["도로 사선 제한과 일조권 사선 제한"] 내 건물이 깎여 나가는 이유 (건축법 필수 상식)

"설계 도면을 봤더니 4층부터 건물이 꺾여서 테라스가 생겼어요. 저는 그냥 방으로 만들고 싶은데요?" 건축 상담 시 건축주분들이 가장 많이 하는 질문입니다. 안타깝게도 이는 건축가의 디자인 욕심이 아니라, 법이 정한 강제 사항일 확률이 99%입니다.

건물을 짓다 보면 눈에 보이지 않는 투명한 선들이 내 건물의 높이를 누르기 시작합니다. 과거의 유물인 **'도로 사선 제한'**과 현재 가장 강력한 규제인 '일조권 사선 제한'. 이 두 가지가 내 수익률을 어떻게 갉아먹는지, 그리고 피할 방법은 없는지 명쾌하게 풀어드리겠습니다.

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1. 도로 사선 제한 : 죽은 줄 알았는데 살아있다?

엄밀히 말하면, 우리가 흔히 알고 있던 과거의 '도로 사선 제한(건물 높이는 도로 폭의 1.5배 이하)'은 2015년에 폐지되었습니다. 기형적인 계단식 건물을 양산한다는 비판 때문이었죠.

하지만 2026년 현재, 여전히 도로 폭 때문에 건물이 깎이는 경우가 존재합니다. 이름만 바뀌었을 뿐, **'가로구역별 높이 제한'**이 그 자리를 대신하고 있기 때문입니다.

• 과거: 4m 도로 옆에는 무조건 높이 제한이 사선으로 적용됨 (건물 모양이 흉해짐).
• 현재 (가로구역별 높이 제한): 지자체가 주요 도로변의 건물 최고 높이를 지정해버림. 사선으로 깎이는 대신 층수 자체가 눌리는(평평하게 잘리는) 형태로 나타납니다.
• 주의사항: 아직도 일부 지구단위계획구역이나 미관지구에서는 도로 너비에 따른 건축선 후퇴(Setback)나 높이 연동 규제가 남아있어, 도로가 좁으면 건물을 높게 못 올리는 기본 원리는 여전합니다.

📜 "내 땅의 높이 제한, 관청 갈 필요 없이 바로 확인"

🔍 [자치법규정보시스템 건축 조례 및 높이 제한 구역 조회]

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2. 일조권 사선 제한 : 이웃의 햇빛을 가리지 마라

지금 길거리에서 보는 대부분의 '계단식 빌라'나 '베란다 확장형 건물'은 바로 이 '일조권 사선 제한' 때문입니다.

우리나라는 북반구에 위치하여 해가 남쪽에 뜹니다. 따라서 내가 건물을 높게 지으면, 내 건물의 북쪽에 있는 뒷집은 하루 종일 그늘이 지게 됩니다. 이를 막기 위해 건축법은 **"북쪽 경계선에서 일정 거리를 띄워서 지어라"**라고 강제합니다.

• 높이 9m 이하 부분: 인접 대지 경계선에서 1.5m 이상 띄워야 함.
• 높이 9m 초과 부분: 해당 건물 높이의 1/2(절반) 이상 띄워야 함.
• 결과: 3층(9m)까지는 반듯하게 올라가다가, 4층부터는 높이의 절반만큼 안쪽으로 밀려 들어가면서 지어야 하므로 건물이 깎이고 테라스가 생기게 됩니다.

아래 이미지는 일조권 사선 제한이 어떻게 내 건물의 형태를 결정짓는지 보여주는 단면도입니다. 남쪽에서 비추는 햇빛이 북쪽 이웃집을 가리지 않도록, 법에서 정한 기준선(H/2)을 따라 내 건물의 9m(약 3층) 이상 부분이 계단식으로 깎여 나가는 원리를 직관적으로 표현했습니다.

[그림 1] 일조권 사선 제한의 작동 원리. 북쪽 이웃의 일조권을 보호하기 위해, 내 건물은 높이 9m 이상부터 높이의 절반만큼 안쪽으로 후퇴하여 지어야 합니다. 이로 인해 계단식 테라스 형태가 만들어집니다.

