재개발 구역 임장을 가보면 조합 사무실 벽에 붙은 화려한 플래카드를 보게 됩니다. "비례율 120% 달성 예상! 조합원 이익 극대화!"
하지만 이 숫자는 **'확정된 약속'**이 아니라 **'희망 사항(Simulation)'**일 뿐이라는 사실을 아시나요? 2026년 공사비 급등장에서 비례율은 내 자산을 불려주는 효자가 아니라, 내 지갑을 털어가는 주범이 될 수 있습니다. 오늘은 숫자에 속지 않는 법을 알려드립니다.
🏗️ "우리 구역 비례율, 적정할까?" 사업성 분석
1. 비례율이란? (마법의 공식)
먼저 기초부터 잡고 가겠습니다. 비례율은 재개발 사업이 얼마나 **'장사'**가 잘되었는지를 보여주는 성적표입니다.
- 공식: (총 수입 - 총 지출) ÷ 종전 자산 평가액 합계 × 100
- 해석:
- 100%: 본전 (예상대로 진행됨)
- 100% 초과: 이익 발생 (조합원 분담금 감소)
- 100% 미만: 손실 발생 (조합원 분담금 증가)
여기서 내 돈(권리가액)이 결정됩니다.
내 권리가액 = 감정평가액 × 비례율
아래 이미지는 '재개발 비례율 메커니즘'을 시소(Seesaw)에 비유한 인포그래픽입니다. 총 지출(공사비)이 총 수입(분양수익)보다 무거워 시소가 기울면, 중앙의 '비례율'이 하락하고 그 결과 최종적인 '내 권리가액'이 작아지는 과정을 시각적으로 보여줍니다.
2. 함정의 시작: 분모와 분자의 싸움
비례율이 100%에서 90%로 떨어지면 무슨 일이 벌어질까요?
- 상황: 내가 가진 빌라 감정가가 2억 원일 때
- 비례율 100%: 권리가액 2억 원 인정.
- 비례율 90%: 권리가액 1억 8천만 원 인정.
- 결과: 내 자산 가치가 순식간에 2천만 원 증발합니다. 이 2천만 원은 고스란히 내가 현금으로 메워야 할 **'추가 분담금'**이 됩니다.
문제는 이 비례율을 구성하는 **'총 지출(공사비)'**과 **'총 수입(일반분양 수입)'**이 춤을 춘다는 것입니다.
아래 이미지는 '비례율 하락 = 현금 부담 급증'을 주제로 한 3단계 막대그래프입니다. 비례율이 110%(희망)에서 100%(주의), 90%(위험)로 떨어질 때마다 분담금이 2천만 원씩 계단식으로 증가하여 최종적으로 '추가 분담금 폭탄'이 되는 과정을 시뮬레이션으로 경고합니다.
3. 왜 비례율은 뚝뚝 떨어질까? (2026년의 악몽)
2026년 현재, 재개발 현장에서 비례율이 하락하는 주된 이유는 크게 3가지입니다.
① 공사비 폭등 (지출 증가)
시공사와 본계약을 맺을 때 평당 공사비가 오르면 **'총 지출'**이 커집니다. 지출이 늘어나니 수익이 줄고, 당연히 비례율은 떨어집니다. (관리처분인가 때 100%였던 비례율이 준공 정산 때 80%대까지 떨어지는 가장 흔한 이유입니다.)
② 일반분양 미분양 (수입 감소)
조합은 일반분양가를 비싸게 받아서 수익을 내려고 합니다. 하지만 미분양이 나서 '할인 분양'을 하게 되면 **'총 수입'**이 줄어듭니다. 수입이 줄면 비례율은 또 떨어집니다.
③ "감정평가액"의 역설 (분모의 마법)
가장 교묘한 함정입니다. 조합원들의 불만을 잠재우기 위해 **내 집 감정가(분모)**를 높게 쳐주면 어떻게 될까요? 분모가 커지니 비례율 수치 자체는 떨어집니다. *"감정가 높게 받았으니 좋지?"*라고 하지만, 결국 비례율이 낮아져서 **조삼모사(朝三暮四)**가 되는 경우가 많습니다.
4. "비례율 130%?" 높은 게 능사가 아니다
간혹 비례율이 너무 높은(130~150%) 구역이 있습니다. 무조건 좋을까요? 아닙니다.
- 재개발의 역설: 비례율이 너무 높으면 법인세 등 세금 문제가 발생하거나, 조합원 간의 갈등(현금 청산자와의 소송 등)이 있다는 신호일 수 있습니다.
- 인위적 조작: 조합 집행부가 사업 초기 동의서를 걷기 위해 감정가를 아주 낮게 잡아서 비례율을 뻥튀기해 놓았을 가능성이 큽니다. 나중에 감정가가 현실화되면 비례율은 급락합니다.
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5. 전문가의 조언: 함정을 피하는 법
투자 전, 딱 3가지만 확인하세요.
- 관리처분인가 전인가? 후인가?: 사업시행인가 단계의 비례율은 '가상'입니다. 관리처분인가 이후의 비례율이 그나마 현실에 가깝지만, 이마저도 입주 때 바뀔 수 있음을 염두에 두고 보수적으로(10~20% 하락 가정) 자금 계획을 세우세요.
- 공사비 증액 리스크 체크: 시공사와의 도급 계약서에 '물가 상승률 반영(Escalation)' 조항이 어떻게 되어 있는지 확인해야 합니다.
- 일반분양 성공 가능성: 결국 비례율을 지키는 건 '일반분양 대박' 뿐입니다. 주변 시세 대비 일반분양가가 경쟁력이 있는지 냉정하게 따져보세요.
6. 결론: "비례율은 살아있는 생물이다"
재개발 투자는 **"확정된 수익을 사는 것이 아니라, 변동성을 관리하는 것"**입니다.
브로셔에 적힌 '비례율 110%'라는 달콤한 숫자에 취하지 마십시오. 최악의 경우 비례율이 90%로 떨어져도 내가 감당할 수 있는지, 그 **'안전마진'**을 계산하는 것이 2026년 재개발 투자의 핵심입니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 비례율이 떨어지면 무조건 손해인가요?
A. 네, 일반적으로 조합원에게는 손해입니다. 권리가액이 줄어들어 추가 분담금을 더 내야 하거나, 환급받을 돈이 줄어들기 때문입니다.
Q2. 비례율은 언제 확정되나요?
A. 놀랍게도 '청산(입주 후 조합 해산)' 때 확정됩니다. 입주할 때까지는 계속 변동될 수 있다는 뜻입니다. 관리처분인가 때의 비례율도 잠정적 수치입니다.
Q3. 권리가액이 뭔가요?
A. 내 자산(종전자산평가액)에 사업성(비례율)을 곱한 금액입니다. 실제로 새 아파트를 받을 때 인정받는 **'진짜 내 돈'**의 가치라고 보시면 됩니다.
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