["전세금 반환 보증보험 이행 청구"] 집주인 잠적? HUG에 돈 받는 확실한 절차 (2026년 실전 가이드)

전세 계약 만기가 지났는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 준다"라며 차일피일 미루거나, 연락이 두절되는 상황. 상상만 해도 피가 마르는 일입니다. 하지만 너무 걱정하지 마세요. 우리에게는 **'전세보증금 반환보증(HUG, HF, SGI)'**이라는 강력한 보험이 있습니다.

하지만 보험에 가입했다고 해서 가만히 있으면 돈이 나오지 않습니다. 약관에 맞는 '이행 청구' 절차를 정확하게 밟아야만 내 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 오늘은 집주인 대신 HUG(주택도시보증공사)로부터 보증금을 돌려받는 이행 청구의 조건, 필수 서류, 그리고 절대 하지 말아야 할 실수까지 완벽하게 가이드 해 드립니다.

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1. 이행 청구, 언제 할 수 있나요? (골든타임)

무작정 청구할 수 있는 것은 아닙니다. HUG 약관상 '보증 사고'로 규정되는 시점이 지나야 합니다.

• 청구 가능 시기: 전세 계약 해지 또는 종료 후 1개월이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우.
• 필수 선결 조건: 계약 만기 최소 2개월 전에 집주인에게 '갱신 거절(계약 종료)' 의사를 명확히 통보하고 증거(문자, 내용증명, 통화 녹음)를 남겨야 합니다.

[중요] 만약 계약 종료 의사를 밝히지 않아 '묵시적 갱신'이 되었다면, 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생하므로 돈을 받는 시기가 훨씬 늦어집니다.

 

아래 이미지는 복잡해 보일 수 있는 이행 청구 과정을 일반인도 알기 쉽게 5단계(계약 해지 통보 → 임차권 등기 명령 → 이행 청구 접수 → 심사 및 이사 → 보증금 수령)로 시각화한 로드맵 인포그래픽입니다. 각 단계별 핵심 행동 요령(예: 내용증명 발송, 등기 확인 등)을 아이콘과 함께 배치하여, 전체적인 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 디자인했습니다. 신뢰감을 주는 파란색 톤을 사용하여 HUG의 이미지를 연상시킵니다.

[그림 1] HUG 전세보증금 이행 청구 표준 절차도. 집주인 잠적 시, 당황하지 말고 이 순서대로만 진행하면 내 돈을 지킬 수 있습니다.

 

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2. 가장 먼저 해야 할 일 : '임차권등기명령' 신청

이행 청구 서류를 준비하기 전에 반드시 선행되어야 할, 가장 중요한 절차입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가거나 주민등록(전입신고)을 옮기면, 임차인의 핵심 권리인 **'대항력'**과 **'우선변제권'**이 사라집니다. 이렇게 되면 HUG에서도 돈을 줄 수 없습니다.

• 임차권등기명령이란? 이사를 가더라도 내 보증금 권리가 등기부등본에 딱! 박혀서 유지되도록 하는 제도입니다.
• 신청 시기: 계약 기간 종료 후 신청 가능.
• 주의사항: 법원에 신청하고 끝이 아닙니다. 등기부등본 을구에 '임차권등기'가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이행 청구를 진행해야 합니다.

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3. 이행 청구 필수 서류 리스트 (꼼꼼함이 생명)

HUG 이행 청구는 서류 싸움입니다. 하나라도 누락되면 보정 명령이 떨어져 지급이 지연됩니다. 아래 리스트를 미리 체크하세요.

