[중도금 대출 이자 계산법] 입주 폭탄 막으려면? 후불제 이자 미리 계산하는 법

"분양 상담사가 중도금은 대출되니까 걱정 말라고 하던데요?" 이 말에는 **'이자는 당신이 내야 한다'**는 사실이 생략되어 있습니다. 특히 최근처럼 금리가 4~5%대를 오가는 상황에서는 이자 비용만 중형차 한 대 값이 나오기도 합니다.

중도금 대출 이자가 무서운 이유는 **'복리'**처럼 기간이 누적되기 때문입니다. 오늘 이 글을 통해 내 아파트의 '숨은 가격'을 찾아내시길 바랍니다.

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1. 무이자 vs 이자 후불제 : 말장난에 속지 마라

가장 먼저 분양 공고문을 펴고 **'중도금 조건'**을 확인해야 합니다.

1. 중도금 무이자: 시행사가 이자를 대신 내줍니다. (가장 좋음) 단, 분양가에 이미 이자 비용이 포함되어 있을 확률이 높습니다.
2. 이자 후불제 (가장 흔함): 대출 이자는 발생하지만, 당장 내지 않고 은행이 쌓아뒀다가 **'입주 시점(잔금 납부 시)'**에 한꺼번에 갚는 방식입니다. 당장의 부담은 없지만, 나중에 목돈이 듭니다.

[전문가의 넛지] "이자 후불제니까 나중에 내면 되네"라고 안심하지 마세요. 입주 시점엔 취등록세, 발코니 확장비, 옵션 잔금, 이사비 등 돈 들어갈 곳이 천지입니다. 이때 이자 2~3천만 원이 추가되면 자금 계획이 완전히 꼬이게 됩니다.

 

아래 이미지는 중도금 대출의 '이자 후불제' 방식이 어떻게 '이자 폭탄'으로 이어지는지를 시각화한 인포그래픽입니다. 왼쪽에는 중도금 납부 시점부터 입주 시점까지 이자가 누적되는 기간을 화살표로 보여주고, 오른쪽에는 입주 시점에 한꺼번에 납부해야 할 거대한 이자 덩어리(돈가방)를 경고 아이콘과 함께 표현했습니다.

[그림 1] 이자 후불제의 함정: 기간별 누적 이자. 당장의 부담은 없지만, 대출 기간 동안 차곡차곡 쌓인 이자가 입주 시점에 목돈으로 돌아와 자금 계획에 큰 부담을 줍니다.

 

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2. 이자 계산의 핵심 : '기간'이 깡패다

중도금 대출 이자 계산이 복잡한 이유는 **'돈을 빌리는 시점'**이 6번에 걸쳐 나눠져 있기 때문입니다.

• 1회차 중도금: 공사 초기부터 빌리므로 입주 때까지 약 **2년 6개월(30개월)**치 이자가 붙습니다. (가장 비쌈)
• 6회차 중도금: 입주 직전에 빌리므로 약 3~4개월치 이자만 붙습니다. (가장 저렴)

즉, **[대출 금액 × 금리 × 빌린 기간]**을 회차별로 따로 계산해서 다 더해야 합니다.

 

[간단 계산 공식]

총 이자 ≈ (중도금 총액 × 연 이자율) × 0.6 × (전체 공사 기간 년수) (※ 약식 계산이므로 참고용으로만 활용하세요)

 

아래 이미지는 중도금 대출 이자가 회차별로 다르게 발생한다는 핵심 원리를 막대그래프로 알기 쉽게 비교한 인포그래픽입니다. 대출 기간이 가장 긴 1회차의 이자가 가장 많고, 기간이 짧은 6회차로 갈수록 이자가 줄어드는 모습을 시각적으로 보여주며, 이자 계산 공식도 함께 제공합니다.

[그림 2] 회차별 중도금 이자 발생액 비교. 같은 금액을 빌려도 대출 기간이 긴 초기 회차일수록 이자 부담이 훨씬 큽니다. 따라서 여유 자금이 있다면 초기 회차를 선납하는 것이 유리합니다.

 

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3. 실전 시뮬레이션 : 6억 아파트, 이자 얼마 나올까?

이해를 돕기 위해 2026년 수도권 국평(84㎡) 분양가인 6억 원 아파트를 예로 들어보겠습니다.

• 분양가: 6억 원
• 중도금(60%): 3억 6천만 원 (회차당 6천만 원 × 6회)
• 금리: 연 5.0% (가정)
• 공사 기간: 30개월 (2년 6개월)

[회차별 이자 발생액 (대략적)]

1. 1회차 (30개월 사용): 6,000만 × 5% × 2.5년 = 750만 원
2. 2회차 (25개월 사용): 6,000만 × 5% × 2.1년 ≈ 625만 원
3. 3회차 (20개월 사용): ≈ 500만 원
4. 4회차 (15개월 사용): ≈ 375만 원
5. 5회차 (10개월 사용): ≈ 250만 원
6. 6회차 (5개월 사용): ≈ 125만 원

👉 총 예상 이자: 약 2,625만 원

보셨나요? 3억 6천만 원을 빌린다고 해서 단순히 1년 치 이자만 생각하면 안 됩니다. 1회차 중도금의 이자가 압도적으로 높다는 점을 기억하세요.

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4. 이자 폭탄 줄이는 전문가의 팁

그렇다면 이 아까운 생돈을 조금이라도 줄일 방법은 없을까요?

1. 중도금 선납 (가능한 경우): 여유 자금이 있다면 1회차나 2회차 중도금을 대출받지 않고 내 돈으로 내거나, 미리 납부(선납)하세요. 선납 시에는 시행사에서 연 3~5% 정도의 할인 혜택을 주는 경우가 많습니다.
2. 금리 인하 요구권: 중도금 대출은 집단 대출이라 개인이 금리를 낮추긴 어렵습니다. 하지만 잔금 대출로 갈아탈 때는 개인 신용도가 중요하므로, 입주 전까지 신용 점수를 최상으로 관리해야 합니다.
3. 마이너스 통장 활용? (비추천): 마통 금리가 중도금 대출 금리보다 낮다면 활용해 볼 만하지만, 2026년 현재 신용대출 금리가 더 높은 경우가 많아 신중해야 합니다.

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 중도금 대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함되나요?

A. 아니요. 중도금 대출은 DSR 산정에서 제외됩니다. 그래서 소득이 적어도 대출이 나오는 것입니다. 하지만 입주 시점에 '잔금 대출(주담대)'로 전환할 때는 DSR을 적용받으므로, 그때는 소득 증빙이 필수입니다.

 

Q2. 입주 지정 기간이 지나면 이자는 어떻게 되나요?

A. 입주 지정 기간(보통 2개월)이 끝나는 다음 날부터는 **'연체 이자'**가 적용됩니다. 연체 이자율은 보통 연 10%를 넘어가므로, 무슨 일이 있어도 기간 내에 상환하거나 잔금 대출로 대환해야 합니다.

 

Q3. 중도금 이자도 연말정산 공제가 되나요?

A. 안 됩니다. 주택담보대출(잔금대출) 이자는 요건을 갖추면 소득 공제가 되지만, 분양권 상태에서의 중도금 대출 이자는 공제 대상이 아닙니다.

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