[신용대출 DSR 줄이는 법] 마통 만기 설정의 비밀 (feat. 10년의 마법)

상담을 하다 보면 "연봉이 오르지 않아서 대출이 더 안 나옵니다"라고 하소연하는 분들이 많습니다. 하지만 연봉을 올리는 건 어렵지만, **'금융 비용의 계산 기간'**을 늘리는 건 상대적으로 쉽습니다.

DSR은 **[연간 갚아야 할 원리금 / 연 소득]**입니다. 분자(원리금)를 줄이면 DSR은 내려갑니다. 바로 여기에 '마이너스 통장'의 함정과 해법이 숨어 있습니다.

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1. 마이너스 통장의 함정 : 5년의 굴레

많은 분들이 마이너스 통장(이하 마통)을 선호합니다. 쓰고 싶을 때 쓰고, 중도상환수수료도 없으니까요. 하지만 DSR 계산기 앞에서는 최악의 상품입니다.

금융 당국은 마통이나 일시상환 방식의 신용대출을 **'가상의 만기 5년'**으로 나누어 DSR을 계산합니다. (2026년 현재 기준)

• 상황: 마통 한도 5,000만 원 보유 (실제 사용액 0원이라도 무관)
• DSR 계산: 5,000만 원 ÷ 5년 = 연 1,000만 원의 빚을 갚는 것으로 간주 (+이자 비용 별도)

즉, 1년에 1,000만 원을 갚을 능력이 있어야 하므로, 연봉의 상당 부분을 마통 하나가 다 잡아먹게 됩니다.

 

[전문가의 넛지] "혹시나 해서" 뚫어놓은 1억 원짜리 마통이 있다면, 당신은 서류상 매년 2,000만 원의 원금을 갚고 있는 사람으로 취급됩니다. 당장 쓰지 않는 한도는 과감하게 줄여야(감액) DSR이 확보됩니다.

 

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2. DSR을 반으로 줄이는 치트키 : '10년 분할 상환'으로 갈아타기

여기서 '만기 설정의 비밀'이 등장합니다. 마통(만기 일시상환)을 포기하고, '원리금 균등분할상환' 방식의 신용대출로 갈아타는 것입니다.

시중 은행들은 최장 10년 만기의 분할 상환 신용대출 상품을 운영하고 있습니다. 만약 5,000만 원을 10년 만기로 빌린다면 계산은 어떻게 바뀔까요?

• 상황: 신용대출 5,000만 원 (10년 원리금 균등분할상환)
• DSR 계산: 5,000만 원 ÷ 10년 = 연 500만 원 (+이자 비용)

[결과 비교]

• 마이너스 통장(5년 산정): 연 1,000만 원 반영
• 분할상환 대출(10년 산정): 연 500만 원 반영 👉 DSR 반영액이 절반으로 줄어듭니다!

이 차이만큼 다른 대출(주택담보대출 등)을 받을 수 있는 한도(Room)가 생기는 것입니다. 자금이 장기간 필요하다면 마통을 고집할 이유가 전혀 없습니다.

 

아래 이미지는 같은 5천만 원을 빌려도 대출 방식에 따라 DSR 반영액이 어떻게 달라지는지를 극명하게 대비시킨 인포그래픽입니다. 왼쪽의 마이너스 통장(가상 만기 5년)은 DSR 부담이 크지만, 오른쪽의 10년 분할상환 신용대출(약정 만기 10년)로 갈아타면 DSR 부담이 절반으로 줄어드는 효과를 시각적으로 명쾌하게 보여줍니다.

[그림 1] 마이너스 통장과 분할상환 신용대출의 DSR 산정 비교. 같은 금액을 빌려도 만기를 길게 가져가는 분할상환 방식으로 대출을 바꾸면 DSR 반영액이 획기적으로 줄어듭니다.

 

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3. 마통, 없애기 아깝다면? '마이너스' 꼬리표 떼기

"그래도 매달 원금 갚는 건 부담스러운데요?" 이런 분들을 위한 차선책이 있습니다. 바로 '건별 대출(만기 일시상환)로 전환하되, 약정 만기를 길게 가져가는 전략'... 은 사실 통하지 않습니다.

앞서 말씀드렸듯, 일시상환은 계약 기간이 1년이든 5년이든 DSR 산정 시 무조건 5년으로 나눕니다. 따라서 DSR을 줄이려면 반드시 '분할 상환' 조건이 붙어야 합니다.

 

[전문가의 솔루션] 주택담보대출 실행 직전(잔금일 전)에는 마통을 전액 상환하고 해지하여 DSR 공간을 최대한 비워두세요. 그리고 주담대 실행 후, 다시 마통을 개설하거나 신용대출을 받는 순서(선 주담대, 후 신용대출)가 정석입니다.

 

[주의사항] 주담대 실행 후 단기간 내에 고액의 신용대출을 받으면 '자금 용도 유용'으로 의심받아 대출이 회수될 수 있으니, 최소 1~3개월의 텀을 두는 것이 안전합니다.

 

아래 이미지는 마이너스 통장을 보유한 상태와 전략적으로 해지한 후의 주택담보대출 한도 차이를 시뮬레이션 형태로 보여주는 인포그래픽입니다. 왼쪽은 마통으로 인해 DSR 여유가 부족하여 작은 집과 낮은 대출 한도를, 오른쪽은 마통 해지로 DSR 여유를 확보하여 더 큰 집과 늘어난 대출 한도를 얻는 모습을 대조적으로 표현했습니다. 하단에는 중요한 팁인 '대출 순서'를 강조했습니다.

[그림 2] 전략적 마통 관리로 늘어나는 주택담보대출 한도. 주담대 실행 전 마이너스 통장을 해지하여 DSR 공간을 확보하는 것이 대출 한도를 극대화하는 핵심 전략입니다.

 

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 마이너스 통장 한도를 줄이면 DSR은 바로 반영되나요?

A. 네, 보통 다음 영업일이면 전산에 반영됩니다. 급하게 주담대를 받아야 하는데 한도가 부족하다면, 오늘 당장 은행 앱에서 마통 한도를 줄이거나 해지하세요.

 

Q2. 10년 분할상환으로 받았다가 중도에 갚아도 되나요?

A. 가능합니다. 단, **'중도상환해약금'**이 발생할 수 있습니다(보통 대출 후 3년 이내 상환 시 0.7~0.8%). 하지만 DSR 한도 확보로 얻는 이득이 수수료보다 크다면 감수할 만한 비용입니다.

 

Q3. 마통 금리가 더 싸지 않나요?

A. 일반적으로 마통 금리가 건별 대출보다 0.5%p 정도 비쌉니다. 한도를 예약해 두는 비용(한도 약정 수수료 성격)이 포함되기 때문입니다. 따라서 금리 측면에서도, DSR 측면에서도 장기 자금은 분할상환 대출이 유리합니다.

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