1. 신분증 사본 & 주민등록등본/초본: (주소 변동 내역 포함)
2. 확정일자부 전세 계약서 원본: (은행 대출이 있다면 은행 보관)
3. 임대차 계약 종료 증빙 서류: (내용증명, 문자 내역 등)
4. 부동산 등기부등본: (임차권등기명령 기재 확인 필수)
5. 보증서 사본: (가입 시 받은 것)
6. 통장 사본: (보증금을 입금 받을 계좌)
7. 인감증명서 & 인감도장: (서류 날인용)

※ 최근에는 HUG 지사를 직접 방문하지 않고 **모바일 앱(안심전세 App)**을 통해서도 비대면 청구가 가능해졌습니다.

 

📑 "서류 준비가 막막하다면?"

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아래 이미지는 이행 청구 시 가장 중요한 '서류 준비'와 '타이밍'을 강조한 이미지입니다. 왼쪽에는 필수 서류 7가지(확정일자부 계약서, 임차권 등기된 등본, 인감 등)를 체크리스트 형태로 보여주고, 오른쪽에는 '만기 2개월 전 해지 통보'와 '만기 1개월 후 청구 가능'이라는 골든타임을 달력 형태의 아이콘으로 강조했습니다. 서류 미비로 인한 반려를 막기 위한 가이드 역할을 합니다.

[그림 2] 이행 청구 필수 서류 체크리스트 & 골든타임. 서류 하나라도 빠지면 지급이 지연됩니다. 청구 전 반드시 이 표를 보고 더블 체크하세요.

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4. 진행 절차 및 명도 확인 (돈 받는 날)

서류를 접수하면 통상적으로 1개월 내외의 심사 기간이 소요됩니다. 심사가 통과되면 HUG 담당자로부터 연락이 옵니다. 이때 가장 중요한 것이 **'명도(집 비워주기)'**입니다.

• 동시 이행 관계: HUG가 보증금을 입금해 주는 날, 임차인은 집주인(혹은 HUG)에게 집 비밀번호나 키를 넘겨주고 짐을 뺀 상태를 확인시켜줘야 합니다.
• 이사 시기 조율: 심사 완료 연락을 받으면, 담당자와 입금 날짜를 조율하고 그날에 맞춰 이사 일정을 잡는 것이 가장 안전합니다.

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5. 전문가의 조언 : 대출 이자는 어떻게 하나요?

전세 대출을 받은 경우, 만기는 지났는데 보증금은 안 들어오고 대출 만기일은 다가오는 '진퇴양난'에 빠지게 됩니다.

1. 대출 연장 필수: 은행에 보증 사고 사실을 알리고, 대출 연장 신청을 해야 합니다. (임차권등기명령 접수증 등으로 증빙)
2. 이자 부담: 안타깝게도 HUG에서 보증금이 나오기 전까지 발생하는 대출 이자는 세입자가 먼저 납부해야 합니다. 추후 집주인에게 '지연 손해금'으로 청구할 수 있지만, 현실적으로 받기 어려운 경우가 많습니다. 일단 신용 등급 하락을 막기 위해 이자는 성실히 납부하셔야 합니다.

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자주 묻는 질문 3가지 (FAQ)

Q1. 집주인이 사망하거나 연락 두절이어도 받을 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 집주인의 연락 두절은 보증 사고의 대표적인 사유입니다. 다만, 집주인 사망 시에는 상속인이 정해져야 절차가 진행될 수 있어 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다. 이 경우 대한법률구조공단의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

Q2. 부분적으로만 돌려받을 수도 있나요?

A. 전세보증금 반환보증은 전액 보상을 원칙으로 합니다. 다만, 갱신 계약 시 보증금을 증액했는데 증액분에 대해 보증보험을 추가 가입하지 않았다면, 가입된 금액 한도 내에서만 보상됩니다.

 

Q3. 이행 청구 후 돈이 나올 때까지 얼마나 걸리나요?

A. 서류 접수 후 담당 배정 및 심사까지 보통 4주~6주 정도 소요됩니다. 2026년 현재 보증 사고 급증으로 인해 지역에 따라 심사가 2개월까지 지연되는 경우도 있으니, 자금 계획을 여유 있게 세우셔야 합니다.

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