["세금 폭탄 피하기"] 입주권 vs 분양권 세금 차이 총정리 : 취득세부터 양도세까지 (2026년 개정판)

"분양권 하나 샀는데, 왜 다주택자가 되나요?"

"입주권은 취득세가 왜 4.6%나 나오나요?"

상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문들입니다. 2026년 현재, 정부는 입주권과 분양권을 철저하게 구분하여 과세하고 있습니다. 이 둘의 차이를 모르면 비과세 혜택을 날리는 것은 물론, 중과세까지 맞을 수 있습니다.

오늘 이 글 하나로 헷갈리는 세금 관계를 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

 

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1. 개념의 차이: 뿌리부터 다르다

세금을 이해하려면 본질을 알아야 합니다.

• 입주권 (조합원): 재개발/재건축 구역의 **'땅'과 '헌 집'**을 가진 주인이 새 아파트를 받을 권리입니다. (본질 = 부동산)
• 분양권 (청약 당첨): 청약에 당첨되어 새 아파트를 지어지면 들어갈 수 있는 **'계약상 권리'**입니다. (본질 = 권리, 아직 부동산 아님)

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2. [취득세] 살 때 내는 돈이 다르다

가장 큰 차이점입니다. 초기 투자금 계획을 세울 때 반드시 고려해야 합니다.

• 입주권: 기존 건물이 멸실된 상태라면 **'토지'**를 사는 것으로 봅니다.
  • 세율: 무조건 4.6% (토지 취득세 4% + 농특세/지방세).
  • 특징: 주택 수와 상관없이 고정 세율입니다. (매매가가 10억이면 취득세만 4,600만 원! 현금 준비 필수)
• 분양권: 권리를 사는 것이므로 취득 시점에는 세금이 0원입니다.
  • 납부 시기: 아파트가 준공되고 '잔금'을 치를 때 냅니다.
  • 세율: 1.1% ~ 12% (취득 당시의 주택 수에 따라 중과세 적용 가능).

💡 전문가 Tip:

다주택자라면 취득세가 고정된(4.6%) 입주권이 유리할 수 있고, 무주택자라면(1.1%~3.5%) 분양권이 유리합니다.

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3. [보유세] 갖고 있을 때 내는 돈

공사 기간(약 3년) 동안 재산세와 종부세를 낼까요?

• 입주권: 토지분 재산세가 나옵니다. (땅주인이니까요). 종합부동산세는 해당 토지의 공시지가가 높을 경우(보통 5억 원 초과) 과세될 수 있습니다.
• 분양권: 부동산이 아니므로 재산세, 종부세가 없습니다.

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4. [양도세] 팔 때 내는 돈 (주택 수 포함 여부)

2026년 투자자들이 가장 조심해야 할 '지뢰밭'입니다.

① 주택 수 포함 여부

• 입주권: 무조건 주택 수에 포함됩니다. (다른 집을 팔 때 비과세 판단 시 영향을 줌)
• 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다. (즉, 지금 사는 분양권은 전부 주택 수에 들어갑니다!)

아래 이미지는 [기존 주택]에 [분양권(21년 이후 취득)]을 더하면 [다주택자]로 간주되어, 최종적으로 [양도세 폭탄(66%~77%)]을 맞게 된다는 위험성을 경고하는 인포그래픽입니다. 주택과 계약서 아이콘이 결합하여 다주택자가 되고, 이것이 큰 폭탄 아이콘으로 이어지는 흐름을 통해 독자들에게 강력한 주의 메시지를 전달합니다.

▲ "분양권도 집입니다." 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어, 기존 주택 매도 시 비과세를 막을 수 있습니다.

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② 양도소득세율 (단기 매매)

정부는 단타 매매를 싫어합니다. 입주권과 분양권 모두 1년 미만 보유 시 세금이 셉니다.

• 1년 미만: 지방세 포함 77% (양도 차익의 대부분을 뱉어내야 합니다).
• 1년 ~ 2년: 66%.
• 2년 이상:
  • 입주권: 기본세율 (6~45%) 적용. (장기보유특별공제도 가능!)
  • 분양권: 여전히 66% (중과세율) 유지. (이게 핵심입니다! 분양권은 등기 칠 때까지 아무리 오래 들고 있어도 세율이 안 떨어집니다.)

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5. 한눈에 보는 비교표 (2026 Ver.)

구분	입주권 (조합원)	분양권 (일반분양)
본질	부동산 (물권)	권리 (채권)
취득세	4.6% (매수 시 즉시 납부)	없음 (준공 후 납부, 1.1~12%)
보유세	토지분 재산세 O	없음
양도세 (2년 보유)	기본세율 (6~45%)	66% (단일세율)
주택 수	포함	포함 (21.1.1 이후 취득분)

 

아래 이미지는 2026년 기준 입주권과 분양권의 핵심 세금(취득세, 보유세, 양도세) 차이를 한눈에 비교할 수 있는 인포그래픽 표입니다. 입주권은 취득세가 높지만(4.6%) 2년 후 양도세가 기본세율로 낮아지는 반면, 분양권은 취득세는 없지만 2년 후에도 양도세가 66%로 고정되어 중과세된다는 점을 아이콘과 색상 대비(파랑 vs 주황/빨강)로 명확하게 보여줍니다.

▲ "한 장으로 끝내는 세금 비교." 취득세는 입주권이 무겁지만, 양도세는 분양권이 훨씬 무겁습니다.

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6. 결론: "당신의 전략은?"

세금 구조를 보면 명확한 투자 전략이 나옵니다.

1. 장기 투자 & 절세: 입주권이 유리합니다. 2년 이상 보유 시 기본세율을 적용받고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문입니다.
2. 소액 투자 & 초기 부담 완화: 분양권이 유리합니다. 취득세 부담이 없고 초기 투자금이 적게 듭니다. 단, 팔 때 양도세가 매우 세기 때문에 '입주(등기)'까지 가져갈 생각으로 접근해야 합니다.

부동산 세금은 "모르면 뺏기는 돈"입니다. 2026년 복잡해진 세법, 미리 알고 준비하면 소중한 자산을 지킬 수 있습니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 분양권을 갖고 있는데 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

A. 분양권 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 팔면 '일시적 1가구 2주택' 비과세가 가능합니다. (단, 분양권 주택 완공 후 3년 이내 전입 요건 등 세부 조건을 꼭 확인하세요!)

 

Q2. 입주권을 샀는데 대출이 나오나요?

A. 입주권은 '토지' 담보 대출이나 '이주비 대출' 승계가 가능합니다. 하지만 일반 주택담보대출과는 한도와 조건이 다르므로 반드시 매수 전 조합과 은행에 확인해야 합니다.

 

Q3. 분양권 양도세율이 2년 지나면 일반과세로 바뀐다는 말은 뭔가요?

A. 과거에는 그랬지만, 현재 법 개정으로 분양권은 **2년 이상 보유해도 중과세율(60%)**이 적용됩니다. (주택으로 등기 친 후에 팔아야 기본세율이 적용됩니다. 혼동하지 마세요!)

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