2026년 공공분양 '뉴:홈' 사전청약 일정 총정리! 당첨 확률 높이는 필승 전략 (나눔형/선택형/일반형 완벽 분석)

"서울 아파트값, 다시 들썩이는데 내 집은 어디에 있을까?"

"지금 월급으로 평생 모아도 서울 입성은 불가능한 걸까?"

2025년을 지나 2026년을 바라보는 지금, 무주택자들의 불안감은 여전합니다. 하지만 포기하기엔 이릅니다. 정부가 야심 차게 추진 중인 **공공분양 브랜드 '뉴:홈(New:Home)'**이 있기 때문입니다.

뉴:홈은 주변 시세의 70~80% 수준으로 분양받을 수 있는 기회이자, 초저금리 전용 모기지를 통해 이자 부담을 확 낮춰주는, 사실상 무주택자가 잡을 수 있는 마지막 동아줄입니다.

특히 2026년은 3기 신도시(하남 교산, 남양주 왕숙 등)와 서울 알짜 부지의 사전청약 물량이 대거 풀릴 것으로 예상되는 **'슈퍼 위크'**의 해입니다.

오늘은 2026년 뉴:홈 사전청약 예상 일정부터, 복잡한 3가지 유형(나눔형, 선택형, 일반형) 중 나에게 유리한 것은 무엇인지, 그리고 당첨 확률을 2배 높이는 전략까지 완벽하게 정리해 드립니다.

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1. '뉴:홈'이란 무엇인가? (왜 꼭 청약해야 할까?)

뉴:홈은 윤석열 정부의 공공분양 주택 50만 호 공급 계획의 새로운 브랜드 이름입니다. 과거의 공공분양과 가장 큰 차이점은 **'다양한 선택지'**와 **'금융 지원'**입니다.

뉴:홈의 핵심 메리트 3가지

1. 압도적인 가격 경쟁력: 시세 대비 70~80% (나눔형은 70% 이하)로 공급됩니다. 안전마진이 확실합니다.
2. 전용 모기지 대출: DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 완화해 주고, 연 1~3%대의 초저금리로 최대 40년~50년 장기 대출을 해줍니다. (이게 진짜 핵심입니다!)
3. 입지: 서울 마곡, 위례, 고양 창릉, 하남 교산 등 누구나 살고 싶어 하는 핵심 입지에 들어옵니다.

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2. 나눔형 vs 선택형 vs 일반형: 나에게 맞는 유형은?

뉴:홈은 소득과 자산 상황에 따라 3가지 유형으로 나뉩니다. 이 차이를 모르면 엉뚱한 곳에 청약 통장을 날릴 수 있습니다. 표로 깔끔하게 비교해 드립니다.

구분	나눔형 (이익 공유형)	선택형 (임대 후 분양)	일반형 (기존 공공분양)
특징	시세 70% 이하 분양 + 저금리 대출	6년 살아보고 분양 여부 결정	시세 80% 수준 + 일반 대출
이익 공유	의무 거주 5년 후 환매 시 수익의 70% 수취 (30% 반납)	분양 전환 시 감정가로 산정	수익 100% 본인 귀속
전용 모기지	최대 5억, 연 1.9~3.0% (40년)	임대 보증금 대출 지원	일반 디딤돌/보금자리론 이용
공급 비율	25만 호 (가장 많음)	10만 호	15만 호
추천 대상	자산은 적지만 내 집 마련이 급한 청년/신혼부부	집값 하락이 걱정되거나 목돈이 없는 분	자금 여력이 있고 수익 공유가 싫은 분

 

💡 전략 포인트:

• 자산이 부족하다면? 무조건 **'나눔형'**입니다. LTV를 80%까지 해주기 때문에 초기 자금이 적어도 입주 가능합니다.
• 집값이 떨어질까 무섭다면? **'선택형'**으로 6년 살아보고 결정하세요.
• 확실한 시세 차익을 원한다면? 경쟁률이 박터지더라도 **'일반형'**을 노려야 합니다.

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3. 2026년 뉴:홈 사전청약 예상 일정 및 주요 입지

국토교통부와 LH의 공급 계획을 종합해 볼 때, 2026년은 그동안 아껴두었던 **'3기 신도시 핵심 블록'**과 **'서울 도심 자투리 부지'**가 나올 차례입니다.

예상 주요 공급 지구

1. 하남 교산: 강남 접근성이 가장 좋아 '제2의 위례'로 불립니다. 2026년 사전청약의 최대어입니다.
2. 고양 창릉: GTX-A 노선의 수혜지입니다. 서울 은평/마포권 출퇴근자에게 최고입니다.
3. 남양주 왕숙: 3기 신도시 중 가장 규모가 큽니다. 물량 공세가 예상되므로 가점이 낮은 분들에게 기회의 땅입니다.
4. 서울 내 유휴 부지: 수방사 부지, 마곡지구 잔여 물량 등 '서울 등기'를 칠 수 있는 로또 청약이 기습적으로 발표될 수 있습니다.

