본격적인 이사 철을 앞두고 임장(현장 답사)을 나가는 분들이 많아지는 시기입니다. 특히 2월은 아직 추위가 남아 있어 '결로'와 '난방' 상태를 점검하기에 최적의 시기입니다.
많은 분이 모델하우스 보듯이 "우와, 넓다~" 하고 감탄만 하다가 정작 중요한 수압, 곰팡이, 소음 문제는 놓치고 계약금부터 쏘는 실수를 범합니다. 집을 본다는 것은 '쇼핑'이 아니라 **'수사(Investigation)'**가 되어야 합니다.
현직 전문가들이 현장에서 실제로 사용하는 [임장 체크리스트] 항목과 절대 놓쳐선 안 될 핵심 점검 포인트를 정리해 드립니다.
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1. 현관 밖에서 이미 승부는 시작된다 (외부 환경)
집 안에 들어가기 전, 복도와 엘리베이터에서 확인해야 할 것들입니다.
- 엘리베이터 게시판: 관리비 연체 공고가 많은가요? 층간 소음 민원 호소문이 붙어 있나요? 그 아파트의 **'민도'**와 **'고질병'**을 보여주는 거울입니다.
- 복도 적치물: 자전거, 유모차, 택배 박스가 복도를 점령하고 있다면, 이웃 간의 배려가 부족하거나 관리가 안 되는 단지일 확률이 높습니다.
- 주차장 (저녁 8시 이후): 낮에는 다 널널합니다. 퇴근 시간 이후 이중 주차 여부를 반드시 눈으로 확인해야 '주차 지옥'을 피합니다.
2. 집 안: 감성을 끄고 이성을 켜라 (내부 컨디션)
인테리어가 예쁜 집에 현혹되지 마세요. 도배와 조명 뒤에 숨겨진 **'골조의 상태'**를 봐야 합니다.
① 물 (누수와 수압)
- 수압: 단순히 물만 틀지 마세요. 세면대 물을 틀어놓은 상태에서 변기 물을 내려보세요. 수압이 급격히 약해진다면 배관 문제입니다.
- 누수: 천장 모서리, 베란다 확장부 창틀 주변의 벽지가 울거나 얼룩진 자국이 있는지 '매의 눈'으로 봐야 합니다. (특히 윗집 누수는 해결이 정말 골치 아픕니다.)
② 빛과 바람 (채광과 결로)
- 결로(곰팡이): 앞뒤 베란다의 **'탄성 코트'**가 부풀어 오르거나, 북쪽 방 구석에 가구를 바짝 붙여 놓았다면 의심해봐야 합니다. 곰팡이는 냄새로 먼저 알 수 있습니다.
- 일조량: '남향'이라는 말만 믿지 말고, 나침반 어플을 켜세요. 앞 동에 가려 해가 안 들어오는 '가짜 남향'이 많습니다. 오전 11시 ~ 오후 2시 사이 방문을 추천합니다.
아래 이미지는 임장 시 가장 놓치기 쉬운 세 가지 핵심 하자를 보여주는 인포그래픽입니다. 왼쪽부터 차례대로 동시 수압 체크(세면대+변기), 결로 및 곰팡이 주의(베란다 구석), 나침반 앱을 통한 방향 확인(남향)을 직관적인 일러스트와 텍스트로 표현했습니다.
3. 타이밍의 예술: 언제 가야 할까?
진짜 고수는 한 집을 최소 세 번 봅니다.
- 평일 낮: 채광 확인, 집 내부 하자 점검 (집주인이 없을 때 꼼꼼히).
- 평일 밤: 주차 난이도, 가로등 밝기, 귀갓길 안전, 유흥가 소음 확인.
- 주말: 층간 소음 확인 (아이들이 뛰어노는 시간대).
💡 전문가 Tip: 세입자가 살고 있는 집은 짐 때문에 하자가 가려져 있을 수 있습니다. 체크리스트에 **"장롱 뒤, 커튼 뒤 확인 필요"**라고 적어두고 양해를 구한 뒤 꼼꼼히 살피세요.
🔦 "누수/단열 체크용 열화상 카메라 대여"
아래 이미지는 한 부동산 전문가가 태블릿에 띄운 체크리스트를 보며 채광이 좋은 빈 아파트 내부를 꼼꼼하게 점검하는 모습입니다. 레이저 거리 측정기를 활용하여 정확하게 측정하는 모습에서 전문성이 느껴집니다.
4. [복사/붙여넣기] 핵심 체크리스트 양식
아래 내용을 복사해서 메모장에 넣어가세요.
✅ 필수 점검 항목
- [ ] 현관: 도어락 작동, 신발장 냄새/파손, 중문 유무
- [ ] 거실: 바닥 찍힘/들뜸, 창문(샷시) 여닫힘 상태, 채광 방향
- [ ] 주방: 싱크대 수압(배수 속도), 후드 흡입력, 상/하부장 뒤틀림
- [ ] 욕실: 변기/세면대 동시 수압, 타일 깨짐, 천장 누수 흔적
- [ ] 발코니: 탄성코트 곰팡이/부풀어 오름, 창틀 실리콘 상태
- [ ] 방: 방문 여닫힘, 스위치/콘센트 작동, 가구 뒤 곰팡이 냄새
🗣 소장님/집주인 인터뷰
- "이사는 왜 가시나요?" (층간소음? 직장?)
- "겨울 난방비랑 여름 관리비 얼마나 나오나요?"
- "아랫집/윗집과는 사이 괜찮으신가요?" (예민한 이웃 체크)
5. 결론: "기록하는 자가 좋은 집을 얻는다"
임장은 다리품을 파는 일이지만, 머리를 쓰는 일이기도 합니다. 하루에 3~4곳을 돌다 보면 A 아파트의 거실과 B 아파트의 화장실이 머릿속에서 뒤섞입니다.
반드시 체크리스트를 활용하여 집마다 기록하고 사진을 찍어두세요. 그 꼼꼼함이 훗날 수천만 원의 수리비를 아껴줄 것입니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 빈집과 살고 있는 집 중 언제가 보기 좋나요?
A. 하자를 체크하기에는 빈집이 압도적으로 좋습니다. 짐이 빠진 상태에서 바닥 찍힘, 벽지 변색, 결로 흔적을 적나라하게 볼 수 있기 때문입니다.
Q2. 부동산 사장님이 자꾸 재촉하는데 어떡하죠?
A. *"큰돈 들어가는 일이라 신중하게 보고 싶습니다"*라고 정중하지만 단호하게 말하세요. 5분 보고 5억을 쓸 수는 없습니다. 수압 체크, 창문 열어보기 등은 권리이자 의무입니다.
Q3. 샷시(창호) 교체 여부가 왜 중요한가요?
A. 구축 아파트 리모델링 항목 중 비용이 가장 많이 드는 것(30평대 기준 1,000만 원 이상)이 샷시입니다. 샷시가 교체되어 있다면 그만큼 매수 비용을 아끼는 셈입니다.
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