"감정평가액이 3억 나왔으니까, 3억 쳐주는 거죠?"
천만의 말씀입니다. 재개발·재건축 사업장에서 선생님의 헌 집 가격은 **'감정평가액'**이 아니라 **'권리가액'**으로 결정됩니다.
이 둘을 연결하는 고리가 바로 비례율입니다. 비례율이 100% 밑으로 떨어지는 순간, 선생님의 자산 가치는 그 비율만큼 증발합니다. 반대로 100%가 넘으면 공돈이 생기기도 하죠.
복잡한 수식은 빼고, 딱 돈 되는 계산법만 정리해 드립니다.
🏗️ "우리 구역 비례율, 지금 몇 %일까?"
🔍 [전국 정비사업장 비례율 조회]
1. 비례율이란? : "사업 성적표"
비례율은 쉽게 말해 **"이 재개발 사업이 얼마나 돈을 잘 벌었냐?"**를 나타내는 수익률 지표입니다.
📊 비례율 공식
$$비례율(\%) = \frac{\text{총 수입} - \text{총 지출(사업비)}}{\text{종전 자산 평가액 총합}} \times 100$$
- 총 수입: 일반 분양 수익 + 조합원 분양 수익
- 총 지출: 공사비, 금융비용, 조합 운영비 등
- 분모: 조합원들이 가진 헌 집들의 감정평가액 합계
[핵심 해석]
- 100% 초과: 사업성이 좋다. (수익이 남아서 조합원에게 나눠줌)
- 100% 미만: 사업성이 나쁘다. (손해가 났으니 조합원이 나눠서 메꿔야 함)
2. 권리가액 계산법 : "내 진짜 돈은 얼마?"
이게 가장 중요합니다. 조합원 분양 신청을 할 때, 내 헌 집의 가치는 감정평가액이 아닌 **'권리가액'**으로 인정받습니다.
💰 권리가액 공식
$$\text{권리가액} = \text{내 감정평가액} \times \text{비례율}$$
[실전 예시]
- 내 헌 빌라 감정평가액: 2억 원
- Case A (비례율 110%): $2억 \times 1.1 = \text{2억 2천만 원}$ (2천만 원 이득!)
- Case B (비례율 90%): $2억 \times 0.9 = \text{1억 8천만 원}$ (2천만 원 손해!)
결론: 감정평가액이 아무리 높아도, 비례율이 깡패입니다.
아래 이미지는 재개발/재건축에서 권리가액이 결정되는 과정을 보여주는 인포그래픽입니다. 낡은 빌라(감정평가액)에 변동성이 있는 '비례율' 톱니바퀴를 곱하면 실제 내 자산 가치인 '권리가액'이 산출된다는 것을 도식화했습니다. 비례율에 따라 이익이 될 수도, 손해가 될 수도 있음을 화살표로 명확히 보여줍니다.
3. 분담금 계산 : "그래서 얼마 더 내야 해?"
결국 우리가 지갑에서 꺼내야 할 돈은 **'추가 분담금'**입니다.
💸 분담금 공식
$$\text{분담금} = \text{조합원 분양가} - \text{권리가액}$$
만약 조합원 분양가가 6억 원인 아파트를 신청했다면?
- Case A (비례율 110%): 6억 - 2.2억 = 3.8억 원 납부
- Case B (비례율 90%): 6억 - 1.8억 = 4.2억 원 납부
비례율 차이 하나로 앉은 자리에서 4천만 원이 더 나가는 것입니다.
📉 "내 분담금 미리 계산해 보기"
📊 [비례율 시뮬레이션 계산기]
4. 비례율 100%의 함정 : "숫자는 변한다"
많은 초보 투자자가 사업시행인가 단계에서 **"추정 비례율 100%"**라는 말만 믿고 진입합니다. 하지만 이 숫자는 **'고무줄'**입니다.
함정 ① 공사비 인상 (비례율 하락의 주범)
2026년 현재, 자재비와 인건비 상승으로 시공사들이 공사비 증액을 요구합니다. **'총 지출'**이 늘어나면 비례율은 뚝 떨어집니다. (예: 100% → 90% 추락)
함정 ② 일반분양 미분양
일반분양가를 높게 받아서 수익을 내려고 했는데, 미분양이 나서 할인 분양을 한다? **'총 수입'**이 줄어들어 비례율이 박살 납니다.
함정 ③ 감정평가액 부풀리기
조합원들의 불만을 잠재우려 감정평가액을 높여주면? 분모가 커져서 비례율은 낮아집니다. 조삼모사입니다.
아래 이미지는 비례율이 외부 요인에 의해 얼마나 쉽게 변동될 수 있는지 보여주는 시소 인포그래픽입니다. '공사비 인상'과 '미분양 리스크'라는 무거운 악재가 시소 한쪽을 강하게 내리누르자, 반대편에 있던 '비례율' 상자가 떨어지고 추가 분담금 고지서가 흩날리는 위험한 상황을 묘사했습니다.
5. 전문가의 조언 : "보수적으로 계산하라"
성공적인 투자를 위해서는 조합이 제시한 비례율에서 **'-5% ~ -10%'**를 빼고 계산해야 안전합니다.
- 관리처분인가 전: 비례율 변동성이 매우 큽니다. 너무 믿지 마세요.
- 관리처분인가 후: 비례율이 어느 정도 확정적이지만, 공사비 협상에 따라 입주 시 정산 때 바뀔 수 있습니다.
- 체크 포인트: 일반분양 물량이 많은 곳(사업성 깡패)은 비례율 방어가 잘 됩니다.
6. 결론: "권리가액이 내 자존심이다"
재개발 구역의 부동산 사장님이 "여기 피(P)가 3억이에요"라고 할 때, 그 프리미엄이 적정가인지 판단하려면 반드시 **'권리가액'**을 먼저 계산해봐야 합니다.
[감정평가액 × 비례율]. 이 간단한 곱셈 한 번이 여러분의 수천만 원을 지킵니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 비례율이 100%보다 높으면 무조건 좋은가요?
A. 보통은 좋습니다. 하지만 너무 높으면(예: 130% 이상) 재개발 이익이 너무 크다고 판단해 법인세 등을 더 낼 수 있습니다. 그래서 조합들이 100~110% 사이로 맞추려고 일부러 지출을 늘리거나(고급 마감재 사용 등) 조절하기도 합니다.
Q2. 감정평가액이 마음에 안 드는데 올릴 수 있나요?
A. 현실적으로 매우 어렵습니다. 이의 신청 기간이 있지만, 명백한 오류가 없는 한 받아들여지는 경우는 드뭅니다. 그래서 초기 단계(사업시행인가 전)에 들어갈 땐 '공동주택가격(공시가)'을 보고 보수적으로 예측해야 합니다.
Q3. 비례율은 언제 확정되나요?
A. '관리처분인가' 때 거의 윤곽이 잡히지만, 최종 확정은 사업이 다 끝나고 '청산'할 때입니다. 입주 후에도 추가 분담금을 내거나 환급금을 받는 경우가 생기는 이유입니다.
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