[공사비 검증 제도] "30% 올려달라?" 시공사 견적서 팩트 체크하는 법

"원자재 가격이 올라서 공사비를 30% 증액해야 합니다. 안 그러면 공사 멈춥니다." 최근 재건축, 재개발 현장뿐만 아니라 일반 건축 현장에서도 시공사의 일방적인 **'공사비 증액 통보'**로 인한 갈등이 2026년 현재 최고조에 달하고 있습니다.

시공사가 내민 두꺼운 견적서, 과연 그 금액이 합당한지 비전문가인 건축주나 조합원이 판단하기는 불가능에 가깝습니다. 이때 필요한 것이 바로 객관적인 심판관, **'공사비 검증 제도'**입니다. 시공사의 청구서에 숨겨진 거품을 걷어내는 법적 도구, 어떻게 활용해야 하는지 A to Z를 알려드립니다.

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1. 공사비 검증 제도란 무엇인가?

공사비 검증 제도는 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'에 따라 재건축·재개발 등 정비사업에서 사업시행자(조합)와 시공사 간에 공사비 증액을 두고 이견이 발생했을 때, 전문 기관(한국부동산원 등)이 그 적정성을 검토해 주는 제도입니다.

쉽게 말해, **"이 가격이 시장가에 맞는지, 물가 상승률을 제대로 반영한 것인지 국가 공인 기관이 대신 계산기 두드려 주는 것"**입니다.

[검증 담당 기관]

• 한국부동산원 (가장 보편적)
• 토지주택공사(LH)
• 지방공사 등

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2. 언제 신청해야 하나? (의무 vs 선택)

모든 현장이 검증을 받을 수 있는 것은 아니며, 법적으로 **'반드시 받아야 하는 요건'**이 정해져 있습니다.

1. 조합원 요청: 조합원 5분의 1 이상이 검증을 요청하는 경우.
2. 증액 비율 (사업시행인가 이전 선정): 당초 계약 대비 공사비가 10% 이상 증가한 경우.
3. 증액 비율 (사업시행인가 이후 선정): 당초 계약 대비 공사비가 5% 이상 증가한 경우.
4. 검증 완료 후 추가 증액: 이미 검증을 받았는데, 그 금액보다 3% 이상 또 올려달라고 할 때.

[전문가의 넛지] 시공사가 "물가 변동(Escalation)은 당연한 것"이라며 계약 변경을 종용할 때, 덜컥 도장을 찍어주면 안 됩니다. 법적 요건(5% 또는 10% 증액)에 해당한다면 **"한국부동산원 검증 결과가 나오면 협상하겠다"**고 방어막을 쳐야 합니다.

[그림 1] 공사비 검증 의무 신청 기준. 시공사 선정 시기에 따라 공사비가 5% 또는 10% 이상 증액되거나, 조합원 1/5 이상이 요청할 경우 반드시 검증 절차를 거쳐야 합니다.

 

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3. 검증의 핵심 : 무엇을 '팩트 체크' 하는가?

검증 기관은 시공사가 제출한 내역서를 현미경처럼 뜯어봅니다. 주로 삭감(감액)이 많이 되는 항목은 다음과 같습니다.

• 물량 산출 오류: 설계 도면보다 철근이나 콘크리트 물량을 과다하게 잡은 경우.
• 단가 적용의 적정성: 조달청 단가가 아닌 임의의 높은 단가를 적용한 경우.
• 설계 변경의 타당성: 마감재를 고급화했다고 주장하지만, 실제로는 동등한 수준의 자재를 쓴 경우.
• 물가 상승률 중복 적용: 소비자물가지수와 건설공사비지수를 혼용하여 유리한 쪽으로 부풀린 경우.

실제로 한국부동산원의 검증 사례를 보면, 시공사 증액 요구액의 평균 10~20% 정도가 삭감되는 결과가 나옵니다. 1,000억 원 증액 요구라면 100억~200억 원을 아길 수 있는 셈입니다.

[그림 2] 공사비 검증의 핵심 원리. 한국부동산원 등 전문 기관은 설계 도면과 물량 산출 내역을 정밀 분석하여, 과다하게 책정된 단가와 불필요한 공사비 거품을 제거합니다.

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4. 검증 결과 활용 전략 : '협상의 무기'로 써라

중요한 점은 공사비 검증 결과가 '법적 강제성'은 없다는 것입니다. 검증 기관이 "100억 깎으세요"라고 해도 시공사가 "싫습니다"라고 하면 그만입니다.

하지만 이 성적표는 강력한 **'협상 카드'**가 됩니다.

1. 명분 확보: 조합 집행부가 조합원들에게 "우리가 이만큼 깎았다"는 근거로 삼을 수 있습니다.
2. 여론전 우위: 객관적인 데이터로 시공사의 과도한 이익 추구를 지적하며 압박할 수 있습니다.
3. 소송 대비: 만약 협상이 결렬되어 소송으로 갈 경우, 법원에서도 검증 결과를 중요한 판단 근거로 인용합니다.

📢 "협상의 기술, 데이터가 있어야 이깁니다"

📑 공사비 검증 신청 필수 서류 및 절차 가이드북 [검증 신청서 양식 및 수수료 산정 기준표 다운로드]

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 검증 수수료는 누가 내나요?

A. 원칙적으로 검증을 신청하는 **사업시행자(조합)**가 부담합니다. 공사비 규모에 따라 다르지만, 수천만 원에서 억 단위가 나올 수도 있습니다. 하지만 삭감되는 공사비 규모를 생각하면 아까워할 비용이 아닙니다.

 

Q2. 검증 기간은 얼마나 걸리나요?

A. 서류 접수 후 통상 2~3개월(60~75일) 정도 소요됩니다. 시공사가 자료 제출을 늦게 하거나 부실하게 하면 더 길어질 수 있으므로, 사업 일정 지연을 막기 위해선 미리 준비해야 합니다.

 

Q3. 재건축이 아닌 일반 상가나 빌라 건축도 검증해주나요?

A. '공사비 검증 제도'는 도정법상 정비사업이 주 대상입니다. 일반 건축물의 경우 '공사비 분쟁 조정 위원회' 등을 통해 조정을 신청하거나, 사설 적산(견적) 업체를 통해 별도로 검증을 받아야 합니다.

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