[2026년 특별공급] 신혼부부 vs 생애최초 조건 비교 및 소득기준 완벽 정리

"저는 미혼인데 특공 넣을 수 있나요?" "결혼한 지 6년 차인데 신혼부부 특공이 유리할까요, 생애최초가 유리할까요?"

청약 상담을 하다 보면 자신의 조건에 맞는 전형을 찾지 못해 아까운 기회를 날리는 경우를 너무나 많이 봅니다. 특별공급은 **'평생 단 한 번'**만 당첨될 수 있는 기회입니다. 따라서 나의 점수와 상황을 정확히 파악해서 가장 확률이 높은 곳에 '스나이핑'하는 전략이 필요합니다.

 

아래 이미지는 2026년 기준, 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급의 핵심 자격 요건과 당첨 방식을 한눈에 비교할 수 있도록 정리한 인포그래픽입니다. 상단의 신혼부부(순위제, 자녀 수 유리)와 하단의 생애최초(추첨제, 소득세 납부 필수)의 특징을 아이콘과 간결한 텍스트로 대조하여 보여줍니다.

[그림 1] 2026년 신혼부부·생애최초 특별공급 핵심 조건 비교. 자녀 수에 따라 당락이 결정되는 신혼부부와 100% 추첨으로 진행되는 생애최초, 나의 상황에 맞는 전략적인 선택이 필요합니다.

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1. 신혼부부 특별공급 : 아이가 있다면 무조건 1순위?

신혼부부 특공은 혼인 기간이 짧고 자녀가 있는 부부에게 유리하게 설계되었습니다. 하지만 2026년 현재, 단순히 결혼만 했다고 되는 것이 아니라 **'소득'**과 **'자녀 수'**가 당락을 결정합니다.

[핵심 자격 요건]

• 대상: 혼인 신고일 기준 7년 이내의 무주택 세대 구성원.
• 소득 기준: 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 140% 이하 (맞벌이 160% 이하).
• 자산 기준: 부동산 가액 3억 3,100만 원 이하 (2025~26년 기준 변동 가능성 체크 필요).

[당첨 선정 방식]

1. 신생아 우선 공급 (최우선): 공고일 기준 2년 이내 임신·출산한 가구에 물량의 15~20%를 우선 배정합니다. (2026년 핵심 트렌드)
2. 우선 공급 (50%): 소득 100% 이하 (맞벌이 120%) + 자녀 순.
3. 일반 공급 (20%): 소득 140% 이하 (맞벌이 160%) + 자녀 순.
4. 추첨제 (30%): 소득 기준은 초과하나 부동산 자산 기준을 충족하는 맞벌이 부부 등.

[전문가의 넛지] 자녀가 2명 이상이라면 신혼특공이 유리하지만, 자녀가 없다면 2순위로 밀리거나 추첨제로 가야 하므로 경쟁률이 치솟습니다. 이 경우엔 아래 설명할 '생애최초'와 비교가 필수입니다.

 

아래 이미지는 복잡한 특별공급의 소득 기준(우선 공급, 일반 공급, 추첨제)을 시각화하고, 자녀 유무에 따른 맞춤형 당첨 전략을 제시하는 인포그래픽입니다. 왼쪽에는 소득 구간별 비율을, 오른쪽에는 자녀가 많은 경우와 없는 경우 각각 유리한 전형을 '스나이핑 전략'으로 명확하게 보여줍니다.

[그림 2] 2026년 특별공급 소득 기준 및 당첨 전략. 소득 구간에 따라 우선/일반 공급 물량이 달라지며, 소득 기준을 초과하더라도 자산 기준을 충족하면 추첨제에 도전할 수 있습니다.

 

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2. 생애최초 특별공급 : 결혼 안 해도, 자녀 없어도 OK?

"지금까지 집을 한 번도 가져본 적이 없는" 사람들을 위한 전형입니다. 신혼부부 특공과 달리 자녀 수가 경쟁력이 되지 않으며, 100% 추첨이라는 점이 가장 큰 매력입니다.

[핵심 자격 요건]

• 대상: 세대원 전원이 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 무주택 세대.
• 납세 실적: 입주자 모집 공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 내역이 있어야 합니다.
• 저축액: 청약 통장에 선납금(600만 원 이상 등 지역별 상이)이 포함되어 있어야 합니다.
• 소득 기준: 월평균 소득 130% 이하 (맞벌이 160% 이하).

[1인 가구도 가능할까?] 가능합니다. 단, 전용면적 60㎡ 이하 주택에 한해 '단독세대'로 신청 가능하며, 이 경우 소득 기준이 적용되지 않는 '추첨제' 물량(30%)을 노려야 합니다.

 

[전문가의 넛지] 생애최초는 자녀가 없거나, 결혼은 했지만 혼인 기간이 7년을 넘긴 무주택 부부에게 '동아줄'과 같습니다. 가점이 낮아도 운에 맡겨볼 수 있는 유일한 전형입니다.

 

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3. 2026년의 변수 : '신생아 특별공급'의 신설

정부는 저출산 극복을 위해 기존 신혼부부/생애최초 특공 물량의 일부를 떼어내거나 별도의 트랙으로 **'신생아 특별공급'**을 강력하게 밀고 있습니다.

• 특징: 혼인 여부와 상관없이 입주자 모집 공고일로부터 2년 이내에 임신·출산한 사실이 증명되면 지원 가능합니다.
• 혜택: 당첨 시 신생아 특례 디딤돌 대출 (최저 1%대 금리) 연계가 보장됩니다.
• 전략: 2026년에 아이를 낳았거나 출산 예정이라면, 기존 신혼특공보다 '신생아 우선 공급'이나 '신생아 특공'을 노리는 것이 당첨 확률을 비약적으로 높이는 방법입니다.

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 배우자가 결혼 전에 집을 팔았던 적이 있는데, 생애최초가 되나요?

A. 안 됩니다. 생애최초는 신청자뿐만 아니라 세대원(배우자 포함) 전원이 태어나서 한 번도 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 이 경우엔 신혼부부 특별공급(현재 무주택이면 가능)을 노려야 합니다.

 

Q2. 신혼부부 특공과 생애최초 특공 중복 청약이 되나요?

A. 불가능합니다. 특별공급은 1세대 1인, 1건만 신청 가능합니다. 두 개를 동시에 넣으면 둘 다 부적격 처리될 수 있습니다. (단, 부부가 각각 당첨자 발표일이 다른 단지에 넣는 것은 가능해지는 추세이나, 같은 단지 내 중복은 주의해야 합니다.)

 

Q3. 오피스텔 소유도 유주택으로 보나요?

A. 청약 시장에서 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 오피스텔을 소유하고 있어도 무주택 자격으로 특별공급 신청이 가능합니다. (단, 도시형 생활주택은 주택수에 포함됩니다.)

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