[DSR 제외 대출 리스트] 연봉 상관없이 한도 나오는 '마지막 비상구'

많은 분들이 DSR을 '절대 넘을 수 없는 벽'이라고 생각합니다. 하지만 DSR은 '소득 대비 갚아야 할 원리금'을 계산하는 식일 뿐입니다. 즉, 이 식에 **'포함되지 않는 대출'**을 받으면, 내 DSR 수치는 올라가지 않고 필요한 자금은 확보할 수 있습니다.

이 리스트는 불법이거나 편법이 아닙니다. 금융업 감독 규정에 명시된 합법적인 예외 조항들입니다. 지금 당장 자금이 급하다면 아래 리스트를 반드시 체크하세요.

 

아래 이미지는 꽉 막힌 'DSR 40% 규제'를 넘지 못해 좌절하는 사람과, 그 벽에 난 '마지막 비상구(DSR 제외 대출)'를 통해 자금을 확보하고 웃으며 탈출하는 사람을 대비시켜 극적으로 표현한 인포그래픽입니다. DSR 제외 대출이 연봉과 상관없이 자금을 융통할 수 있는 합법적인 우회로임을 상징적으로 보여줍니다.

[그림 1] DSR 규제의 벽을 넘는 마지막 비상구. 일반 대출은 DSR 40%에 막히지만, DSR 산정에서 제외되는 특정 대출 상품들을 활용하면 막힌 자금의 숨통을 틔울 수 있습니다.

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1. 주거 안정의 보루 : 전세자금대출 & 중도금대출

가장 금액이 크지만, 다행히 DSR 계산에서 빠지는 효자 상품들입니다.

• 전세자금대출: 전세로 들어갈 때 받는 대출은 원칙적으로 DSR 산정에서 제외됩니다. (단, 전세보증금 담보대출 등 생활안정자금 목적일 경우, 이자 상환액은 DSR에 포함될 수 있으니 주의가 필요합니다.)
• 중도금대출 & 이주비대출: 아파트 분양 후 입주 전까지 발생하는 중도금과 재건축 조합원의 이주비는 DSR에 포함되지 않습니다. 덕분에 소득이 적어도 분양을 받을 수 있는 것입니다.

[전문가의 넛지] 중도금대출은 DSR에서 빠지지만, **'잔금대출'로 전환하는 시점(입주 시)**에는 DSR이 적용됩니다. 따라서 입주 2~3년 전부터 소득 관리를 하거나 부부 공동명의를 통해 DSR 한도를 미리 확보해 두어야 '입주 대란'을 피할 수 있습니다.

 

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2. 내 돈 내고 빌리는 안전핀 : 예·적금 & 보험계약대출

은행 입장에서 '떼일 염려가 없는' 대출은 DSR을 보지 않습니다.

• 예·적금 담보대출: 내가 넣어둔 예금이나 청약통장을 담보로 빌리는 돈입니다. 통장 잔고의 90~95%까지 대출이 가능하며, 금리도 '수신금리 + 1.0%~1.5%' 수준으로 매우 저렴합니다.
• 보험계약대출 (약관대출): 해지 환급금 범위 내에서 빌리는 대출입니다. 신용등급에 영향을 주지 않고, 중도상환수수료도 없습니다. 급전이 필요할 때 현금서비스보다 100배 낫습니다.

[전문가의 넛지] 이 상품들은 대출이라기보다 **'내 자산의 유동화'**에 가깝습니다. DSR이 꽉 찼을 때 생활비나 긴급 자금으로 쓰기에 가장 적합합니다. 단, 보험계약대출을 너무 많이 받으면 나중에 보험 혜택이 줄어들 수 있으니 상환 계획은 필수입니다.

 

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3. 정부가 지원하는 정책 서민금융상품

정부는 저신용·저소득자를 위해 DSR 규제를 완화해 주는 상품들을 운영합니다.

• 햇살론, 사잇돌대출, 새희망홀씨: 서민금융진흥원 보증부 대출 상품들은 DSR 산정에서 제외되거나 완화된 기준을 적용받습니다. 1금융권 대출이 막혔다면 2금융권이나 대부업체로 가기 전에 반드시 이 상품들을 먼저 두드려야 합니다.
• 300만 원 이하 소액 비상금대출: 대다수의 1금융권(카카오뱅크, 토스 등)에서 취급하는 300만 원 이하의 소액 대출은 소득 증빙 없이, DSR 심사 없이 승인되는 경우가 많습니다.

[주의사항] 정책 자금이라도 **'연체 이력'**이 있으면 부결될 수 있습니다. 또한, 최근 '햇살론 뱅크' 등 일부 상품의 한도가 축소되고 있으니 최신 공고를 확인해야 합니다.

 

아래 이미지는 글 본문에서 다룬 4가지 주요 DSR 제외 대출 상품을 핵심 정보(대출 종류, 대상/특징, DSR 적용 여부, 비고) 위주로 일목요연하게 정리한 표 형식의 인포그래픽입니다. 직관적인 아이콘과 명확한 O/X 표시를 통해 어떤 상품이 DSR에서 제외되는지 한눈에 파악할 수 있도록 디자인했습니다.

[그림 2] 한눈에 보는 DSR 제외 대출 리스트. 전세/중도금 대출, 예적금 담보대출, 서민금융상품 등은 DSR 산정에서 빠지므로 한도 걱정 없이 급한 자금을 융통할 수 있습니다.

 

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 신용대출이 DSR에 가장 치명적인가요?

A. 네, 그렇습니다. 주택담보대출은 30~40년에 걸쳐 갚지만, 신용대출은 보통 5년 만기로 계산하여 연 원리금 상환액을 산정합니다. 따라서 신용대출 5천만 원이 주택담보대출 3억 원보다 DSR을 더 많이 잡아먹을 수 있습니다.

 

Q2. 사업자 대출은 DSR에 포함되나요?

A. 아니요, 제외됩니다. DSR은 '가계 대출' 규제입니다. 개인사업자가 사업 목적으로 받는 운전자금이나 시설자금 대출은 DSR이 아닌 **LTI(소득대비대출비율)**나 **RTI(임대업이자상환비율)**를 적용받습니다.

 

Q3. DSR 제외 대출을 받으면 신용점수는 안 떨어지나요?

A. 떨어질 수 있습니다. DSR 계산에서만 빠질 뿐, 대출이 발생했다는 사실은 신용정보원에 등록됩니다. 특히 예·적금 담보대출은 영향이 거의 없지만, 카드론이나 현금서비스는 신용점수를 급격히 떨어뜨리므로 절대 금물입니다.

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