빚 갚는 순서만 바꿔도 1,000만 원 아낀다? 신용대출 vs 주담대 상환 우선순위 완벽 정리

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"이번에 성과급 2천만 원을 받았습니다. 마이너스 통장을 메꿀까요, 아니면 주담대 원금을 갚을까요?" "금리는 신용대출이 높은데, 주담대 금액이 너무 커서 부담스럽습니다. 뭐부터 줄여야 하죠?"

열심히 일해서 목돈이 생겼을 때, 혹은 매달 월급에서 빚을 조금씩 더 갚아나가려 할 때 가장 먼저 부딪히는 난관입니다. "도대체 무엇부터 갚아야 나에게 이득일까?"

많은 분들이 단순히 대출 잔액이 큰 것(주담대)을 줄이고 싶어 하거나, 눈앞에 보이는 이자가 비싼 것(신용대출)을 갚으려고 합니다. 하지만 2025년 현재, 대출 상환 순서는 단순히 금리만 보고 결정해서는 안 됩니다.

잘못된 순서로 갚으면 **세금 혜택(연말정산)**을 놓칠 수도 있고, 나중에 급할 때 추가 대출이 막히는(DSR) 낭패를 볼 수도 있기 때문입니다.

오늘 포스팅에서는 주택담보대출과 신용대출을 동시에 가지고 계신 분들을 위해, 가장 현명하고 경제적인 대출 상환 순서를 4가지 핵심 기준(금리, DSR, 세금, 수수료)으로 완벽하게 분석해 드립니다.

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1. 제1원칙: '금리'가 깡패다 (이자 비용 절감)

가장 기본적이고 강력한 원칙은 **"이자율이 높은 놈부터 잡는다"**입니다. 이를 금융 용어로 **'눈사태 방식(Avalanche Method)'**이라고 합니다.

일반적으로 대출 금리는 다음과 같은 순서로 높습니다.

카드론/현금서비스 > 2금융권 신용대출 > 1금융권 신용대출(마통) > 주택담보대출

• 신용대출: 평균 5% ~ 7%대 (변동금리 위주)
• 주택담보대출: 평균 3% ~ 4%대 (담보가 있어 저렴함)

[시뮬레이션] 2,000만 원으로 빚을 갚는다면?

• Case A (주담대 4% 상환): 연간 이자 80만 원 절약
• Case B (신용대출 6% 상환): 연간 이자 120만 원 절약
• 결과: 신용대출을 먼저 갚는 것이 매년 40만 원씩 더 이득입니다. 10년이면 400만 원 차이입니다.

 

👉 1차 결론: 무조건 금리가 높은 신용대출부터 갚는 것이 원칙입니다.

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2. 제2원칙: 2025년의 핵심 'DSR'을 고려하라 (한도 관리)

만약 1년 안에 이사를 가거나, 집을 넓혀 가거나, 대출을 갈아탈(대환) 계획이 있다면? 금리 차이가 크지 않더라도 무조건 신용대출부터 없애야 합니다.

이유는 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 계산 방식 때문입니다. DSR은 내 연봉 대비 1년 동안 갚아야 할 원리금의 비율인데, 여기서 신용대출은 '한도 도둑'입니다.

• 주택담보대출: 만기가 40년이라 1년 치 상환액이 작게 잡힘 (DSR 공간을 적게 차지)
• 신용대출: 만기가 5년으로 계산되어 1년 치 상환액이 엄청나게 크게 잡힘 (DSR 공간을 많이 차지)

[충격적인 사실] 신용대출 5,000만 원을 보유하고 있으면, 주택담보대출 한도가 약 1억 5천만 원 ~ 2억 원 가까이 줄어듭니다. 즉, 신용대출 5천만 원을 먼저 갚으면, 나중에 주담대를 받을 때 한도가 2억 원 늘어나는 효과가 있습니다.

 

👉 2차 결론: 미래의 대출 한도(Buying Power)를 키우고 싶다면 신용대출 상환이 압도적으로 유리합니다.

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3. 제3원칙: 세금 혜택을 챙겨라 (연말정산 공제)

여기서부터는 많은 분들이 놓치는 '고급 정보'입니다. 주택담보대출에는 신용대출에는 없는 강력한 무기가 있습니다. 바로 **'장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제'**입니다.

