"입주권인 줄 알았는데 현금 청산?" 관리처분인가 후 매매, 계약 전 필독 체크리스트 (2026년 기준)

재개발·재건축 투자의 '꽃'이라 불리는 단계가 바로 관리처분인가 이후입니다. 사업의 불확실성이 대부분 제거되고, 동·호수 추첨까지 끝난 경우도 많아 '내 집'이 눈에 보이기 시작하는 시점이기 때문입니다.

하지만 이 시기는 **"가장 비쌀 때"**이자 **"가장 위험한 함정"**이 도사리는 시기이기도 합니다. 자칫 잘못 매수했다가는 새 아파트 입주권은커녕, 시세보다 턱없이 낮은 금액으로 '현금 청산(쫓겨남)' 당할 수도 있습니다.

관리처분인가 후, 입주권 매매 시 반드시 확인해야 할 치명적인 리스크 4가지를 전문가의 시선으로 정리해 드립니다.

 

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1. 최우선 확인: "조합원 지위 승계"가 되는가?

아래 이미지는 투기과열지구 내 재건축과 재개발 사업의 조합원 지위 양도 금지 시점을 비교하는 인포그래픽입니다. 재건축은 '조합설립인가 이후', 재개발은 '관리처분인가 이후'부터 거래가 금지됨을 명확히 보여주며, 예외적으로 거래 가능한 조건(10년 보유, 5년 거주, 1주택자)을 하단에 명시하여 독자의 혼동을 방지합니다.

▲ "언제부터 못 팔까?" 재건축과 재개발은 지위 양도 금지 시점이 다릅니다. 특히 재건축은 조합설립인가 이후부터 막히므로 주의해야 합니다.

 

가장 무서운 것이 **'물딱지'**입니다. 비싼 돈 주고 샀는데 조합원 자격이 승계되지 않아 아파트를 못 받는 경우입니다. 재개발과 재건축은 기준이 다릅니다.

• 재건축 (투기과열지구): 원칙적으로 '조합설립인가' 이후부터 지위 양도가 금지됩니다. (이미 늦었을 수 있음)
• 재개발 (투기과열지구): '관리처분인가' 이후부터 지위 양도가 금지됩니다.

⚠️ 예외적으로 거래 가능한 경우 (10-5-1 법칙) 규제 지역이라도 매도자(파는 사람)가 다음 조건을 충족하면 승계가 가능합니다.

1. 10년 이상 보유하고,
2. 5년 이상 거주한,
3. 1주택자의 매물.

전문가의 조언: 반드시 조합 사무실에 전화를 걸어 "이 번지수 물건, 매수 시 조합원 승계 가능한가요?"라고 녹취를 남기며 확인해야 합니다. 중개사의 말만 믿어서는 안 됩니다.

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2. 세금의 마법: "주택인가, 토지인가?" (취득세 폭탄 주의)

관리처분인가 후에는 기존 건물이 철거됩니다. 이때 매수 타이밍에 따라 취득세가 천지 차이로 달라집니다.

• 건물이 남아 있을 때: **'주택'**으로 간주. (1~3%, 다주택자 중과 시 최대 12%)
• 건물이 멸실(철거)된 후: **'토지'**로 간주. (무조건 4.6%)

💡 2026년 투자 팁: 무주택자라면 건물이 있을 때 사는 게 유리(1~3%)하지만, 다주택자라면 차라리 건물이 철거된 후 '토지' 상태에서 매수하여 4.6%를 내는 것이 중과세(12%)를 피하는 절세 전략이 될 수 있습니다. (단, 멸실 등기가 완료되었는지 등기부등본 확인 필수)

 

아래 이미지는 관리처분인가 후 건물 멸실 전과 멸실 후의 취득세율 차이를 보여주는 인포그래픽입니다. 멸실 전에는 주택으로 간주되어 1~3%의 낮은 세율이 적용되지만, 멸실 후에는 토지로 간주되어 4.6%의 높은 세율이 적용됨을 시각적으로 비교합니다. 또한 다주택자의 경우 멸실 전 매수 시 최대 12%의 중과세가 적용될 수 있음을 경고하는 메시지를 포함하고 있습니다.

▲ "건물이 있고 없고의 차이." 건물이 철거되기 전(주택)과 철거된 후(토지)의 취득세율은 천지 차이입니다. 다주택자라면 전략적인 매수 타이밍이 필요합니다.

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3. 자금 계획의 복병: "이주비 대출 승계" 및 "추가 분담금"

계약금만 있다고 덤비면 큰일 납니다. 두 가지 숨은 돈을 체크하세요.

1. 이주비 대출 승계 여부: 매도자가 이미 받아 쓴 이주비 대출을 내가 승계받아야 초기 투자금을 줄일 수 있습니다. 하지만 매수자의 주택 보유 수나 DSR(총부채원리금상환비율)에 따라 승계가 거절될 수 있습니다. 은행 상담이 선행되어야 합니다.
2. 추가 분담금 납부 일정: 관리처분인가 때 정해진 분담금은 '예상액'일 뿐입니다. 공사비 인상으로 입주 시점에 분담금이 늘어날 가능성을 염두에 둬야 합니다. 또한, 중도금 대출이 실행되는지, 자납(직접 납부)해야 하는지 일정을 확인하세요.

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4. 계약서 특약 사항: "안전장치 걸기"

관리처분인가 후 매매 계약서에는 반드시 나를 보호하는 **특약(Special Covenant)**을 넣어야 합니다.

[필수 특약 예시]

• "본 계약은 매수인의 조합원 지위 승계를 전제로 하며, 조합원 명의 변경이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 매도인은 받은 금액을 즉시 반환한다."
• "이주비 대출 승계가 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있다(선택 사항)."
• "잔금일 이전 발생한 제세공과금 및 조합 관련 채무는 매도인이 정산한다."

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5. 전문가의 결론: "하이 리스크, 미들 리턴?"

과거에는 관리처분인가 후 투자가 '하이 리턴'이었지만, 2026년 지금은 프리미엄(P)이 많이 붙어 있어 먹을 게 적을 수도 있습니다.

• 추천: 실거주 목적이며, 입주까지 3~4년 기다릴 여유가 있는 분. 자금 계획이 명확한 분.
• 비추천: 단기 차익을 노리거나, 대출 규제(DSR)가 꽉 찬 분.

돌이킬 수 없는 강을 건너기 전, **'조합원 지위 확인'**과 '자금 여력 점검'. 이 두 가지가 여러분의 10년 자산을 지키는 핵심입니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 관리처분인가 후에는 전세를 놓을 수 없나요?

A. 이주 기간이 시작되면 기존 세입자를 내보내야 하므로 전세를 놓을 수 없습니다. 즉, '갭투자(전세 끼고 매수)'가 불가능하며, 매매 대금 전체를 현금이나 대출로 마련해야 한다는 뜻입니다. 초기 투자금이 많이 듭니다.

 

Q2. 멸실된 입주권을 사면 주택 수에 포함되나요?

A. 네, 포함됩니다. 2021년 이후 취득한 입주권은 다른 주택을 사고팔 때 주택 수에 포함되어 양도세나 취득세 중과 판단 시 영향을 줍니다.

 

Q3. 1+1 매물을 사도 되나요?

A. 매우 조심해야 합니다. 1+1 매물(대형 평형 1채 + 소형 1채)은 조합원 지위 양도 시 2채 모두를 한 번에 매수해야 하는 경우가 많고, 소형 주택은 3년간 전매 제한이 걸리는 등 족쇄가 많습니다.

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