"지금 조정대상지역 아닌데, 전세 끼고 사도 비과세 되죠?" "2020년에 샀는데, 2023년에 규제 풀렸으니까 실거주 안 해도 되죠?"
2026년 현재, 상담을 하다 보면 가장 많이 오해하시는 부분이 바로 이겁니다. 결론부터 말씀드리면 "그때그때 다릅니다."
부동산 세법에는 **'취득 당시의 현황'**을 따르는 불변의 원칙이 있습니다. 내가 등기 칠 때 규제지역이었다면, 지금 해제되었더라도 '실거주 2년'이라는 꼬리표는 영원히 따라붙습니다.
오늘은 헷갈리는 조정대상지역 히스토리를 타임라인별로 정리하고, 내 집의 비과세 요건을 확실하게 체크해 드리겠습니다.
🏗️ "내 아파트, 규제지역이었을 때 샀나?"
🔍 [과거 조정대상지역 공고문 확인하기]
1. 대원칙 : "취득일이 언제입니까?"
양도세 비과세(1세대 1주택)를 받기 위한 요건은 딱 하나로 갈립니다.
- 취득 당시 '비조정지역' 이었다면? 👉 2년 보유만 하면 비과세. (거주 안 해도 됨)
- 취득 당시 '조정대상지역' 이었다면? 👉 2년 보유 + 2년 거주를 해야 비과세.
[중요] 여기서 '취득일'은 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다.
즉, 2026년 지금 규제가 다 풀렸다 하더라도, 선생님이 규제가 한창이던 시절(예: 2021년)에 샀다면 죽을 때까지 실거주 2년 요건을 채워야 팔 때 세금을 안 냅니다.
아래 이미지는 사용자가 자신의 아파트에 실거주 의무가 있는지 스스로 판단할 수 있는 흐름도(Flowchart)입니다. '취득 당시(등기일) 조정대상지역이었나요?'라는 시작 질문에서 'YES(조정지역 O)'로 가면 빨간색 경고 박스에 '2년 실거주 필수(세금 폭탄 주의)' 결과가 나오고, 'NO(조정지역 X)'로 가면 파란색 안전 박스에 '2년 보유만 하면 비과세(거주 불필요)' 결과가 나옵니다. 또한, 계약 당시 무주택자이면서 비조정지역이었던 예외적인 경우 '거주 면제'가 된다는 경로도 포함되어 있습니다.
2. 조정대상지역 지정 & 해제 타임라인 (History)
정부 정책 변화에 따라 우리 집의 운명이 결정됩니다. 주요 변곡점을 체크하세요.
① 2017. 8. 3 ~ 2022년 : 규제 전성시대
- 상황: 서울 전역, 경기 주요 지역, 지방 광역시까지 조정대상지역으로 묶였습니다.
- 판단: 이 시기에 수도권 주요 지역 아파트를 샀다면 99% 실거주 의무가 있습니다.
② 2022. 9. 26 & 11. 14 : 지방 및 경기 외곽 해제
- 상황: 부동산 하락장이 시작되면서 지방 전체와 경기 김포, 파주, 평택 등 외곽 지역이 대거 해제되었습니다.
- 판단: 해제일 이후에 이 지역 집을 샀다면 실거주 의무가 없습니다. (해제일 이전 취득자는 의무 있음)
③ 2023. 1. 5 : 대규제 완화 (강남3구+용산 제외)
- 상황: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 서울 전역(마포, 성동, 노원 등)과 과천, 성남, 하남, 광명이 전면 해제되었습니다.
- 판단: 2023년 1월 5일 이후에 비강남권 서울 아파트를 취득했다면? 실거주 의무 없습니다. 전세 끼고 사도 2년 뒤 비과세 가능합니다.
④ 2026년 현재 : 강남3구 + 용산
- 아직까지 이 4개 구는 규제지역입니다. 따라서 이곳의 집을 취득하면 무조건 2년 실거주를 해야 합니다.
아래 이미지는 대한민국 지도 위에 조정대상지역 해제 역사를 타임라인으로 보여주는 인포그래픽입니다. 상단 타임라인은 '2022년(지방/경기 외곽 해제)', '2023.1월(서울(일부)/수도권 해제)', '2026년 현재(강남3구+용산만 남음)' 순으로 진행됩니다. 하단 지도에서는 2022년 시점의 해제 지역(파란색), 2023년 1월 시점의 추가 해제 지역(초록색), 그리고 2026년 현재까지 규제가 남아있는 강남3구와 용산(붉은색)이 시각적으로 명확하게 구분되어 있습니다.
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3. 예외의 법칙 : "계약일이 중요할 때가 있다"
억울한 분들이 있습니다. 계약할 땐 비규제지역이었는데, 잔금 치르려고 보니 규제지역으로 지정된 경우입니다.
정부는 이런 선의의 피해자를 구제하기 위해 **[조정대상지역 공고일 이전 매매계약 체결 + 계약금 지급]**한 경우에는 거주 요건을 면제해 줍니다.
[조건] 단, 계약 체결 당시 **'무주택 세대'**였던 경우에만 적용됩니다. (1주택자가 갈아타기 하는 경우는 해당 없음, 거주해야 함)
4. 헷갈리는 Case 정리 (Q&A)
Case 1. 2021년(조정)에 사서 살다가, 2024년(해제)에 이사 나왔어요.
👉 비과세 가능합니다. 취득 당시 조정지역이었으므로 거주 의무가 있었고, 이미 거주했으므로 의무를 다했습니다. 파는 시점에 해제된 건 상관없습니다.
Case 2. 2021년(조정)에 사서 전세 줬는데, 2023년(해제)에 풀렸어요. 그냥 팔아도 되나요?
👉 안 됩니다! (세금 폭탄 주의) 취득 시점에 조정지역이었으므로, 지금 해제되었어도 반드시 2년을 들어가서 살고 나와야 비과세입니다.
Case 3. 분양권은 어떻게 되나요?
👉 분양권 당첨일이 아니라 **'잔금 치르고 등기 친 날(취득일)'**이 기준입니다. 2021년에 당첨됐어도(조정), 2024년에 입주(해제)했다면 취득 시점엔 비조정지역이므로 실거주 의무가 사라집니다. (단, 분양가 상한제 적용 주택의 거주 의무는 별개입니다!)
5. 결론: "등기부등본 접수일을 보라"
복잡해 보이지만 기준은 하나입니다. [내 등기 접수일] vs [그 지역 해제일]
- 등기일이 해제일보다 빠르다? 👉 거주 의무 O
- 등기일이 해제일보다 늦다? 👉 거주 의무 X
이 간단한 날짜 확인 하나가 선생님의 수억 원 자산을 지킵니다. 매도 계획이 있다면, 반드시 세무 전문가와 상담하여 비과세 요건 충족 여부를 '더블 체크' 하시기 바랍니다.
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