쉽게 말해, **"네가 사는 집(1주택)의 대출 이자를 갚고 있다면, 연말정산 때 그만큼 소득에서 빼줄게"**라는 제도입니다.

• 혜택: 연간 최대 600만 원 ~ 2,000만 원까지 소득공제 가능
• 조건: 상환 기간 15년 이상, 1주택자, 취득 당시 기준시가 5억(또는 6억) 이하 등

만약 주담대를 너무 빨리 갚아버리면? 이 소득공제 혜택도 같이 사라집니다. 연봉이 높아서 소득세율 구간이 높은 분들(과세표준 8,800만 원 초과 등)은 주담대 이자를 내더라도, 연말정산으로 돌려받는 세금이 꽤 큽니다.

👉 3차 결론: 연말정산 환급액이 쏠쏠하다면, 주담대는 천천히 갚고(유지하고) 공제 혜택이 없는 신용대출부터 갚으세요.

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4. 제4원칙: '중도상환수수료' 아끼기 (비용 최소화)

빚을 갚고 싶어도 은행이 벌금(수수료)을 내라고 하면 망설여집니다. 보통 대출 실행 후 3년이 지나지 않았다면 중도상환수수료가 발생합니다.

• 주택담보대출: 대출금의 1.2% ~ 1.4% (꽤 셈)
• 신용대출: 대출금의 0.6% ~ 0.8% (주담대의 절반 수준) 또는 면제

특히 마이너스 통장 방식의 신용대출은 언제 갚아도 수수료가 0원입니다. 반면 주담대는 1억을 갚으면 수수료만 120만 원이 나갈 수 있습니다.

👉 4차 결론: 대출받은 지 3년 미만이라면, 수수료가 없거나 적은 신용대출부터 갚는 것이 '생돈'을 안 날리는 방법입니다.

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5. 최종 정리: 당신의 상황별 맞춤 전략 (Scenario)

복잡한 내용을 딱 정리해 드립니다. 지금 내 상황에 맞는 항목을 찾아보세요.

🅰️ Case A: 일반적인 직장인 (재테크의 정석)

• 상황: 신용대출 금리가 주담대보다 높음 (대부분 해당)
• 전략: 신용대출 먼저 상환
• 이유: 이자 비용 절감 + DSR 한도 복구 + 신용점수 상승 효과

🅱️ Case B: 곧 이사 계획이 있는 사람 (영끌 준비)

• 상황: 1~2년 내에 상급지 갈아타기나 집 넓혀가기 예정
• 전략: 신용대출 '전액' 상환 목표
• 이유: 신용대출이 없어야 새로 받을 주담대 한도가 최대로 나옴 (스트레스 DSR 방어)

🅾️ Case C: 주담대 금리가 더 높은 특이 케이스

• 상황: 과거 초저금리 시절 받은 신용대출(2%대) vs 최근 받은 주담대(4%대)
• 전략: 주담대 먼저 상환 (단, 수수료 체크)
• 이유: 드물지만 금리 역전 현상이 있다면 고금리인 주담대를 갚는 게 맞음. 단, 연말정산 혜택과 중도상환수수료를 계산해서 이득일 때만 진행.

🆙 Case D: 심리적 안정이 필요한 경우 (눈덩이 효과)

• 상황: 자잘한 대출이 여러 개 있어서 관리가 안 됨
• 전략: 금액이 적은 대출부터 완납
• 이유: 금융 이득보다는 '대출 개수'를 줄여서 성취감을 느끼고 심리적 압박을 줄이는 방식 (Snowball Method).

 

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마치며: 순서만 바꿔도 자산이 늘어납니다

빚을 갚는다는 건 힘든 과정입니다. 하지만 **'어떤 빚'**을 먼저 갚느냐에 따라 여러분이 1년 뒤에 쥐게 될 현금과 미래의 기회(대출 한도)는 완전히 달라집니다.

오늘의 결론을 한 문장으로 요약하면 다음과 같습니다. "특별한 이유가 없다면, 신용대출(마이너스통장)부터 없애라."

이것이 이자도 아끼고, DSR 한도도 늘리고, 수수료도 아끼는 가장 확실한 길입니다. 여러분의 '빚테크' 성공을 응원합니다!

 

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