"우리 빌라 재개발한다는데, 왜 옆 동네보다 분담금이 많이 나오죠?" 이런 질문을 받으면 저는 가장 먼저 **"토지이용계획확인원을 떼보셨나요?"**라고 되묻습니다. 부동산은 건물(콘크리트)을 사는 것이 아니라, 그 아래 깔린 **'땅의 권리'**를 사는 것이기 때문입니다.
내 땅이 1종인지, 2종인지, 3종인지에 따라 지을 수 있는 아파트 층수가 달라지고, 이는 곧 **'일반 분양 물량'**의 차이로 이어져 내 수익을 결정짓습니다. 오늘은 이 복잡한 '종'의 차이와, 투자자들이 그토록 열광하는 **'종상향(Up-zoning)'**의 마법 같은 수익 구조를 파헤쳐 보겠습니다.
1. 1종, 2종, 3종: 도대체 무엇이 다른가? (계급표)
일반주거지역은 사람이 거주하는 주택가입니다. 이를 건물의 높이와 밀도에 따라 1~3종으로 나눕니다. 숫자가 클수록 **'땅의 계급'**이 높다고 이해하시면 쉽습니다.
- 제1종 일반주거지역 (저층):
- 특징: 4층 이하의 저층 주택 중심 (단독주택, 빌라촌).
- 용적률: 100% ~ 200% 이하 (서울 기준 보통 150%).
- 한계: 아파트를 짓기 매우 어렵고, 재개발 시 사업성이 낮아 분담금 폭탄을 맞기 쉽습니다.
- 제2종 일반주거지역 (중층):
- 특징: 15층~25층 정도의 중층 아파트 단지. (가장 흔한 형태)
- 용적률: 150% ~ 250% 이하 (서울 기준 보통 200%).
- 장점: 재건축/재개발의 주력 무대입니다. 단, '7층 이하 제한'이 걸린 2종은 1종과 비슷하게 취급받기도 합니다.
- 제3종 일반주거지역 (고층):
- 특징: 층수 제한이 없는 고층 아파트, 주상복합 인근.
- 용적률: 200% ~ 300% 이하 (서울 기준 보통 250%).
- 가치: 땅의 효율이 가장 좋아 같은 면적이라도 땅값이 제일 비쌉니다.
[전문가의 한마디] 내 집이 2종인 줄 알았는데 알고 보니 '2종(7층 이하)'로 묶여 있어 재건축이 좌절되는 경우가 많습니다. 반드시 서류로 확인해야 합니다.
아래 이미지는 부동산의 '신분'이라 할 수 있는 1종, 2종, 3종 일반주거지역의 차이를 계급장 아이콘과 대표적인 건물 형태로 직관적으로 비교한 인포그래픽입니다. 1종(저층 빌라)에서 3종(고층 아파트)으로 갈수록 계급이 높아지고, 용적률과 건물의 높이가 올라가 토지의 가치가 상승한다는 것을 한눈에 보여줍니다.
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2. 왜 '종상향'이 되면 돈방석에 앉을까? (용적률의 마법)
**'종상향'**이란 말 그대로 1종 땅이 2종으로, 2종 땅이 3종으로 계급이 올라가는 것을 말합니다. 이것이 왜 돈이 될까요? 바로 **'용적률(Floor Area Ratio)'**이 늘어나기 때문입니다.
[수익 시뮬레이션] 대지면적 1,000평에 아파트를 짓는다고 가정해 봅시다.
- 2종 일반 (용적률 200%): 1,000평 × 200% = 연면적 2,000평 건축 가능.
- 3종 상향 (용적률 300%): 1,000평 × 300% = 연면적 3,000평 건축 가능.
결과: 단지 종이 바뀌었을 뿐인데, 1,000평의 건물을 공짜로 더 지을 수 있게 됩니다. 30평 아파트 기준으로 약 33채를 더 지을 수 있다는 뜻입니다. 이 추가된 33채를 일반 사람들에게 팔아(일반 분양) 그 수익으로 건축비를 충당하면, 조합원(집주인)들이 내야 할 분담금이 획기적으로 줄어들거나, 심지어 돈을 돌려받고(환급) 새 아파트에 입주할 수도 있게 됩니다.
이것이 재건축 단지들이 기부채납(공원, 도로 등을 국가에 바치는 것)을 해서라도 종상향을 하려고 목숨을 거는 이유입니다.
아래 이미지는 종상향이 왜 '돈'이 되는지를 구체적인 시뮬레이션으로 보여주는 인포그래픽입니다. 같은 땅이지만 2종에서 3종으로 종이 상향되면 용적률이 늘어나 더 많은 아파트를 지을 수 있게 되고(일반분양 100세대 증가), 이 수익으로 인해 결과적으로 조합원들의 분담금이 줄어들거나 환급을 받게 되는 구조를 명확하게 표현했습니다.
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3. 종상향, 어디서 일어날까? (투자 포인트)
아무 데나 종을 올려주지는 않습니다. 2026년 현재, 정부와 지자체가 종상향을 허용하는 핵심 키워드는 **'역세권'**과 **'노후 계획도시'**입니다.
- 역세권 고밀 개발: 지하철역 반경 350m~500m 이내의 지역은 2종이나 3종을 **'준주거지역(용적률 최대 500%)'**까지 파격적으로 올려주어 주택 공급을 늘리는 추세입니다.
- 노후 계획도시 특별법: 1기 신도시(분당, 일산 등)나 지방 거점 도시(대구 수성구 등)의 낡은 아파트들은 특별법을 통해 안전진단을 면제해주고 용적률을 대폭 상향해주고 있습니다.
[전문가의 Tip] 1종 일반주거지역이라도 실망하기엔 이릅니다. 최근 서울시의 '모아타운' 등 소규모 정비 사업에서는 1종을 2종으로 상향해 주는 인센티브를 적극적으로 부여하고 있으니, 정책의 흐름을 잘 타야 합니다.
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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)
Q1. 1종 주거지역은 아파트를 절대 못 짓나요?
A. 아닙니다. 과거에는 4층 제한 때문에 불가능했지만, 최근 규제 완화로 인해 가로주택정비사업이나 모아타운 등을 통해 1종도 7~10층 규모의 아파트를 짓는 사례가 늘고 있습니다. 하지만 여전히 2, 3종에 비해 사업성은 떨어집니다.
Q2. 전용주거지역과 일반주거지역은 다른가요?
A. 완전히 다릅니다. '전용'주거지역은 양호한 주거 환경 보호를 위해 상가 등이 들어서기 힘든, 말 그대로 조용한 주택가(평창동 등)입니다. 투자가 목적이라면 상가 건립과 용적률 활용이 용이한 '일반'주거지역이 훨씬 유리합니다.
Q3. 종상향을 받으려면 무조건 기부채납을 해야 하나요?
A. 대부분 그렇습니다. 땅의 가치를 공짜로 올려주는 대신, 늘어난 용적률의 일부를 임대주택으로 짓거나 땅의 일부를 도로/공원으로 내놓아야 합니다. 이 비율(기부채납 비율)이 너무 높으면 종상향을 해도 실익이 없을 수 있어 계산기를 잘 두드려야 합니다.
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