV는 KB시세(일반평균가)를 기준으로 합니다. 호가가 아무리 비싸도 KB시세가 낮으면 대출이 적게 나옵니다.

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2. DTI (Debt To Income) : 총부채 상환 비율

"연봉 대비 주택 대출 이자와 원금 상환 능력이 돼?"

여기서부터 '소득'을 봅니다. 하지만 DTI는 이제 '옛날 기준'이 되어가고 있습니다.

• 공식: (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) ÷ 연 소득
• 특징: 신용대출이나 마이너스 통장의 경우 **'이자'**만 계산에 넣습니다. 그래서 비교적 한도가 넉넉하게 나오는 편이었습니다. (과거형)

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3. DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환 비율

"모든 빚의 원금과 이자를 갚을 능력이 돼? (최종 보스)"

2026년 현재, 대출 한도를 결정하는 절대 기준입니다. DTI보다 훨씬 강력합니다.

• 공식: (주담대 원리금 + 모든 대출의 원금 & 이자) ÷ 연 소득
• 핵심 차이: 신용대출, 자동차 할부금, 카드론의 **'원금'**까지 갚아야 할 돈으로 칩니다.
• 기준: 보통 40% (은행권).
  • 연봉 5천만 원이면, 1년에 갚는 모든 빚의 원리금 합계가 2천만 원을 넘으면 안 됩니다.

🚨 2026년의 변수: '스트레스 DSR'

정부는 금리가 오를 것을 대비해 가산 금리(스트레스 금리)를 얹어서 한도를 계산합니다.

• 실제 금리: 4.0%
• 계산용 금리: 4.0% + 1.5% (스트레스 금리) = 5.5%
• 결과: 계산할 때 이자가 확 늘어나므로, 대출 한도는 수천만 원에서 억 단위로 줄어듭니다.

아래 이미지는 '스트레스 DSR' 적용 전후의 대출 한도 변화를 막대그래프로 비교한 인포그래픽입니다. 기존 DSR 적용 시 5억 원이었던 한도가, '가산 금리 압박'이라는 추가적인 금리 부담으로 인해 4.2억 원으로 크게 줄어드는 모습을 직관적으로 보여줍니다.

▲ "보이지 않는 금리의 공포." 스트레스 DSR은 미래의 금리 인상분까지 미리 반영하여, 오늘 나의 대출 한도를 깎아먹습니다.

 

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4. 한눈에 보는 3대장 비교표

구분	LTV (집값 기준)	DTI (느슨한 소득)	DSR (엄격한 소득)
기준	담보물(집) 가치	소득	소득
포함 부채	없음	주담대 원리금 + 기타대출 이자	주담대 원리금 + 기타대출 원금&이자
난이도	★☆☆ (쉬움)	★★☆ (보통)	★★★ (매우 어려움)
현재 위상	기본 조건	참고용	최종 승인 키

 

아래 이미지는 LTV(담보 가치 기준), DTI(소득 대비 이자 부담), DSR(소득 대비 모든 원리금 부담)의 핵심 개념을 아이콘과 함께 비교한 인포그래픽입니다. 특히 DSR이 주택담보대출뿐만 아니라 자동차 할부금, 신용대출 등 모든 빚을 포함하는 가장 '엄격(STRICT)'한 기준임을 시각적으로 강조했습니다.

▲ "산 넘어 산." LTV가 통과되어도, 최종 보스인 DSR(소득 대비 상환 능력)을 넘지 못하면 대출은 불가능합니다.

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5. DSR 40%의 벽, 어떻게 넘을까? (전문가 전략)

연봉이 적거나 기대출이 많아 DSR에 걸린다면? 다음 3가지 방법을 검토하세요.

1. 만기 늘리기 (40년/50년): 대출 기간을 늘리면 1년에 갚아야 할 원리금(분자)이 줄어들어 DSR 수치가 낮아집니다.
2. 마이너스 통장 정리: 마이너스 통장은 쓰지 않아도 한도 전체가 빚으로 잡힙니다. 주담대 실행 전에는 무조건 없애거나 한도를 줄여야 합니다.
3. 부부 합산 소득 활용: 배우자 소득을 합치면 분모(연 소득)가 커져 대출 한도가 늘어납니다.

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6. 결론: "지피지기면 백전백승"

은행에 가서 "왜 안 돼요?"라고 묻기 전에, 나의 LTV와 DSR을 미리 계산해 보고 가야 합니다.

2026년은 **'소득이 곧 깡패'**인 시대입니다. 불필요한 신용대출을 정리하고, 소득 증빙 자료를 철저히 준비하는 것만이 '대출 절벽'을 넘는 유일한 길입니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?

A. 2026년 현재, 전세자금대출은 DSR 산정 시 이자 상환액만 포함되는 경우가 많지만, 정책에 따라 원금 일부가 포함될 수도 있으니 최신 규제를 확인해야 합니다. (유주택자의 경우 더 까다롭습니다.)

 

Q2. 신용대출과 주택담보대출 중 순서가 중요한가요?

A. 매우 중요합니다. 주택담보대출을 먼저 받고, 나중에 신용대출을 받는 것이 유리합니다. 신용대출이 먼저 있으면 DSR을 엄청나게 잡아먹어 주담대 한도가 확 줄어듭니다.

 

Q3. 스트레스 DSR은 고정금리에도 적용되나요?

A. 네, 적용됩니다. 다만 변동금리보다 스트레스 금리를 덜(일부만) 반영해 줍니다. 따라서 DSR 한도가 간당간당하다면 **'주기형(5년 고정)'**이나 '완전 고정금리' 상품을 선택하는 것이 한도 확보에 유리합니다.

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