신도시나 대단지 아파트 입주장이 열리면 전세 가격은 필연적으로 하락합니다. 수요보다 공급이 압도적으로 많기 때문입니다. 이때 집주인들이 흔히 하는 실수가 있습니다.
"우리 집은 로얄동 로얄층이니까 5천만 원 더 받을 수 있어."
하지만 세입자에게 입주장 아파트는 다 비슷비슷한 '새 집'일 뿐입니다. 자칫 욕심을 부리다가는 **잔금 납부 기한(보통 60일)**을 넘기게 되고, 연 10%가 넘는 살인적인 연체 이자를 물게 됩니다.
오늘 포스팅에서는 1,000세대 중 내 집을 가장 먼저 계약시키는 **[전세가 방어 및 순환 전략 3단계]**를 제시합니다.
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1. 골든타임 전략: "사전점검일"을 노려라
많은 분이 입주 시작일에 부동산에 전화를 돌립니다. 늦었습니다. 진짜 승부는 **입주 1~2개월 전, '사전점검일'**에 납니다.
- 전략: 사전점검일에 집을 보러 오는 세입자가 '진성 고객'입니다. 이때 가계약금을 쏘게 만들어야 합니다.
- 액션 플랜:
- 사전점검 기간에 부동산 소장님들에게 커피를 돌리며 내 물건을 각인시킵니다.
- "사전점검 기간 계약 시 이사비 지원" 같은 파격 조건을 미리 제시하세요. 남들보다 한 달 먼저 잔금을 확보할 수 있습니다.
2. 가격 설정의 법칙: "손절매가 곧 이익이다"
입주장에서는 시간이 돈입니다. 1개월 공실이 발생하면 [대출 이자 + 관리비 + 마음고생] 비용이 발생합니다.
- 비교:
- A안: 5억 원 고수하다가 3개월 공실 (이자비용 약 600만 원 손실 + 심리적 압박)
- B안: 4억 9천만 원에 첫 달 바로 계약 (1천만 원 낮췄지만, 현금 흐름 확보 및 잔금 완납)
- 결론: 입주장 초반에는 무조건 **'최저가 거래 사례'**보다 500만 원이라도 싸게 내놓으세요. 거래가 터지기 시작하면 그때 올려도 늦지 않습니다. 일단 내 집부터 빼는 게 순서입니다.
아래 이미지는 '가격 고수(5억)'와 '가격 인하(4.9억)'를 비교하는 저울 인포그래픽입니다. 왼쪽의 '가격 고수'는 공실로 인한 이자, 관리비, 연체료 손실로 인해 무거워져 내려가고, 오른쪽의 '가격 인하'는 빠른 계약으로 인한 잔금 해결과 현금 흐름 확보라는 이익으로 가벼워져 올라가는 모습을 보여줍니다.
3. 상품 차별화: "풀옵션은 선택이 아닌 필수"
비슷한 가격이라면 세입자는 무조건 옵션이 좋은 집을 선택합니다. 2026년 현재, 신축 아파트 전세 세팅 시 필수 옵션은 다음과 같습니다.
- 시스템 에어컨 (전실): 거실+안방만? 절대 안 나갑니다. 방마다 다 있어야 합니다.
- 중문 & 줄눈: 적은 비용(100~200만 원)으로 집의 퀄리티가 달라 보입니다.
- 입주 청소 & 새집 증후군 제거: *"청소 다 해놨으니 몸만 들어오세요"*라는 멘트는 강력한 무기입니다.
💡 전문가 Tip: 융자(대출)가 있는 집이라면, "전세 보증 보험 가입 100% 지원" 조건을 거세요. 세입자의 불안감을 없애주면, 융자가 있어도 계약이 됩니다.
아래 이미지는 아파트 평면도 위에 입주장 전세 계약에 유리한 필수 옵션(시스템 에어컨, 중문/줄눈, 입주청소/새집증후군 제거)을 체크마크와 함께 표시한 인포그래픽입니다. '필수 옵션 = 1순위 계약'이라는 메시지를 통해 세입자가 선호하는 집의 조건을 명확히 보여줍니다.
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4. 최후의 보루: "잔금 대출 + 반전세" 플랜 B
전세가가 너무 떨어져서 도저히 잔금을 못 맞추는 상황(역전세)이라면? 버티지 말고 빠르게 **'반전세'**로 전환해야 합니다.
- 플랜 B: 주택담보대출(최대 한도) + 보증금(월세)
- 체크포인트:
- DSR(총부채원리금상환비율) 확인: 내 소득으로 대출이 얼마나 나오는지 미리 은행에 확인해야 합니다.
- 선순위 대출 동의: 세입자에게 "당신보다 은행 빚이 먼저 있다"는 것을 설득해야 하므로, 보증금을 낮추고 월세를 받는 구조로 가야 합니다.
5. 결론: "욕심을 버려야 내 집을 지킨다"
입주장 전세가 방어의 핵심은 **'가격을 지키는 것'**이 아니라 **'잔금 납부 기한을 지키는 것'**입니다.
옆집이 얼마에 내놨는지는 중요하지 않습니다. 내 자금 스케줄에 맞춰 가장 빠르게 계약금을 입금시키는 사람이 승자입니다. 2026년 입주 폭탄 속에서 살아남으려면, 지금 당장 부동산에 전화를 걸어 **"가장 빨리 나가는 조건"**을 물어보십시오.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 입주 지정 기간이 지나면 바로 연체료를 내나요?
A. 네, 입주 지정 기간(보통 45~60일) 종료일 다음 날부터 잔금에 대해 **연체료(보통 연 10% 이상)**가 부과됩니다. 또한 관리비도 입주 여부와 상관없이 계약자가 부담해야 합니다.
Q2. 시스템 에어컨이 없는데 지금이라도 설치해야 할까요?
A. 무조건입니다. 입주장에는 물량이 넘치기 때문에 에어컨 없는 집은 **'맨 마지막'**에, 그것도 **'가장 싼 가격'**에 나갑니다. 시공비 뽑고도 남으니 당장 신청하세요.
Q3. 여러 부동산에 내놓는 게 좋나요?
A. 입주장에서는 '양타(양쪽 수수료)'를 노리는 한 곳에만 맡기면 위험합니다. 단지 내 부동산뿐만 아니라, 인근 지하철역 부동산, 온라인 플랫폼(피터팬, 직방 등)에 모두 내놓으세요.
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