["임차권 등기명령 신청 방법"] 이사 가도 대항력 유지하는 필수 절차 (2026년 셀프 등기 완벽 가이드)

"보증금을 못 받았는데, 직장 때문에 당장 이사를 가야 합니다. 그냥 짐 빼도 될까요?" 제 대답은 단호하게 **"절대 안 됩니다"**입니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 무작정 이사를 나가거나 주민등록(전입신고)을 옮기면, 임차인의 가장 강력한 권리인 **'대항력'**과 **'우선변제권'**이 즉시 소멸하기 때문입니다. 쉽게 말해, 집이 경매로 넘어가도 내 돈을 받을 순위가 사라진다는 뜻입니다.

이때 필요한 것이 바로 **'임차권등기명령'**입니다. 이사를 가더라도 내 권리가 등기부등본에 '딱' 박혀서 유지되도록 하는 제도죠. 오늘은 법무사 비용(약 30~50만 원)을 아끼고 집에서 혼자 할 수 있는 셀프 신청 방법과 주의사항을 A부터 Z까지 알려드립니다.

---

1. 임차권등기명령, 언제 신청할 수 있나요?

아무리 급해도 법이 정한 요건을 갖춰야 합니다.

1. 임대차 계약 종료: 계약 만기일이 지났거나, 합의 해지된 상태여야 합니다. (계약 중에는 신청 불가)
2. 보증금 미반환: 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못해야 합니다.
3. 대항력 유지 중: 현재 해당 주택에 전입신고와 점유(실거주)를 유지하고 있어야 합니다. (등기 전 이사 금지!)

[핵심 포인트] 계약 만료 최소 2개월 전에 집주인에게 "계약 연장 의사가 없다"는 사실을 문자, 카톡, 내용증명으로 명확히 통보하고 증거를 남겨둬야 '계약 종료'로 인정받습니다.

 

아래 이미지는 임차권등기명령 절차 중 가장 중요한 '이사 시기(골든타임)'를 타임라인 형식으로 시각화한 이미지입니다. '계약 종료 및 보증금 미반환' 상태에서 '신청 및 결정' 단계를 거쳐, 최종적으로 **'등기부 기재 확인 후 이사'**해야 한다는 핵심 메시지를 신호등 색상(초록→노랑→파랑)과 경고 아이콘을 통해 직관적으로 전달합니다. 특히 신청 중 '절대 이사 금지' 경고를 강조하여 독자의 실수를 방지합니다.

[그림 1] 임차권 등기명령 골든타임. 등기부등본에 내 권리가 기재된 것을 눈으로 확인하기 전까지는 절대로 이사를 가거나 전입신고를 옮기면 안 됩니다.

 

📦 "내 보증금 지키는 골든타임은?"

🔍 [임대차 계약 해지 통보 효력 발생 시기 계산기]

---

2. 필수 준비 서류 (스캔 또는 사진 촬영)

법원(전자소송)에 제출할 서류입니다. 미리 준비하면 30분이면 끝납니다.

• 임대차 계약서 사본: (확정일자가 찍혀 있어야 함)
• 주민등록초본: (주소 변동 내역 포함, 주민번호 뒷자리 공개)
• 부동산 등기부등본: (현재 상태 확인용)
• 계약 해지 증빙 서류: (내용증명, 문자 메시지 캡처, 통화 녹취록 등)
• 건축물대장: (위반 건축물 여부 확인)
• 등록면허세 납부 확인서 & 등기신청 수수료 영수증: (위택스 및 인터넷 등기소에서 납부 후 첨부)

아래 이미지는 법무사 없이 셀프로 임차권등기명령을 신청하려는 독자를 위한 필수 서류 체크리스트입니다. 6가지 핵심 서류(계약서, 초본, 등기부등본, 해지 증빙 등)를 아이콘과 함께 리스트 형태로 보여주어, 독자가 이미지를 보며 빠진 서류가 없는지 쉽게 확인할 수 있도록 실용적으로 디자인되었습니다.

