["전월세 전환율 계산"] : 반전세 돌릴 때 월세는 얼마가 적당할까?

"전세 5억짜리 아파트를 보증금 3억으로 낮추고 나머지는 월세로 받고 싶습니다. 월세 100만 원 정도 받으면 될까요?" 최근 이런 문의가 빗발칩니다. 많은 분들이 '1억당 50만 원'이라는 과거의 관행(연 6%)을 떠올리시지만, 이는 지금 시장 상황과 법적 기준에 맞지 않을 수 있습니다.

전월세 전환은 단순히 합의로 끝나는 것이 아니라, **'주택임대차보호법'**이 정한 강력한 규제를 받습니다. 내 수익률을 지키면서도 법 테두리 안에서 안전하게 계약하는 황금 비율을 계산하는 법을 알려드리겠습니다.

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1. 전월세 전환율의 정의와 기본 계산 공식

전월세 전환율이란, 전세 보증금의 일부를 월세로 돌릴 때 적용하는 연 이자율을 말합니다. 쉽게 말해 **"전세 보증금 1억 원을 월세로 바꿀 때, 1년에 얼마를 받을 것인가?"**를 백분율로 나타낸 것입니다.

기본 공식은 다음과 같습니다.

월세 = (기존 전세금 - 변경 후 보증금) × 전월세 전환율 ÷ 12개월

예를 들어, 전세 5억 원인 집을 보증금 3억 원으로 낮추고(차액 2억 원), 전환율 5%를 적용한다면?

• 2억 원 × 5% = 1,000만 원 (1년치 월세)
• 1,000만 원 ÷ 12개월 = 약 833,333원 (매월 낼 월세)

이 계산의 핵심 변수는 결국 **'몇 퍼센트(%)를 적용할 것인가'**입니다.

 

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2. 법이 정한 상한선 : '법정 전월세 전환율'

집주인이 마음대로 "나는 연 10% 이자로 계산해서 월세 받을래"라고 할 수 있을까요? 불가능합니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 계약 기간 중(갱신 계약 포함) 전세를 월세로 전환할 때는 법정 한도를 넘을 수 없습니다.

[법정 전월세 전환율 산정 기준 (2026년 기준)] 다음 두 가지 중 낮은 비율을 적용해야 합니다.

1. 10%
2. 한국은행 기준금리 + 2.0%

현재(2026년 2월) 한국은행 기준금리가 3.0%라고 가정한다면, 법정 한도는 5.0% (3.0% + 2.0%)가 됩니다. 10%보다 훨씬 낮으므로, 5.0%가 최종 상한선이 됩니다. 이를 초과하여 받은 월세는 무효이며, 세입자는 초과 지급분을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

 

[전문가의 분석] 기준금리는 수시로 변동됩니다. 계약서를 작성하는 '당일'의 기준금리를 확인하여 정확한 법정 한도를 계산해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.

 

아래 이미지는 주택임대차보호법에 따른 법정 전월세 전환율 산정 방식(두 가지 중 낮은 값)을 시각적으로 알기 쉽게 표현한 인포그래픽입니다. 왼쪽에는 고정된 '10%' 기준을, 오른쪽에는 유동적인 '한국은행 기준금리 + 2.0%' 공식을 배치하고, 그중 낮은 쪽을 선택하는 과정을 '둘 중 더 낮은 값 적용' 화살표와 최종 선택된 비율(예시: 5.0%)로 명확하게 보여줍니다.

[그림 1] 법정 전월세 전환율 산정 기준. 갱신 계약 시 적용되는 법정 한도는 '10%'와 '기준금리 + 2.0%' 중 낮은 값으로 결정됩니다. (2026년 예시 기준, 최종 상한선 5.0%)

 

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3. 시장의 눈높이 : 법보다 중요한 '시장 전환율'

법정 한도는 말 그대로 '상한선(Ceiling)'일 뿐입니다. 실제로 시장에서 거래되는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다.

• 아파트: 환금성이 좋고 월세 수요가 많아 전환율이 상대적으로 낮습니다. (보통 4.0% ~ 5.0% 사이)
• 빌라/다세대: 아파트보다 월세 전환이 어려워 집주인이 더 높은 비율을 요구하는 경우가 많습니다. (보통 5.0% ~ 6.0% 육박)
• 서울 vs 지방: 서울 주요 입지는 전환율이 낮아도 거래가 되지만, 지방이나 외곽은 높은 수익률(높은 전환율)을 맞춰주지 않으면 월세가 나가지 않습니다.

[전략적 제언] 집주인이라면 무조건 법정 최고 한도(예: 5.0%)를 고집하기보다, **주변 시세(네이버 부동산 매물)**를 확인하여 경쟁력 있는 가격을 제시해야 공실을 막을 수 있습니다. 세입자라면 **'전세자금대출 금리'**와 비교해보세요. 대출 금리가 4.5%인데 전환율이 5.0%라면, 차라리 대출을 받아 전세로 사는 것이 유리할 수 있습니다.

 

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 신규 계약을 맺을 때도 법정 전환율을 지켜야 하나요?

A. 아닙니다. 법정 전월세 전환율 규제는 **'기존 계약을 갱신하거나 계약 기간 중 전환할 때'**만 적용됩니다. 처음 들어오는 세입자와 맺는 신규 계약은 법정 한도의 적용을 받지 않으며, 오직 시장 논리(집주인과 세입자의 합의)에 따라 결정됩니다. 시세보다 비싸면 계약이 안 될 뿐, 불법은 아닙니다.

 

아래 이미지는 전월세 전환율 규제가 적용되는 계약과 적용되지 않는 계약을 구분하는 대조적인 인포그래픽입니다. 왼쪽 '신규 계약'은 규제 없이 시장 자율로 결정됨을 자유로운 그래프로 표현하고, 오른쪽 '갱신 계약'은 법정 한도라는 천장이 있어 규제를 받는 모습을 자물쇠와 제한된 그래프로 대비시켜 보여줍니다.

[그림 2] 계약 유형별 전환율 규제 적용 여부. 법정 한도는 기존 계약을 갱신할 때만 적용됩니다. 신규 세입자와의 첫 계약은 시장 논리에 따라 자유롭게 합의할 수 있습니다.

 

Q2. 계약갱신청구권을 쓰면서 전세를 월세로 바꿀 수 있나요?

A. 원칙적으로 임차인의 동의가 없으면 불가능합니다. 갱신청구권은 '전 계약과 동일한 조건'으로 연장하는 것이 원칙입니다. 따라서 집주인이 월세 전환을 원하더라도 세입자가 거부하고 전세 유지를 주장하면 집주인은 이를 강제할 수 없습니다.

 

Q3. 반대로 월세를 전세로 바꿀 때의 비율은요?

A. 월세를 전세로 전환할 때는 별도의 법적 산정률 규제가 없습니다. 이를 '시장 전환율'이라고 부르는데, 보통 전월세 전환율보다 높게 책정되는 경향이 있습니다. 집주인 입장에서는 안정적인 월세 수입을 포기하고 목돈을 받는 것이므로, 그에 상응하는 이점을 계산하여 합의해야 합니다.

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