[설계비의 진실] "설계비 깎지 마라" 좋은 도면이 공사비 1억 아끼는 이유

"옆 사무실은 평당 5만 원 더 싸게 해준다던데, 거기로 갈게요." 이 말을 남기고 떠난 건축주분들 중 절반은 착공 후 3개월이 지나면 다시 연락이 옵니다. "시공사가 도면에 없는 내용이라며 추가 공사비를 달라고 하는데, 이게 맞나요?"

결론부터 말씀드리면, 도면이 부실하면 시공사의 말이 곧 법이 됩니다. 설계비는 단순한 그림 값이 아니라, 시공사와의 싸움에서 이길 수 있는 가장 강력한 **'법적 무기'**이자 **'절세 전략'**입니다.

 

아래 이미지는 건축주가 가장 혼동하기 쉬운 '허가방 도면(저가 설계)'과 '실시 도면(정석 설계)'의 차이를 극명하게 대비시킨 인포그래픽입니다. 왼쪽의 허가방 도면은 단순하고 모호하여 시공사의 재량과 추가 공사비 위험을 높이는 반면, 오른쪽의 실시 도면은 상세하고 구체적이어서 정확한 공사와 비용 절감을 가능하게 한다는 점을 시각적으로 강조했습니다. 두 도면의 차이가 결국 막대한 공사비 차이로 이어진다는 메시지를 중앙의 문구로 강력하게 전달합니다.

[그림 1] 허가방 도면과 실시 도면의 비교. 도면의 상세함(Detail)이 곧 시공사와의 분쟁을 막고 내 돈을 지키는 가장 확실한 방패입니다.

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1. '허가방' 도면 vs '실시' 도면 : 종이 한 장의 차이?

건축사사무소마다 설계비가 천차만별인 이유는 **'도면의 깊이(Detail)'**가 다르기 때문입니다.

• 허가방 도면 (저가 설계): 구청에서 건축 허가를 받는 데 필요한 최소한의 도면만 그립니다. 마감재 스펙이나 디테일한 접합부 상세도가 없습니다. 시공사는 이를 보고 "일단 견적은 싸게 넣고, 나중에 현장에서 추가 청구해야지"라고 생각합니다.
• 실시 도면 (정석 설계): 시공자가 딴생각을 할 수 없도록 못을 박는 도면입니다. 콘센트 위치, 타일의 종류와 규격, 창호의 브랜드와 단열 성능까지 **'시방서'**에 명기합니다.

[전문가의 넛지] 설계비가 싸다면 100% '허가용 도면'입니다. 이 도면을 들고 시공사를 찾아가면, 시공사는 견적을 낼 때 '여유율(Risk 비용)'을 높게 잡거나, 저가 자재를 기준으로 견적을 냅니다. 결국 건축주 손해입니다.

 

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2. 도면이 상세할수록 공사비가 줄어드는 3가지 이유

좋은 도면은 그 자체로 VE(Value Engineering, 가치 공학) 기능을 합니다.

1. 정확한 물량 산출: 철근이 100톤 들어갈지 110톤 들어갈지 도면이 정확해야 알 수 있습니다. 도면이 뭉뚱그려져 있으면 시공사는 무조건 넉넉하게(비싸게) 물량을 잡습니다. 상세 도면은 이 '거품'을 걷어냅니다.
2. 설계 변경 차단: 공사비 상승의 주범은 '설계 변경'입니다. "여기 문 하나 더 달아주세요", "창문 위치 좀 바꿔주세요". 도면이 완벽하면 현장에서 즉흥적으로 바꾸는 일이 줄어들고, 시공사가 억지 부리는 것을 "도면대로 하세요" 한마디로 제압할 수 있습니다.
3. 경쟁 입찰의 기준: 도면이 상세해야 여러 시공사에게 견적을 받을 때 '동일한 조건'에서 비교(Apple to Apple)가 가능합니다. 기준이 없으면 A사는 10억, B사는 8억을 부르는데, B사가 싼 게 아니라 자재를 빼먹은 것일 수도 있습니다.

[전문가의 넛지] 설계 계약 시 **'상세도(Shop Drawing) 작성'**과 '시방서(Spec Book) 포함' 여부를 반드시 특약에 넣으세요. 이것이 없으면 설계비는 낭비입니다.

 

아래 이미지는 설계 단계에서 상세한 검토(VE)가 어떻게 공사 단계의 비용 절감으로 이어지는지 그 메커니즘을 보여주는 인포그래픽입니다. 왼쪽의 '설계 단계'에서 돋보기로 도면을 꼼꼼히 살피는 과정이 오른쪽 '공사 단계'에서 시공사의 추가 공사비 요구를 막아내는 방패 역할을 하고, 결과적으로 공사비 거품을 제거한다는 내용을 직관적인 아이콘과 흐름도로 표현했습니다.

[그림 2] 상세 설계를 통한 비용 절감 효과. 설계 단계에서의 꼼꼼한 VE 검토는 현장에서의 불필요한 설계 변경을 막고 공사비 거품을 제거하는 최고의 투자입니다.

 

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3. 설계 단계에서의 1개월이 공사 기간 3개월을 줄인다

"빨리 허가 내고 빨리 짓고 싶어요." 급한 마음은 알지만, 설계 기간을 단축하면 그 시간만큼 현장에서 헤매게 됩니다.

도면상에서 문제를 미리 발견하고 수정하는 데는 **'지우개'**만 있으면 되지만, 콘크리트를 타설한 뒤에 문제를 발견하면 **'포크레인'**이 필요합니다. 비용 차이는 수백 배입니다.

설계 단계에서 건축사, 구조 기술사, 인테리어 디자이너와 충분히 소통하여 '짓기 전에 머릿속으로 시뮬레이션'을 끝내야 합니다. 이것이 공사 기간을 단축하여 금융 비용(PF 이자)을 아끼는 최고의 지름길입니다.

 

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 감리비는 또 별도인가요?

A. 네, 별도입니다. 설계자가 감리를 겸하는 경우도 있지만(소규모), 원칙적으로 설계와 감리는 분리되는 추세입니다. 감리비 아끼려다 철근 누락 같은 사고가 발생하므로, 감리는 '깐깐한 사람'을 쓰는 것이 내 건물을 튼튼하게 짓는 비결입니다.

 

Q2. 중간에 설계가 마음에 안 들면 바꿔도 되나요?

A. 가능은 하지만 비용 손실이 큽니다. 기존 건축사에게 저작권 양도나 해지 합의금을 줘야 하고, 새 건축사는 처음부터 다시 검토해야 하므로 설계비가 이중으로 듭니다. 그래서 처음에 '포트폴리오'와 '대화 코드'가 맞는 건축사를 신중하게 골라야 합니다.

 

Q3. 인테리어 설계는 따로 해야 하나요?

A. 건축 설계는 '공간과 구조'를, 인테리어는 '마감과 분위기'를 다룹니다. 보통 건축 설계에 기본적인 마감이 포함되지만, 상업 공간이나 고급 주택이라면 인테리어 설계를 별도로 하여 건축 설계 단계부터 협업(Collaboration)시키는 것이 퀄리티와 비용 면에서 훨씬 유리합니다.

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좋은 도면이 준비되었다면, 이제 시공사와의 계약과 자금 조달을 점검할 차례입니다.

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