 

📐 "내 건물은 몇 층부터 깎일까? 미리 계산해보기"

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3. 규제를 역이용하는 '토지 선정' 노하우

피할 수 없다면 즐겨야 하지만, 사실 피할 수 있는 땅은 존재합니다. 제가 항상 "못생긴 땅이라도 도로의 방향을 보라"고 강조하는 이유입니다.

① 북도로(북쪽에 도로가 있는 땅)를 잡아라 부동산 고수들이 가장 선호하는 땅입니다. 내 땅의 북쪽에 도로가 있다면, 나는 도로 폭만큼 이미 북쪽 이웃과 떨어져 있는 셈입니다.

• 효과: 도로 폭(예: 6m)이 완충 지대가 되어, 사선 제한을 거의 받지 않고 4~5층까지 반듯하게 건물을 올릴 수 있습니다. 이는 곧 임대 면적 증가로 이어집니다.

② 베란다/테라스를 '서비스 면적'으로 활용하라 어차피 깎여 나간 공간(베란다)은 불법 확장을 하지 않는 이상 실내 공간으로 쓸 수 없습니다. 대신 이 부분을 **'루프탑 카페'**나 **'단독 테라스 세대'**로 특화하여 임대료를 더 높게 받는 전략을 써야 합니다. 최근 MZ세대는 좁은 방보다 탁 트인 테라스를 선호한다는 점을 기억하세요.

 

[전문가의 리뷰] 실제 건축 현장에서는 북도로를 낀 땅값이 일반 땅보다 평당 수백만 원 더 비싸게 거래됩니다. 건축비는 똑같이 들지만, 지을 수 있는 연면적이 10~20% 차이 나기 때문입니다. 초기 투자금이 더 들더라도 '북도로' 물건을 잡는 것이 장기적인 수익률 방어에 유리합니다.

 

아래 이미지는 토지의 위치(도로 방향)에 따라 건물의 형태와 수익성이 어떻게 달라지는지를 극적으로 비교한 인포그래픽입니다. 일반적인 남도로 땅은 건물이 심하게 깎여 임대 면적이 줄어드는 반면, 북쪽에 도로가 있는 땅은 도로가 완충 역할을 하여 건물을 반듯하게 높이 올릴 수 있어 임대 면적이 극대화됨을 보여줍니다.

[그림 2] 토지 위치에 따른 건축 비교. 북쪽에 도로가 있으면 도로 폭만큼의 이격 거리를 확보한 것으로 간주되어, 사선 제한을 거의 받지 않고 건물을 반듯하게 올릴 수 있습니다. 이는 곧 임대 수익 증가로 이어집니다.

 

🏘️ "북도로 vs 남도로, 실제 건축 면적 차이는?"

🔍 [도로 방향별 예상 수익률 및 가설계 비교 분석]

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 깎여 나간 베란다에 지붕(렉산)을 씌워도 되나요?

A. 원칙적으로 불법입니다. 일조권 사선 제한으로 생긴 베란다 공간에 기둥을 세우고 지붕을 덮으면 '증축'으로 간주되어 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 단, 1m 이내의 처마 등 예외 규정이 있으나 매우 까다로우므로 관할 구청 건축과에 반드시 문의해야 합니다.

 

Q2. 상업지역 땅은 사선 제한이 없나요?

A. 네, 일반상업지역이나 중심상업지역은 일조권 사선 제한을 적용받지 않는 경우가 대부분입니다. 그래서 상업지역의 오피스텔이나 빌딩은 깎이지 않고 높게 올라갑니다. 하지만 그만큼 땅값이 훨씬 비쌉니다. (주거지역과의 경계에 있는 경우 예외 적용 가능성 있음)

 

Q3. 2026년에 일조권 규제가 완화된다는 말은 없나요?

A. 정부는 도심 주택 공급 확대를 위해 일조권 사선 제한 기준(높이 9m → 10m 등)을 완화하려는 움직임을 보이고 있습니다. 층간 소음 방지 바닥 두께 등으로 층고가 높아진 현실을 반영하기 위함입니다. 최신 건축법 개정 사항을 예의주시해야 합니다.

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