[그림 2] 전자소송 셀프 신청 필수 준비물. 법원 방문 없이 집에서 신청하기 위해 필요한 6가지 핵심 서류입니다. 미리 스캔하거나 사진을 찍어두세요.

---

3. 대한민국 대법원 전자소송 셀프 신청 5단계

굳이 법원에 가지 않아도 [대한민국 법원 전자소송] 사이트에서 가능합니다.

1. 회원가입 및 로그인: 공인인증서(공동인증서) 필수.
2. 서류 제출 메뉴: [민사 서류] → [임차권등기명령신청] 선택.
3. 정보 입력:
   • 사건 기본 정보: 청구 금액(못 받은 보증금), 목적물 가액 등을 입력.
   • 당사자 입력: 신청인(나), 피신청인(집주인) 정보 입력.
   • 신청 취지 및 이유: "임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하고 있음"을 육하원칙에 따라 기재. (기본 양식 활용 가능)
4. 첨부 서류 등록: 준비한 서류들을 PDF나 이미지 파일로 업로드.
5. 소송 비용 납부 및 제출: 인지대와 송달료를 가상 계좌나 카드로 납부하면 끝!

💻 "법무사 없이 혼자 할 수 있을까?"

🔍 [전자소송 사이트 바로가기 및 작성 예시 다운로드]

---

4. 신청 후 절차 및 주의사항 (가장 중요!)

신청 버튼을 눌렀다고 끝난 게 아닙니다. 진짜 중요한 건 **'타이밍'**입니다.

• 소요 기간: 보통 신청 후 2주~3주 정도 걸립니다. (보정 명령이 나오면 더 길어짐)
• 결정문 송달: 법원이 집주인에게 결정문을 발송하고, 집주인이 이를 송달받아야 효력이 발생합니다. (집주인이 일부러 안 받으면 '공시송달' 절차를 거쳐야 해서 시간이 더 걸림)
• ★절대 이사 금지 타이밍: 결정문이 나왔다고 바로 이사 가면 안 됩니다. 반드시 등기부등본을 열람해서 '임차권등기'가 빨간 줄로 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사를 가야 합니다. 그전에 짐을 빼면 모든 게 허사입니다.

⚖️ "등기 명령 후에도 돈을 안 준다면?"

🔍 [강제 경매 신청 절차 및 지급명령 신청 가이드]

---

5. 전문가의 조언 : 비용은 누가 내나요?

임차권등기명령 신청에 들어간 비용(인지대, 송달료, 등록면허세, 등기신청 수수료 등 약 4~5만 원 내외)은 집주인에게 청구할 수 있습니다.

또한, 등기가 설정되면 집주인 입장에서는 등기부등본에 '보증금을 안 돌려준 집'이라는 낙인이 찍히게 되어 다음 세입자를 구하기 매우 어려워집니다. 따라서 임차권등기명령 신청 접수증을 집주인에게 보내며 "빨리 주지 않으면 등기가 올라간다"라고 압박하는 것도 좋은 협상 전략이 될 수 있습니다.

---

자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 집주인 동의가 필요한가요?

A. 아닙니다. 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청할 수 있는 절차입니다.

 

Q2. 전입신고를 다른 곳으로 옮겨도 되나요?

A. 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에는 전입신고를 다른 곳으로 옮겨도 기존 집의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

 

Q3. 보증금 일부만 못 받았는데 신청 가능한가요?

A. 네, 가능합니다. 못 받은 잔액에 대해서만 기재하여 신청하면 됩니다.

---

🔗 함께 읽으면 좋은 글

📢 전세 피해, 아는 만큼 돌려받습니다

임차권등기명령과 함께 진행하면 효과적인 후속 조치들입니다.

👉 ["전세금 반환 보증보험 이행 청구"] 가이드 : 등기 설정 후 HUG에서 돈 받는 확실한 절차를 확인하세요.

👉 내용증명 작성법 및 무료 양식 : 변호사 없이 집주인을 압박하는 가장 강력한 경고장 보내는 법.

👉 2026년 버팀목 전세 대출 연장 조건 : 보증금 미반환 시 대출 연장 및 이자 부담 완화 정책 정리.

반응형