"세입자가 계약갱신청구권을 쓴다는데, 제가 들어가 살아야 합니다. 어떻게 해야 하나요?" 최근 전세가가 다시 들썩이면서 이런 상담이 급증하고 있습니다. 임차인의 거주 안정성을 위한 '계약갱신청구권'은 강력한 권리지만, 절대적인 것은 아닙니다. 집주인(임대인)에게는 **'실거주'**라는 강력한 방어권이 있기 때문입니다.
하지만 법은 절차를 중시합니다. 말 한마디 실수로 2년을 더 기다려야 하는 불상사를 막기 위해, 집주인이 반드시 지켜야 할 거절의 정석을 알려드립니다.
1. 골든타임 사수 : '2개월 전' 통보의 법칙
계약갱신 거절에서 가장 중요한 것은 '언제' 말하느냐입니다. 법적으로 정해진 기간을 단 하루라도 넘기면, 묵시적 갱신이 되거나 갱신 거절이 불가능해집니다.
- 법적 통보 기간: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
- 주의사항: 여기서 '2개월 전'은 계약 만료일 당일이 아닙니다. 상대방에게 의사 표시가 **'도달'**한 시점 기준입니다. 따라서 안전하게 만료 3개월 전에는 통보를 마쳐야 합니다.
- 대상: 임대인 본인뿐만 아니라 임대인의 직계존속(부모), **직계비속(자녀)**이 실제 거주하는 경우에도 갱신 거절이 가능합니다. (단, 형제자매는 해당 없음)
[전문가의 분석] 날짜 계산 실수로 갱신권을 허용하는 경우가 전체 분쟁의 30%를 넘습니다. 계약 만료일을 기준으로 법적 효력이 있는 통보 마감일을 정확히 확인하세요.
아래 이미지는 임대차 계약 만료일을 기준으로 집주인이 세입자에게 실거주 통보를 해야 하는 법적 효력 기간(만료 6개월 전 ~ 2개월 전)을 타임라인 형식으로 명확하게 시각화했습니다. 이 기간을 넘기면 '묵시적 갱신'이 되어 2년을 더 기다려야 한다는 점을 경고등 아이콘과 붉은색으로 강조하여, 집주인들이 날짜를 착각하지 않도록 돕습니다.
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2. 증거 확보 : 말로 하지 말고 '문서'로 남겨라
"전화로 비워달라고 했더니 알겠다고 했잖아요!" 법정에서 가장 통하지 않는 말입니다. 세입자가 나중에 "그런 말 들은 적 없다"고 오리발을 내밀면 입증할 방법이 없습니다. 반드시 객관적인 증거를 남겨야 합니다.
- 문자/카카오톡: "임대차 계약 만료 후 본인(또는 직계가족)이 실거주할 예정이므로 계약 갱신을 거절합니다"라는 내용을 명확히 보내고, 답장을 받아야 합니다. (읽씹은 도달로 인정되지 않을 위험이 있음)
- 내용증명(우체국): 가장 확실한 방법입니다. 감정 싸움을 유발할까 봐 꺼리는 분들이 있는데, 정중하게 작성하면 오히려 서로의 권리 관계를 명확히 하여 분쟁을 예방합니다.
- 통화 녹음: 상대방이 전화를 받지 않거나 문자에 답이 없다면 통화를 시도하고 녹음해야 합니다. (당사자 간의 대화 녹음은 불법이 아닙니다.)
[전문가의 분석] 내용증명은 변호사나 법무사를 통하지 않아도 개인이 작성할 수 있습니다. 법적 효력을 갖추기 위해 필수적으로 들어가야 할 문구와 서식을 참고하세요.
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3. 허위 실거주의 함정 : 손해배상의 공포
집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤, 2년이 지나기 전에 제3자에게 다시 임대를 놓거나 매도하는 경우, 이는 **'허위 실거주'**가 됩니다.
이 경우 기존 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2026년 현재 법원은 손해배상액을 상당히 엄격하게 책정하는 추세입니다.
- 손해배상액 산정 기준 (3가지 중 큰 금액):
- 갱신 거절 당시 환산 월차임의 3개월분
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분
- 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액 (이사비, 중개수수료 등)
- 예외: 근무지 이동, 질병 치료, 직계존비속의 사망 등 '정당한 사유'가 입증되면 배상 책임이 면제될 수 있으나, 단순 변심은 인정되지 않습니다.
[전문가의 분석] 혹시 모를 사정 변경으로 집을 비워야 할 때, 내가 물어줘야 할 손해배상금이 얼마인지 미리 계산해보면 무리한 퇴거 요구를 방지할 수 있습니다.
아래 이미지는 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 후의 두 가지 시나리오를 비교한 인포그래픽입니다. 왼쪽은 집주인이 실제로 거주하여 아무 문제가 없는 상황(안전), 오른쪽은 몰래 제3자에게 다시 세를 놓았다가 적발되어 거액의 손해배상을 하게 되는 상황(위험)을 대조적으로 표현했습니다.
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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)
Q1. 집주인이 바뀌면 계약갱신청구권은 어떻게 되나요?
A. 매우 중요한 질문입니다. 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 계약 만료 6개월 전까지 소유권 이전 등기를 마쳐야 안전합니다. 등기가 늦어지면 세입자는 '기존 집주인'을 상대로 이미 갱신청구권을 행사할 수 있고, 새 집주인은 이를 승계해야 하므로 입주가 불가능할 수 있습니다.
Q2. 실거주한다고 했다가 집을 비워두고 팔면요?
A. '매도'는 임대차보호법상 손해배상 대상(제3자 임대)에 명시적으로 포함되어 있지는 않습니다. 하지만 최근 하급심 판례에서는 실거주 의사 없이 매도를 목적으로 거짓말을 했다면 민법상 불법행위로 보아 손해배상을 인정한 사례가 나오고 있습니다. 주의가 필요합니다.
Q3. 세입자가 위로금(이사비)을 요구하는데 줘야 하나요?
A. 법적인 의무는 없습니다. 집주인이 실거주하는 것은 정당한 권리 행사이기 때문입니다. 다만, 세입자가 집을 보여주지 않거나 이사 날짜를 협조하지 않아 발생할 손해를 줄이기 위해, 도의적인 차원에서 소정의 이사비를 지원하고 원만하게 합의하는 것이 실무적으로는 유리할 때가 많습니다.
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