내 대출 한도가 5천만 원이나 줄었다고? 스트레스 DSR 2단계 적용 후 한도 계산법 완벽 정리

반응형

"서울에 집을 사려는데 대출이 생각보다 너무 적게 나와서 당황했습니다."

"연봉 6천만 원인데 주담대 4억이 안 된다고요?"

2024년 9월부터 시행된 스트레스 DSR 2단계가 2025년 현재까지 대출 시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들고 있습니다. 과거에는 내 연봉과 이자만 계산하면 되었지만, 이제는 **'스트레스 금리'**라는 보이지 않는 가산 금리까지 더해서 한도를 계산해야 하기 때문입니다.

특히 수도권(서울, 경기, 인천) 아파트를 매수하려는 분들에게는 더욱 가혹한 기준이 적용됩니다.

도대체 내 대출 한도는 얼마나 깎인 것일까요? 복잡한 수식을 몰라도 이해할 수 있는 스트레스 DSR 2단계 계산법과, 줄어든 한도를 다시 늘리는 현실적인 전략까지 낱낱이 파헤쳐 드립니다.

---

 

1. 스트레스 DSR 2단계, 도대체 무엇이 달라졌나?

먼저 개념부터 확실히 잡고 가야 계산이 됩니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 내 연 소득에서 대출 갚는 돈이 40%(은행 기준)를 넘지 못하게 막는 규제입니다.

여기에 **'스트레스(Stress)'**를 줍니다.

"지금 금리는 4%지만, 나중에 금리가 오를 수도 있으니 미리 5.2%라고 가정하고 한도를 짜게 줄게."

이것이 핵심입니다.

2단계의 핵심 변화 2가지

1. 스트레스 금리 상향: 1단계보다 적용되는 가산 금리 폭이 커졌습니다. (기본 0.75%p ~ 최대 1.2%p)
2. 수도권 차등 적용 (★중요): 이것이 가장 큽니다. 집값이 비싼 수도권(서울/경기/인천)의 주택담보대출에는 지방보다 훨씬 더 높은 스트레스 금리를 적용합니다. 즉, 서울 집을 살 때 대출 한도가 더 많이 깎입니다.

---

2. 계산의 핵심: '스트레스 금리'는 몇 %인가?

대출 한도 계산기에 넣을 '금리'를 알아야 합니다. 내가 실제로 은행에 내는 이자가 4.0%라도, DSR 계산할 때는 아래 금리를 더해서 계산합니다.

① 지역에 따른 차이 (2025년 기준)

• 비수도권 (지방): 스트레스 금리 0.75%p 적용
• 수도권 (서울/경기/인천): 스트레스 금리 1.20%p 적용 (더 강력함!)

② 금리 유형에 따른 차이 (변동 vs 고정)

이 부분이 꿀팁입니다. 금리 유형에 따라 스트레스 금리를 다 밎지 않고 깎아줍니다.

• 변동금리: 스트레스 금리 100% 다 적용 (한도 최악)
• 혼합형(5년 고정): 스트레스 금리 60% 적용
• 주기형(5년 주기): 스트레스 금리 30% 적용 (한도 방어 유리)

💡 요약 공식

• 수도권 + 변동금리: 실제금리 + 1.2%p (대출 한도 대폭 축소)
• 수도권 + 주기형: 실제금리 + 0.36%p (그나마 선방)

---

3. 실전 시뮬레이션: 내 연봉으로 얼마까지 나올까?

말로만 하면 감이 안 오니, 실제 숫자로 보여드립니다. 가장 일반적인 **'연봉 5,000만 원 직장인'**이 **'40년 만기'**로 대출을 받는다고 가정해 보겠습니다. (대출 금리 4.0% 기준)

Case A: 수도권 아파트 매수 (변동금리 선택 시)

• 기존(스트레스 DSR 적용 전): 약 3억 7,000만 원 가능
• 2단계 적용 후: 약 3억 1,500만 원 가능
• 📉 결과: 한도가 무려 5,500만 원 증발했습니다.

Case B: 수도권 아파트 매수 (주기형 고정금리 선택 시)

• 기존: 약 3억 7,000만 원 가능
• 2단계 적용 후: 약 3억 5,500만 원 가능
• 📉 결과: 한도가 1,500만 원 감소에 그쳤습니다.

Case C: 지방 아파트 매수 (변동금리 선택 시)

• 2단계 적용 후: 약 3억 3,000만 원 가능
• 📉 결과: 수도권보다는 덜하지만, 그래도 4,000만 원 가량 줄어듭니다.