일정 확인 방법 (즐겨찾기 필수)

• 공식 홈페이지: [뉴:홈 홈페이지(newhome.kr)]
• LH 청약플러스: [apply.lh.or.kr]
• 보통 **분기별(3월, 6월, 9월, 12월)**로 나누어 공고가 뜨니, 해당 시기마다 알람을 맞춰두세요.

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4. 자격 조건 체크: 나는 청약이 가능할까?

뉴:홈은 공공분양이므로 소득과 자산 기준이 엄격합니다. (2025~2026년 기준 예상치)

① 소득 요건 (월평균 소득 기준)

• 청년 특공: 140% 이하 (약 469만 원 / 1인 가구 기준)
• 신혼부부: 130% 이하 (맞벌이 200%까지 완화 추세)
• 생애최초: 130% 이하
• 참고: 최근 저출산 대책으로 신혼부부/출산 가구의 소득 요건이 대폭 완화되었습니다. 반드시 최신 공고문을 확인하세요.

② 자산 요건

• 부동산(건물+토지): 약 2억 1,550만 원 이하
• 자동차: 약 3,700만 원 이하 (전기차 등 고가 차량 주의!)
• 팁: 부모님 집에 같이 살아도, 청년 특공은 본인의 자산만 봅니다.

 

③ 청약 통장 (필수)

• 주택청약종합저축 가입 후 6개월(일부 12개월) 경과.
• 납입 인정 횟수 및 금액 충족 필요.

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5. 당첨 확률을 높이는 2026 필승 전략

경쟁률이 수백 대 일에 달하는 뉴:홈, 운에만 맡길 수는 없습니다. 전략이 필요합니다.

전략 1: 청약 통장 납입 인정액 '25만 원'으로 상향

이게 가장 중요합니다. 2024년 말부터 공공분양 청약 통장 월 납입 인정 한도가 기존 10만 원에서 25만 원으로 늘어났습니다.

• 일반공급의 승부처: 일반공급은 '저축 총액' 순으로 뽑습니다. 이제 매달 10만 원 넣는 사람과 25만 원 넣는 사람의 격차는 순식간에 벌어집니다.
• 행동 요령: 여유가 된다면 무조건 월 25만 원으로 자동이체를 변경하세요. 2026년 당락을 가를 결정적 변수입니다.

 

전략 2: '특별공급' 틈새시장 공략

전체 물량의 80%가 특별공급입니다.

• 미혼 청년: '청년 특별공급' (나눔형/선택형에만 있음)을 노리세요. 부모님과 같이 살아도 신청 가능합니다.
• 신혼부부: 결혼 7년 이내 혹은 예비 신혼부부라면 신혼특공이 유리합니다. 특히 **2세 이하 자녀(태아 포함)**가 있다면 가점이 깡패가 됩니다.

전략 3: 비선호 평형(타입) 역베팅

모두가 59㎡, 84㎡의 판상형(4Bay)만 노립니다.

• 당첨이 절실하다면 타워형 구조나 46㎡, 55㎡ 같은 소형 틈새 평형을 노리세요. 경쟁률이 절반 이하로 뚝 떨어집니다. 일단 당첨되고(서울 입성), 나중에 갈아타는 것이 현명합니다.

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 사전청약에 당첨되면 다른 아파트 청약 못 하나요?

A. 아닙니다! 뉴:홈 사전청약 당첨자는 본청약 전까지는 다른 일반 아파트 청약에 자유롭게 도전할 수 있습니다. (단, 다른 공공분양 사전청약은 중복 당첨 불가). 즉, 보험처럼 들어두고 더 좋은 곳을 노려도 됩니다.

Q. 사전청약 당첨권을 팔 수 있나요?

A. 불가능합니다. 사전청약 당첨 권리는 양도할 수 없으며, 본청약 시점까지 무주택 자격을 유지해야 계약이 가능합니다.

Q. 금리가 오르면 뉴:홈 대출 금리도 오르나요?

A. 나눔형 전용 모기지는 고정금리(혹은 변동폭 제한) 상품으로 설계되어 시중 금리가 올라도 큰 타격이 없습니다. 이것이 뉴:홈의 가장 강력한 무기입니다.

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마치며: 준비된 자만이 '내 집'을 갖는다

2026년은 어쩌면 공공분양으로 서울 및 수도권 핵심지에 진입할 수 있는 마지막 기회일지도 모릅니다. 자재비 인상으로 민간 분양가는 계속 치솟고 있기 때문입니다.

지금 당장 해야 할 일은 세 가지입니다.

1. 청약 통장 월 납입액 25만 원으로 올리기.
2. 뉴:홈 알림 문자 신청해 두기.
3. 나의 소득/자산 기준 미리 계산해 보기.

오늘 정리해 드린 내용을 바탕으로 전략을 잘 세우셔서, 2026년에는 꼭 '내 집 마련'의 꿈을 이루시길 응원합니다.

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