["종부세 18억 공제"] : 부부 공동명의로 보유세 0원 만드는 법 (1세대 1주택 특례)

"우리 집 공시가격이 15억인데, 종부세가 나옵니까?" 결론부터 말씀드리면, 단독명의라면 나오고 공동명의라면 안 나옵니다. 똑같은 아파트에 사는데 명의가 누구로 되어 있느냐에 따라 세금 고지서의 유무가 갈리는 것입니다.

종부세의 핵심은 **'공제 금액(Deduction)'**입니다. 이 공제 한도를 최대로 늘려 과세표준을 '0'으로 만드는 것이 절세의 핵심 기술입니다. 그 비밀인 **'18억 공제'**의 매커니즘을 낱낱이 파헤쳐 드립니다.

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1. 단독명의 vs 공동명의 : 공제 금액의 격차

종부세는 **'인별 과세'**가 원칙입니다. 즉, 사람마다 가진 지분만큼 세금을 매깁니다. 이 원칙 때문에 부부 공동명의가 압도적으로 유리한 구간이 발생합니다.

• 1세대 1주택 단독명의: 기본 공제 12억 원. (공시가격 12억 원까지 비과세)
• 부부 공동명의 (5:5 지분): 남편 9억 원 + 아내 9억 원 = 총 18억 원 공제.

즉, 부부 공동명의를 활용하면 공시가격 **18억 원(시세 약 23~25억 원 선)**까지는 종부세가 **'0원'**이 됩니다. 강남, 서초, 용산 등 고가 주택 보유자들에게 공동명의가 선택이 아닌 필수인 이유입니다.

 

[전문가의 넛지] 종부세 계산의 기준은 실거래가가 아닌 매년 4월 말 발표되는 **'공동주택 공시가격'**입니다. 우리 집 공시가격이 18억 원을 넘는지 지금 바로 확인해 보세요.

 

아래 이미지는 종부세 절세의 핵심인 단독명의(12억 공제)와 부부 공동명의(18억 공제)의 기본 공제 한도 차이를 시각적으로 명확하게 비교한 인포그래픽입니다. 가운데 저울을 통해 공동명의의 공제 혜택이 훨씬 크다는 것을 직관적으로 보여주며, '공시가격 18억까지 종부세 0원'이라는 핵심 메시지를 강조합니다.

[그림 1] 종부세 기본 공제 한도 비교. 인별 과세 원칙에 따라 부부 공동명의는 각각 9억 원씩, 총 18억 원의 공제를 받아 고가 주택 보유 시 유리합니다.

 

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2. 함정은 있다 : 고령자·장기보유 공제의 부재

"그럼 무조건 공동명의가 유리합니까?" 꼭 그렇지는 않습니다. 공동명의의 치명적인 단점은 '세액공제' 혜택이 없다는 점입니다.

1세대 1주택 단독명의자에게는 다음과 같은 강력한 혜택이 주어집니다.

• 고령자 공제: 만 60세 이상 (10~40% 공제)
• 장기보유 공제: 5년 이상 보유 (20~50% 공제)
• 합산 한도: 두 가지를 합쳐 **최대 80%**까지 세금을 깎아줍니다.

반면, 공동명의자는 이 세액공제를 받을 수 없습니다. 따라서 공시가격이 18억 원을 훌쩍 넘는 초고가 주택이면서, 은퇴한 고령자라면 오히려 단독명의가 유리할 수도 있습니다.

 

[전문가의 넛지] 내 나이와 보유 기간을 고려했을 때, 공동명의(18억 공제)가 유리할지, 단독명의(12억 공제+80% 할인)가 유리할지 헷갈리시나요? 계산기가 정답을 알려드립니다.

 

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3. 신의 한 수 : '부부 공동명의 1주택자 특례' 신청

정부는 이러한 불합리함을 해결하기 위해 2021년부터 '부부 공동명의 1주택자 과세 특례' 제도를 도입했습니다. 이것이 바로 절세의 치트키입니다.

• 내용: 공동명의로 되어 있더라도, 세금 계산할 때는 **'1세대 1주택 단독명의'**처럼 취급해 달라고 신청하는 제도입니다.
• 효과: 공제 금액은 18억에서 12억으로 줄어들지만, **고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)**를 적용받을 수 있게 됩니다.

[전략적 선택 가이드]

1. 공시가격 18억 이하: 특례 신청 X (그냥 공동명의 유지, 세금 0원)
2. 공시가격 18억 초과 + 젊은 부부/단기 보유: 특례 신청 X (18억 공제가 더 유리)
3. 공시가격 18억 초과 + 고령자/장기 보유: 특례 신청 O (세액공제 80% 받는 게 더 유리)

이 특례 신청은 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 사이에만 가능합니다. 이 골든타임을 놓치면 1년을 기다려야 하니 달력에 꼭 표시해 두세요.

 

[전문가의 넛지] 특례 신청은 자동으로 되지 않습니다. 9월에 홈택스나 세무서에서 직접 신청해야만 혜택을 볼 수 있습니다. 구체적인 신청 방법과 서류를 미리 확인해 두세요.

 

아래 이미지는 글의 후반부 핵심 내용인 '부부 공동명의 1주택자 특례' 제도 신청 전후의 변화를 보여주는 인포그래픽입니다. 특례를 신청하지 않았을 때(18억 공제, 세액공제 없음)와 신청했을 때(12억 공제, 최대 80% 세액공제 추가)를 비교하여, 고령자나 장기보유자에게 유리한 선택지를 시각적으로 제시합니다.

[그림 2] 부부 공동명의 1주택자 과세 특례. 9월에 특례를 신청하면 공제액은 12억으로 줄지만, 단독명의처럼 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있어 상황에 따라 더 유리할 수 있습니다.

 

📝 "9월의 필수 체크리스트, 특례 신청 가이드"

🔍 [국세청 부부 공동명의 1주택자 특례 신청 매뉴얼]

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 특례 신청을 한 번 하면 계속 유지되나요?

A. 네, 한 번 신청하면 변동 사항이 없는 한 계속 적용됩니다. 만약 다시 공동명의 방식(18억 공제)으로 돌아가고 싶다면, 신청 기간(9월)에 '특례 적용 제외 신청'을 해야 합니다.

 

Q2. 종부세 기준일은 언제인가요?

A. 재산세와 동일하게 매년 6월 1일입니다. 따라서 집을 매도할 계획이라면 6월 1일 이전에 잔금을 치러야(등기 접수) 그 해의 종부세를 피할 수 있습니다. 반대로 매수자라면 6월 2일 이후에 사는 것이 유리합니다.

 

Q3. 오피스텔도 종부세 대상인가요?

A. 주거용으로 사용하는 오피스텔(전입신고 등)은 주택 수에 포함되어 종부세 대상이 됩니다. 업무용으로 사용한다면 대상에서 제외되지만, 실제 사용 용도에 따라 세무서가 판단하므로 주의가 필요합니다.

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