📊 연봉별 한도 감소 폭 (수도권 변동금리 기준)

연소득	기존 한도(예상)	2단계 적용 후	감소액 (쇼크)
5,000만 원	3.7억	3.1억	-6,000만 원
8,000만 원	6.0억	5.1억	-9,000만 원
1억 원	7.5억	6.4억	-1.1억 원

※ 위 수치는 대출 기간, 금리, 타 부채 여부에 따라 달라질 수 있는 단순 예시입니다.

 

---

4. 줄어든 한도, 어떻게 늘릴 수 있을까? (대응 전략)

"6천만 원이나 깎이면 집을 어떻게 사나요?"

그래서 준비했습니다. 스트레스 DSR 2단계 체제하에서도 한도를 최대한 끌어모으는 3가지 영끌 전략입니다.

전략 ①: 무조건 '주기형 고정금리'를 택하라

위의 시뮬레이션에서 보셨듯이, 변동금리를 택하면 스트레스 금리를 1.2%p 그대로 맞습니다. 하지만 '5년 주기형(Periodical)' 상품을 선택하면 스트레스 금리가 **0.36%p(수도권 기준)**로 대폭 줄어듭니다.

• 결론: 은행 가서 "주기형 상품으로 견적 뽑아주세요"라고 말하는 것이 한도를 지키는 첫 번째 방법입니다.

 

전략 ②: 만기를 40년~50년으로 늘려라

DSR은 '1년 동안 갚아야 할 원리금'을 기준으로 합니다. 갚는 기간(만기)을 늘리면, 1년에 내는 돈이 줄어들어 DSR 수치가 낮아집니다.

• 30년 만기 → 40년 만기: 한도가 수천만 원 늘어납니다.
• 만 34세 이하(또는 신혼부부): 50년 만기 상품을 이용할 수 있습니다. 자격이 된다면 무조건 50년으로 설정해서 한도를 확보하세요. (중도상환수수료 면제 기간 이후에 갚으면 되니 길게 잡는 게 이득입니다.)

 

전략 ③: 소득을 증빙하라 (영끌의 기술)

연봉이 낮다면 소득을 높여야 합니다.

• 맞벌이 합산: 배우자 소득을 합치면 DSR 한도가 2배로 늘어납니다. (배우자도 대출이 없어야 유리)
• 추정 소득 활용: 무직자나 프리랜서라면 건강보험료 납부 내역이나 신용카드 사용액으로 소득을 환산해서 인정받을 수 있습니다. 증권사나 은행 창구에서 가장 유리한 소득 기준을 상담받으세요.

---

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세대출이나 신용대출도 줄어드나요?

A. 네, 영향이 있습니다. 이번 2단계부터는 **은행권 신용대출(1억 원 초과)**에도 스트레스 금리가 적용됩니다. 신용대출을 먼저 받으면 주담대 한도가 확 줄어드니, '주담대 실행 → 신용대출' 순서를 지키는 것이 국룰입니다. ( [올바른 대출 순서 확인하기] 관련 글 참고)

Q. 비수도권인데 서울 집 사면 어떻게 되나요?

A. '담보 물건지' 기준입니다. 내가 지방에 살아도 서울(수도권) 아파트를 산다면 강력한 **수도권 규제(1.2%p)**를 적용받습니다.

Q. 3단계도 있나요?

A. 네, 예정되어 있습니다. 3단계가 시행되면 제2금융권(저축은행, 보험사)까지 규제가 확대되고 스트레스 금리 반영 비율도 더 높아집니다. 대출 계획이 있다면 가능한 빨리 실행하는 것이 유리합니다.

---

 

마치며: 계산기부터 두드려보자

스트레스 DSR 2단계는 분명 대출자에게는 악재입니다. 하지만 **'주기형 금리'**와 **'만기 연장'**이라는 우회로가 분명히 존재합니다.

단순히 "집 못 사겠네"라고 포기하기보다, 네이버 대출 계산기나 핀다 같은 앱을 켜고 [주기형 / 40년 만기 / 수도권] 조건을 넣어 다시 계산해 보세요. 생각보다 숨어있는 한도를 찾을 수 있을 것입니다.

내 집 마련의 꿈, 꼼꼼한 계산과 전략으로 꼭 이루시길 응원합니다.

 

[함께 읽으면 대출 한도 1억 더 나오는 글]

• 주담대와 신용대출, 받는 순서만 바꿔도 한도가 달라진다?
• 대출 갈아타기 중도상환수수료 면제받는 3가지 꿀팁
• 신혼부부/청년이라면? 50년 만기 대출 자격 조건 총정리