[전세 사기 유형 5가지] "다음 집 구할 땐 절대 당하지 마세요"

전세 사기 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 진화하고 있습니다. "설마 내가 당하겠어?"라는 안일한 생각이 평생 모은 전 재산을 허공으로 날려버릴 수 있습니다.

부동산 전문가로서 수많은 피해 사례를 상담하며 느낀 점은, **'아는 만큼 보인다'**는 것입니다. 사기꾼들은 법의 허점을 파고들지만, 등기부등본과 특약사항을 볼 줄 아는 세입자 앞에서는 무력해집니다.

오늘은 내 보증금을 노리는 대표적인 전세 사기 유형 5가지를 분석하고, 계약 전 반드시 확인해야 할 **'등기부등본 체크리스트'**를 통해 여러분의 소중한 자산을 지키는 법을 알려드립니다.

1. 깡통전세 (가장 흔한 유형)

집값보다 빚(대출+보증금)이 더 많은 경우입니다.

• 수법: 매매가 3억 원인 집을 전세 2억 9천만 원에 내놓습니다. 집값이 조금만 떨어져도 집주인은 보증금을 돌려줄 능력을 상실합니다. 특히 시세 파악이 어려운 신축 빌라에서 주로 발생합니다.

아래 이미지는 전세 사기 중 가장 흔한 유형인 '깡통전세'의 원리를 시각화한 인포그래픽입니다. 저울을 사용하여 왼쪽의 '집값(매매가)'보다 오른쪽의 '대출금(근저당) + 전세 보증금'이 더 무거워 기울어진 모습을 보여줍니다. 집주인의 빚과 세입자의 돈이 집의 가치를 초과할 때 발생하는 위험성을 경고 아이콘과 함께 직관적으로 표현했습니다.

[그림 1] 깡통전세의 구조적 위험. 집값(매매가)보다 대출금과 내 보증금의 합계가 더 크거나 비슷하다면, 그 집은 이미 언제 터질지 모르는 '시한폭탄'입니다.

2. 신탁 부동산 사기 (소유권 없는 집주인)

등기부등본상 소유자가 '신탁회사'로 되어 있는데, 위탁자(원래 집주인)와 계약하는 경우입니다.

• 위험성: 신탁된 부동산의 소유권은 신탁회사에 있습니다. 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효이며, 보증금은 법적 보호를 받지 못해 강제 퇴거당할 수 있습니다.

아래 이미지는 글의 두 번째 파트인 예방법을 핵심만 요약하여 보여주는 체크리스트 형태의 인포그래픽입니다. 등기부등본 확인, 집주인 세금 체납 확인, 그리고 계약서 특약사항이라는 3가지 필수 확인 단계를 아이콘과 함께 명확하게 제시하여 독자가 실제로 계약 시 활용할 수 있도록 했습니다.

[그림 2] 전세 사기 예방을 위한 3단계 방어막. 등기부등본, 세금 체납 내역, 그리고 강력한 특약사항만이 당신의 소중한 보증금을 지켜줄 수 있습니다.

3. 바지사장 명의 변경 (폭탄 넘기기)

계약 직후 집주인이 노숙자나 신용불량자(바지사장)에게 명의를 넘기는 수법입니다.

• 수법: 세입자가 대항력을 갖추기 전(전입신고 다음 날 0시)에 소유권을 넘겨버리면, 세입자는 바뀐 집주인에게 보증금을 청구해야 하는데 그는 변제 능력이 전혀 없습니다.

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4. 이중 계약 사기 (공인중개사의 배신)

집주인에게는 '월세 계약'이라고 속이고, 세입자와는 '전세 계약'을 맺은 뒤 보증금을 가로채는 수법입니다.

• 특징: 주로 집주인이 관리를 위임한 오피스텔이나 원룸 건물에서 발생하며, 집주인 신분증을 위조하거나 대리인이 나오는 경우가 많습니다.

5. 체납 세금 떠넘기기 (조세 채권 우선 원칙)

집주인이 국세나 지방세를 체납한 경우, 집이 경매로 넘어가면 세금이 보증금보다 먼저 배당됩니다.

• 위험성: 등기부등본에는 '압류'가 되기 전까지 체납 사실이 나오지 않습니다. 깨끗한 등기부만 믿고 계약했다가 나중에 세금 폭탄 순위에 밀려 보증금을 떼이게 됩니다.

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[계약 전 필수] 등기부등본 체크리스트 & 예방법

사기 유형을 알았다면, 이제 방어할 차례입니다. 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 전, 최소 3번은 등기부등본을 떼어봐야 합니다.

1. [갑구] 소유권 확인 : "진짜 주인이 맞는가?"

• 소유자 일치 여부: 계약하러 온 사람의 신분증과 등기부상 소유자가 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 신탁 등기: '수탁자 00신탁'이라는 말이 있다면 즉시 계약을 중단하거나, 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 합니다.
• 가등기/가처분/가압류: 이런 단어가 보이면 뒤도 돌아보지 말고 피하세요. 소유권 분쟁 중인 집입니다.

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2. [을구] 소유권 이외의 권리 : "빚이 얼마나 있는가?"

• 근저당권설정: 집주인이 집을 담보로 빌린 돈입니다.
• 안전 기준: **(근저당 채권최고액 + 내 전세보증금)이 집 시세의 70%**를 넘으면 위험합니다. 깡통전세의 지름길입니다.

3. 전문가의 '한 줄 특약' (Teuk-yak)

계약서 특약사항에 이 문구를 반드시 넣으세요. 이것이 최후의 안전장치가 됩니다.

"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권 설정 등 새로운 권리 변동을 일으키지 않는다. 이를 위반 시 계약은 무효로 하며 보증금 전액을 즉시 반환한다." (※ 세입자의 대항력이 생기는 '다음 날 0시'까지 집주인이 대출을 받지 못하게 막는 조항입니다.)

"전세자금대출 미승인 시 계약금 전액을 반환하고 계약을 해지한다." (※ 집에 문제가 있어 대출이 거절될 경우를 대비한 조항입니다.)

 

📢 "등기부등본만으로는 불안하다면?"

📑 권리분석부터 확정일자 부여 현황까지 한눈에 [대법원 인터넷등기소 부동산 정보 통합 열람]

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 주말에 이사하면 확정일자는 어떻게 받나요?

A. 주민센터는 문을 닫지만, **'대법원 인터넷등기소'**를 통해 365일 24시간 확정일자를 신청할 수 있습니다. 전입신고는 '정부24' 앱으로 가능합니다. 이사 당일 즉시 신청해야 대항력의 효력 발생 시기를 앞당길 수 있습니다.

 

Q2. 공인중개사가 공제증서를 보여주면 안전한가요?

A. 공제증서는 중개사의 과실로 손해를 입었을 때 '최대 1억(또는 2억)'까지만 보장해 줍니다. 전세금이 3억이라면 나머지 금액은 보장받기 어렵고, 고의적인 사기를 입증하기도 까다롭습니다. 공제증서는 보조 수단일 뿐, 맹신해서는 안 됩니다.

 

Q3. 신축 빌라 시세는 어떻게 확인하나요?

A. 신축은 거래 사례가 없어 시세 파악이 어렵습니다. 이럴 땐 주변 공인중개사 3군데 이상 방문하여 인근 유사 매물의 매매/전세가를 확인하고, '안심전세 앱'이나 '국토부 실거래가 시스템'을 교차 검증해야 합니다. 감정평가액을 부풀려 사기 치는 경우도 많으니 주의하세요.

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